青岛市物业管理条例（修正草案）.docx

青岛市物业管理条例（修正草案）一、将第五条第二款修改为：“发展改革、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、城市管理（综合执法）、水务管理、园林和林业、应急管理、市场监管、消防救援等相关部门、单位，按照各自职责，做好物业管理相关工作。”二、将第七条修改为：“物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局，发挥党建引领作用，建立健全党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的工作机制。”三、将第二十三条第二款修改为：“筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者社区党组织、居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处（镇人民政府）确定；有下列情形之一的，不得担任业主代表：“（一）违章搭建建筑物和构筑物或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的；“（二）本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的;“（三）有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的。”四、将第二十四条第三款修改为：“筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。”五、将第二十八条修改为：”业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表组成业主代表会议，根据业主大会授权开展相关工作。业主代表在行使表决权前,应当事先书面征求相关业主意见。“业主代表会议组成人员和推选程序等由业主大会议事规则确定。”六、将第三十五条第一款修改为：”业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成，每届任期不超过五年，成员可以连选连任。业主委员会的具体人数和任期由业主大会议事规则确定。"七、将第三十八条修改为：“业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会应当在会议结束后三日内，将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示。”八、将第四十一条修改为：”业主委员会成员人数不足时，可以按照业主大会议事规则完成增补。业主委员会成员人数不足总数二分之一时，街道办事处（镇人民政府）应当组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。”九、将第四十二条第一款修改为：“业主委员会任期届满九十日前，业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）组织成立换届小组；业主委员会未按照规定报告的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其履行职责并组织成立换届小组。”将第四十二条第三款修改为：“换届小组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，或者决定延长本届业主委员会任期。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的，延长期限不得超过六个月。”十、第六十三条增加一款，作为第三款：“禁止采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费等相关费用。”十一、第七十九条增加一款，作为第三款：“商品房房屋专项维修资金应当在办理房屋交易合同网签时足额交纳。购买公有住房的购房人应当在签订公有住房出售合同时按照规定一并交纳房屋专项维修资金。物业主管部门应当会同住房城乡建设等部门共同做好房屋专项维修资金收交工作。”十二、第八十七条增加一项，作为第三项：“（三）未将前期物业服务合同报送备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。”十三、第八十九条增加四项，作为第三项、第四项、第五项、第六项：“（三）违反本条例第五十五条规定，未按照规定将物业服务合同报物业所在地的区（市）物业主管部门备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款；“（四）违反本条例第六十条第一项至第四项规定，未按照规定如实公示、及时更新有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上三万元以下罚款；“（五）违反本条例第六十三条第三款规定，物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；“（六）对物业管理区域内违反消防安全等公共安全的违法情形，不及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告，造成严重后果的，处二千元以上二万元以下罚款。”青岛市物业管理条例（修改前后对照稿）（2020年11月18日青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修订2021年1月28日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）（注：黑体字为增加内容，删除线为删除内容）修改前修改后第五条市、区（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第五条市、区（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。发展改革'公安、财政、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、城市管理（综合执法）、水务管理、园林和林业、应急管理、市场监管、消防救援等相关部门单位,按照各自职责，做好物业管理相关工作。*zWt,rBX.、>tokz-1、公r层层岸政时i1.J7JH4f'T/zu-、J、日d-、工心”I*、*勿JH1.H、X2X心管理同林和林业综合林法等相关部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。第七条建主健仝织标导下的弹铮枷制令挥第七条物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局，发挥党建引领作用，建立健全党组织领导下居（村）民第二十三条筹备组由七人以上单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，其他成员由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和建设单位、前期物业服务企业等派员担任。