南山区城市更新和土地整备“十四五”规划.docx

南山区城市更新和土地整备“十四五”规划第一章总则1第一节规划背景I第二节规划原则2第三节规划范围2第四节规划定位2第五节规划期限2第二章规划目标3第一节总体目标3第二节分项目标3第三章生态保护与有机更新6第一节加强生态资源保护与修复6第二节加强历史文化资源保护与活化7第三节加大各类旧区综合整治力度8第四章配套设施规划建设10第一节保障基础型公共设施供给10第二节促进规模型民生设施落地Ii第三节鼓励品质型公共空间配建12第四节加快支撑型基础设施建设12第五章居住空间保障提升15第一节多手段保障住房供应15第二节多渠道配建保障性住房16第三节审慎推进旧住宅区更新16第六章产业空间升级改造18第一节多元手段盘活存量产业用地18第二节分区分类优化产业功能布局19第三节面向未来管控产业空间形态20第七章空间优化与片区统筹22第一节优化城市空间结构22第二节加快重点片区建设23第三节加大片区统筹力度24第八章规划结构与分区指引26第一节城市更新和土地整备结构指引26第二节城市更新空间分区范围划定26第三节土地整备空间分区范围划定26第九章行动方案和实施保障机制28第一节制定年度行动方案28第二节加强更新整备融合28第三节优化政策保障体系29第四节完善工作组织保障31第五节强化监督考核机制32附表34附图38第一章总则第一节规划背景全面贯彻落实习近平总书记重要讲话精神、中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见、深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025)和中共深圳市委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远景目标的建议，严格贯彻中共中央办公厅、国务院办公厅印发的关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见和关于推动城乡建设绿色发展的意见以及住房和城乡建设部印发的关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，紧抓粤港澳大湾区发展机遇，依据深圳经济特区城市更新条例、深圳市城市更新办法、深圳市城市更新办法实施细则、关于推进土地整备工作的若干意见以及相关政策和技术规范，结合广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法，依据相关法律、法规和深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划(以下简称市更新整备“十四五”规划)、深圳市南山区国土空间分区规划(2021-2035)及深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远景目标纲要等上层次规划的要求，编制本规划。第二节规划原则本规划遵循“规划引领、政府统筹、公益优先、以人为本、生态优先、绿色发展、区街联动、公众参与”的原则。第三节规划范围规划范围为深圳市南山区辖区范围，总面积187.54平方公里。第四节规划定位本规划是落实深圳市南山区国土空间分区规划(2020-2035)和深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划的重要抓下，是深圳市南山区国民经济和社会发展第I四个五年规划和二。三五年远景目标纲要的重要组成部分，是指导南山区城市更新和土地整备五年工作的纲领性文件与行动指南，是指导南山区城市更新单元与土地整备计划制定、规划编制以及项目实施的重要依据。第五节规划期限规划期限为2021-2025年。第二章规划目标第一节总体目标“十四五”期间，全面贯彻落实习近平总书记重要讲话精神，紧抓中国特色社会主义先行示范区建设和粤港澳大湾区发展机遇，坚定不移实施城市更新行动且在实施行动中防止大拆大建，以推动城市更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展为核心，以持续强化政府统筹力度、全面盘活城市低效用地为方向，以加强更新整备融合为手段，全面、科学、有序推进南山区城市更新和土地整备各项工作。积极鼓励开展城中村和旧工业区有机更新，统筹有序推进拆除重建类城市更新，深入开展土地整备利益统筹，加速盘活规模成片土地，聚焦“3+3”战略示范工程I逐步实现城区高质量发展、高品质生活、高水平治理，为南山加快建成世界级创新型滨海中心城区提供有力支撑。第二节分项目标1、规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑而积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务-3+3”耀8示范工程指：三大檄8工程酶湖酶科教城、西丽高铁Sfi城、深圳湾CBD；三大示范工程深圳湾文化走廊.蛇口国际海洋城.南山创新大道.设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。2、到2025年，全区城市更新和土地整备实施规模不少于530公顷。其中，实现直接供应用地2达60公顷，空间储备用地3达200公顷，完成综合整治用地不少于270公顷。3、有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，规划期内全区新增更新单元计划规模不超过120公顷。4、通过城市更新和土地整备完成固定资产投资总额超过100o亿元（含拆除重建和综合整治类城市更新以及土地整备各类项目）。5、为全面提高南山区公共服务水平，构建优质均衡的公共服务体系，通过城市更新和土地整备有效增加教育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、文体设施等公益性项目，逐步实现世界级创新型滨海中心城区建设目标。规划期内落实市更新整备“十四五”规划明确的基础教育设施用地不少于14.4公顷、学位不少于1.5万个，高中、医院及养老用地不少于10.8公顷；落实水质净化厂、燃气、油品设施及通信设施等市政设施用地，提升市政支撑水平；加快推动国家铁路、城际铁路、轨道及相关场站、新（扩）建主干路等用地整备，促进交通系统完善。,直接供应用地：是指通过圻除重续类城市更新密订合同出让的开发建设用地（不含移交入面用地）,以及通过现整备签订合同出让的土地（含留用土取征返用地.置换用地、安置房用地等）.'空间储备用地是瘠通过柢市更新移交入阵的用地,以及通过土地整径移交政府的用地（不含田用土也征返用取置换用地'安跚用地等）.6、为保障制造业平稳发展，支撑战略性新兴产业（20大产业集群）和未来产业发展，保留提升600公顷工业区，整备改造60公顷产业用地，其中，重点完成土地整备【0公顷、大力推进连片改造50公顷，打造一批集中连片高质量产业发展空间，力保重大产业项目落地。7、加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），规划期内力争通过规划配建保障性住房（含配套宿舍）面积不少于50万平方米，通过土地整备完成收储不少于30公顷的居住潜力用地。8、本规划中确定的直接供应用地规模、空间储备用地规模、工改M（类单元计划用地规模、保障性住房（含配套宿舍）规划配建规模、基础教育设施占地规模、高中占地规模、医院占地规模等指标作为刚性指标，为规划的强制性内容，规划期内严格落实；其他规划指标为引导性指标，规划期内积极落实。第三章生态保护与有机更新坚持生态优先、倡导”小规模、渐进式”有机更新，避免大拆大建，推动二次开发方式选择由“拆改留”向“留改拆”转变，由扩张增容向内涵提质转型。在城市更新和土地整备工作中严守生态红线及城市开发边界刚性约束，严格落实“三线单”管控要求，促进城区生态环境质量整体改善。加强时全区历史文化遗产、古树名木及后续资源、历史风貌区及特色风貌区等资源的系统保护、利用和传承，促进历史文化保护传承与城市建设融合发展。第一节加强生态资源保护与修复全面落实“绿水青山就是金山银山”的理念，坚守生态保护底线，通过城市更新和土地整备加强生态环境保护、优化生态空间格局、落实海绵城市建设要求。加大对国土空间规划明确的生态保护红线内和城镇开发边界外低效用地的土地整备力度，重点推进麻硼河、白芒河、大硼河流域水环境综合治理工程涉及用地，以及西丽水库、铁岗水库级水源保护区内相关地块的土地整备，尽快启动南山区碧道建设工程土地整备前期研究工作。