建设单位、前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处（镇人民政府）确定；有下列情形之一的，不得担任业主代表：委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的工作机制。第二十三条筹备组由七人以上单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，其他成员由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和建设单位、前期物业服务企业等派员担任。建设单位、前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者社区党组织、居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处（镇人民政府）确定；有下列情形之一的，不得担任业主代表：（一）违章搭建建筑物和构筑物要或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的：（二）本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的；（三）有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的。筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内公示。第二十四条筹备组应当开展以下筹备工作：（一）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（一）违章搭建建筑物和构筑物或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的；（二）本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的；（三）有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的。筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内公示。第二十四条筹备组应当开展以下筹备工作：（一）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、方式和内容；（三）拟定管理规约、业主大会议事规则草案；（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开前作出答复。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议:确需延长时间的，经街道办事处（镇人民（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、方式和内容；（三）拟定管理规约、业主大会议事规则草案；（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开前作出答复。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。政脐批准1.可以延.长三洋-S-O第二十八条业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表在参加会议前，应当就其所代表的业主意见。需要投票表决的，业主填写书面意见并经本人签字确认后，突。第二十八条业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表组成业主代表会议,根据业主大会授权开展相关工作。业主代表在行使表决权前,应当事先书面征求相关业主意见。业主代表会议组成人员和推选程序等由业主大会议事规则确定。第三十五条业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成，每届任期不超过五年，成员可以连选连任。业主委员会的具体人数和任期由业主大会议事规则确定。第三十五条业主委员会由业主大会会议选举产生,由五人以上单数组成，每届任期不超过五年，成员可以连选连任。业主委员会的具体人数和任期由业主大会议事规则确定。物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后，应当调整业主委员会成员。物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后，应当调整业主委员会成员。第三十八条业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会应当在会议结束后三日内，将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示。第四十一条业主委员会成员人数不足时，可以按照业主大会议事规则完成增补。业主委员会成员人数不足总数二分之一时，应当召开业主大会会议，重新选举业主委员会。第三十八条业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会应当在会议结束后三日内，将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示。第四十一条业主委员会成员人数不足时，可以按照业主大会议事规则完成增补。业主委员会成员人数不足总数二分之一时，街道办事处（镇人民政府）应当组织业主业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举，或者决定延长本届业主委员会任期k经业主大会决定延长沐O期限不得超过五年b第四十二条未按照规定选行新二届业主委员会选举或者范长本届业主委员会任期的1.业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）组织成立换届小组；业主委员会未按照规定报告的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其履行职责并组织成立换届小组。换届小组由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和业召开业主大会会议，重新选举业主委员会。第四十二条业主委员会任期届满九十日前,业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）组织成立换届小组；业主委员会未按照规定报告的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其履行职责并组织成立换届小组。换届小组由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会和业主代表,参照本条例第二十三条的规定组成。主代表，参照本条例第二十三条的规定组成。换届小组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。第六十三条业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。