鼓励城市更新与生态修复和城市修补工作相结合，捆绑基本生态控制线、蓝线、绿线等生态空间内建设用地清退，提高配建公共绿地与开敞空间的标准与品质。第二节加强历史文化资源保护与活化严格保护历史文化资源。做好城市更新和土地整备范围内历史文化资源的核查和评估论证工作。城市更新和土地整备的计划、规划和实施等各阶段涉及历史风貌区、历史建筑及保护线索的，严格落实深圳市历史风貌区和历史建筑保护办法的保护与活化利用相关要求。历史风貌区及保护线索原则上不纳入拆除重建范围，鼓励开展综合整治予以保护修缮。历史建筑保护范围内严格禁止拆除重建，鼓励对建设控制地带及周边范围开展综合整治，使建筑物或构筑物在形式、高度、体量、色调等方面与历史建筑保持风貌协调。在城市更新和土地整备工作中严格保护古树名木，禁止砍伐和迁移古树名木。鼓励通过有机更新对南头古城垣、赤湾左炮台、天后宫、宋少帝陵等重点文物进行保护、修缮与环境改善，持续优化提升南头古城、南山古村和赤湾文博圈周边公共空间和环境品质。活化保育特色城市记忆空间。鼓励以政府主导和社会参与的方式对历史风貌区、历史建筑、传统风貌建筑等开展活化利用，依托南头古城、明清宗祠等历史文化资源，提供历史寻迹、文化探访的特色体验，形成尺度宜人、历史与现代交相辉映的人文历史片区，针对蛇口老街、麻O勘村等老村进行针灸式微更新与活力再造，改善服务设施水平，丰富市井活力，增强老村传统文化体验。鼓励以社会为主和政府引导的方式，持续推动华侨城创意园、大成面粉厂、价值工厂、南海意库等具有代表性、承载工业美学特征及特殊时代记忆的工业遗存进行以综合整治为主的复合式更新，引导创新创意、艺术展示等功能植入，形成承载南山区产业文化印记的创意文化空间。第三节加大各类旧区综合整治力度切实推进城中村综合整治工作。鼓励综合整治分区内城中村与城市修补、综合治理等工作相结合，联合辖区城市管理主管部门大力开展有机更新。探索通过局部拆建、有限加、改建的方式增补城中村公共服务设施、公共绿地和活动空间，整体提升城中村公共空间环境品质和设计水平.加强对城中村内历史文化空间的保护。鼓励结合综合整治对文物保护单位实行保护与修缮，对历史风貌区、特色风貌区进行活化和保育。规划期内重点推进水源三村客家创客小镇、平山村人才小镇以及南头古城二期综合整治工作。稳步推进工业区综合整治工作。以完善工业区配套设施、消除安全隐患和满足企业转型升级、扩大生产的空间需求为目标，联合辖区产业主管部门推动工业区保留提升区内的综合整治工作。鼓励按照相关规定增加电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施；采用加建、改建、扩建、局部拆建等方式调整产业用地容积；政府主导、国资引导对具备条件的工业区进行统租统管。规划期内力争通过综合整治形成一批成本较低、预期稳定的高端制造空间和创新创意空间。探索推进旧住宅区综合整治工作。有序推动老旧住宅区综合整治以消除安全隐患改善居住环境。加强与辖区住房主管部门的合作联动，鼓励开展建筑节能改造、立面修缮、景观绿化翻新、老旧设施换新，电梯加装、市政管网疏通等工作，逐步提升旧住宅区的空间环境品质和配套服务水平。鼓励有条件的旧住宅区不断拓展微改造资金筹措渠道，探索建立政府、居民、社会力量合理共担机制。第四章配套设施规划建设坚持补短板、强弱项、提质量，更加注重普惠性、基础性、兜底性民生建设，努力打造面向未来社区的品质型公共服务设施。“卜四五''期间，加大城市更新和土地整备对南山区公共服务和基础设施的支撑力度，统筹落实各类公共利益项目用地，加快构建适度超前、功能完备、国内领先、人民满意的现代化公共服务设施和基础设施系统。第一节保障基础型公共设施供给加大城市更新、土地整备在保障基础公共设施供给数量和质量方面的支撑力度。优先落实分区规划、法定图则及市、区公共设施专项规划确定的中小学、社康中心、幼儿园及长者服务中心等基础性公共服务设施的建设要求，构建优质均衡的公共服务体系。重点推进西丽中心区、科技园片区、南油片区、同乐片区及赤湾片区等公共服务薄弱地区的城市更新和土地整备立项工作，完善片区公共服务设施体系。