业主逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其支付，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申换届小组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，或者决定延长本届业主委员会任期。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的,延长期限不得超过六个月。第六十三条业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。业主逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其支付，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符请仲裁。符合条件的，可以向人民法院申请支付令。合条件的，可以向人民法院申请支付令。禁止采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费等相关费用。第七十九条房屋专项维修资金的筹集、管理和使用，按照国家、省、市有关规定执行。业主委员会、物业服务人应当定期将房屋专项维修资金的筹集、使用情况在物业管理区域内公示。第七十九条房屋专项维修资金的筹集、管理和使用，按照国家、省、市有关规定执行。业主委员会、物业服务人应当定期将房屋专项维修资金的筹集、使用情况在物业管理区域内公示。商品房房屋专项维修资金应当在办理房屋交易合同网签时足额交纳。购买公有住房的购房人应当在签订公有住房出售合同时按照规定一并交纳房屋专项维修资金。物业主管部门应当会同住房城第八十七条违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，按照下列规定予以处罚：（一）拒不移交物业服务用房的，处五万元以上二十万元以下罚款；（二）在房屋预售或者现售时，未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示的，处一万元以上五万元以下罚款。第八十九条违反本条例规定，物业服务人有下列乡建设等部门共同做好房屋专项维修资金收交工作。第八十七条违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，按照下列规定予以处罚：（一）拒不移交物业服务用房的，处五万元以上二十万元以下罚款；（二）在房屋预售或者现售时，未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示的，处一万元以上五万元以下罚款；（三）未将前期物业服务合同报送备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。第八十九条违反本条例规定，物业服务人有下列行行为之一的，由物业主管部门予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，处一万元以上五万元以下罚款；（二）挪用、侵占共有部分经营收益以及代管的其他共有资金的，依法追回，给予警告，并处被挪用或者侵占资金金额两倍的罚款。为之一的，由物业主管部门予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，处一万元以上五万元以下罚款；（二）挪用、侵占共有部分经营收益以及代管的其他共有资金的，依法追回，给予警告，并处被挪用或者侵占资金金额两倍的罚款；（三）违反本条例第五十五条规定,未按照规定将物业服务合同报物业所在地的区（市）物业主管部门备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款；（四）违反本条例第六十条第一项至第四项规定,未按照规定如实公示、及时更新有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上三万元以下罚款；（五）违反本条例第六十三条第三款规定,物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；（六）对物业管理区域内违反消防安全等公共安全的违法情形，不及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告，造成严重后果的，处二千元以上二万元以下罚款。关于青岛市物.业管理条例（修正草案）的说明-2024年6月25日在市十七届人大常委会第十七次会议上市城市管理局局长孙震主任、各位副主任、秘书长、各位委员:受市政府委托，对青岛市物业管理条例（修正草案）（以下简称条例（修正草案）作如下说明。一、起草背景及过程为规范我市物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，1998年我市制定了青岛市物业管理条例（以下简称条例），并于2005年、2020年进行了修订。按照市人大常委会2024年制定地方性法规计划，市城市管理局、市司法局深入开展条例修改工作调研，征求市政协、市委组织部、区（市）政府、市直相关部门及政府立法联系点、社会公众等意见，并组织专家论证,经研究修改后形成条例（修正草案）。2024年5月23日，条例（修正草案）经市十七届人民政府第47次常务会议讨论通过，现提请审议。二、主要内容条例（修正草案）主要根据中华人民共和国民法典物业管理条例山东省物业管理条例等法律、法规规定进行修改，主要内容如下。（一）与中华人民共和国民法典山东省物业管理条例等法律法规相衔接，修改部分条款。根据中华人民共和国民法典，删除“拒付物业费”不得担任业主大会筹备组业主代表的情形。根据山东省物业管理条例，修改首次业主大会召开时间，将“筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议；确需延长时间的，经街道办事处（镇人民政府）批准，可以延长三十日”，修改为“筹各组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议”；修改业主委员会人数，将业主委员会人数由“三人以上单数”修改为“五人以上单数”；修改业主委员会会议出席比例，将业主委员会会议应当有“过半数”成员出席，修改为“三分之二以上”成员出席。（二）结合实际工作需要，修改部分条款。一是强化党对物业管理工作的领导.明确物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局，发挥党建引领作用，建立健全党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的工作机制。二是调整业主大会、业主委员会有关规定。增加社区党组织作为业主大会筹备组业主代表的推荐主体；为破解因住宅小区业主人数较多导致业主大会召开难的问题，增加业主代表会议制度，根据业主大会授权开展相关工作；为破解业主委员会成立难、换届难等问题，明确街道办事处G真人民政府）作为业主委员会重选和换届的组织主体C三是细化物业管理监管举措.明确房屋专项维修资金交纳时间节点及有关职能部门；对建设单位不备案前期物业服务合同的情形，增加法律责任，督促建设单位履行相关义务；对物业服务人不备案物业服务合同，采取非法手段催收物业费，不按规定如实公示、及时更新物业服务有关信息，不及时采取合理措施制止、报告违反消防安全等公共安全的违法情形，增加法律责任，督促物业服务人履行相关义务。对条例（修正草案）和以上说明，请审议。