“十四五”期间，力争通过城市更新和土地整备规划统筹实施基础教育设施不少于7所，用地而积不少于14.4公顷，预计可提供学位不少于1.5万个。加快推进东滨学校、恒海学校等中小学涉及城市更新单元的规划编制工作；重点落实绿景沙河学校、南山小学、同安学校、大新小学等中小学涉及城市更新单元的用地出让工作；尽快启动科苑二小、官龙学校等学校用地的土地整备工作，确保区"卜四五'新建（扩建）中小学项目落地实施。加大主导功能为居住的更新项目配建非独立占地公共设施的力度，增加幼儿园、社康中心及长者服务中心等社区配套设施的供给，保障公交首末站、垃圾转运站及变电站等交通市政设施的落地，全面提升社区基础型公共服务的水平。规划期内通过城市更新和土地整备优先落实的中小学详见附表Io第二节促进规模型民生设施落地根据国土空间规划与各类民生设施布局专项规划的总体要求，结合南山存量低效潜力用地分布，提前谋划，建立大型民生设施潜力项目库。“I四五”期间，统筹运用城市更新和土地整备的多种政策工具，强力推进项目库内综合医院、高中、养老、文体设施等市、区级设施的落地实施。优先推进涉及高中教育设施的城市更新和土地整备工作，增加高质量教育用地供给。全区力争通过城市更新和土地整备保障不少于1所新建公办高中用地，项目用地面积约9.53公顷，涉及更新整备用地面积8.88公顷，预计可提供学位约1800个。加快推进涉及医疗卫生设施和养老设施的城市更新和土地整备工作，扩大优质医疗卫生设施和养老设施供给，进步补齐医疗.、养老服务短板。通过土地整备保障深圳市孙逸仙心血管医院（阜外医院三期）用地，待更新整备用地而积1.4公顷，可提供床位约600张。落实一处养老院用地，涉及面积约0.54公顷，可提供床位250张。统筹落实市、区级公共文体设施用地，助推文化中心城附表2:优先落实的道路交通设施项目一览表VBM名彝9Hfi用地位宣设目首综合枢妞西丽高铁框处及相关工程土地整备市螟西厢、桃源街道完成用地轨道轨道交通7号法二期东延市级完成用地轨道交通四期12、13号，市汲-完成用地轨道交通四期怪编T3号以南廷市汲.完成用地铁路地莞深城际前海至空闵门岸段省级完成用地道路沙河东路北延工程市绘*计划立项南海大道南延至前海通道区级招商、附山街道完成用地侨城东路北延通道工程市汲西丽、桃源街道完成用地高新北四道（科技北一路科技北二路段区级西丽街道计划立项科技北三路（岛新北六道北环大道）区级西丽街道计划立项富通光电科技园纵向支跻区级西明的道计划立项果海路快速化改造工程区级蛇口、招商街道计划立项新城立交完善工程区级南头街道完成用地备注：本表为规划指引性内容，规划期内应优先落实本表涉及的设施完成进度以具体项目实施为准。附表3:优先落实的重大市政和防灾设施项目一览表事目集一名彝9BM用地位用出K模（两E三*的用垃飘（公*）燃气、油品设施蛇口次肉中压调压站及抢险设施新建工程市级招商街道5.4万方，小时0.140.14完成用地南油（前海）海-次高压调压站/次高-中压调压站等及抢险设施新建工程市级前海自贸区25万方/小Hh5.4万方，小时0.620.31完成用地通信设施大学城机楼新建工程市级桃源街道0.330.33完成用地消防站科苑消防站（一级站）区汲科海街道0.505计划立项污水设施沙河水质净化厂新建工程市级桃源街道10万立方米/06.976.97完成用地备注：本表为规划指引性内容，规划期内应优先落实本表涉及的设施，完成进度以具体项目实施为准。附图图1:城市更新和土地整备潜力范围图图2:城市更新和土地整备空间范围图图3«工业转型升级空间分区指引图图4：区重大民生设施短普空间指引图图5:存用地再开发统筹片区分布指引图南山区城市更新和土地整备“十四五”规划01城市更新和土地整备潜力范围图旧城区未建设用地旧工业区南山区城市更新和土地整备“十四五”规划02城市更新和土地整备空间范围图图IiiI更整整备融合试点区媒合功能整备区伤IJra己Itt金市更新编元计划黑网（故至2020年12月）南山区城市更新和土地整备“十四五”规划03工业转型升级空间分区指引图工立区保留援开区图工业区土地整区工业区逐片改选区3利设施用地南山区城市更新和土地整备“十四五”规划05存量用地再开发统筹片区分布指引图香港特别行政区福田区龙华区城市更新姣第片区是IS城市史斯潜力兔国已批城市更步元计划范圉（徵至2020年12月）