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房地产开发流程,呕血整理，地产开发人员必看,工程管理专业必看！K土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批发，是进行房地产开发的前提.但是.这几样东西领取的先后顺序,非常的自学问有经5金的同志,一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事.这三样东西涉及到国土部门和规划部门IrH持久的权力斗争，目前我国法律也没有很好的规范这个问题，您.简单的说一下,土地证由国土部门颁发.是土地权璃证明.载明了土地用途及使用期限（只砧敦明）：建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要戊批我由规划部门颁发，是确定土地使用覆度指标的法律依据，如容枳率轲建筑密度啊停下位配性要求明这些指标都在这个批发里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来.一般来说，一块地，必须要由规划部门核定观灯要点，地发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金，才能在土地证上筑明土地用途及年限.但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国上部门在出让土地的时候.根本不考虑规划.宜接就整块出让r.然后给人家办出商住用地十地使用权证.这种让人无法理解的H也出让模式一度非常盛行.然后受让了七地的开发商，再去规划部门软鲂硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正,我的上地出让金是已经交了，婀卜的事情你效!划部门得给我搞定.我不是批评这种土地出让模式容易滋生照收.要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式於土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始.而某某第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的.我只不过是说，我国在这个何感上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式.因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的愤而们不要在这里给我指：道四.我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也出不出更好的土地交易模式.成市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种十.地交易模式现在已羟只是历史了.新成乡规划法第三十八条：在成市、钺规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前，成市、县人民政府成乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分.未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、法案文件和国有上地使用权出让合同，向成市、县人民政府成乡规划主管部门领收建设用地规划许可证.成市、县人民政忖成乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中.推日改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件，布班在我日后的职业生迎中.不要再“着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门.2、项目公司设立、立项、环悦评估、房地产开发资质这四项几平足处一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣.与法律的关系也比较大,比如设立项目公这里要注意一下，母公司拍到的土地.转到我全资设立的项目公司名下，按我国法律.不展于交易.我再次覆调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不同于交易,再次演调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭.只留下一个光.这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用,因此现在我国利微有点规模的房地产公司都这么干.再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产初，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么.立项主要考察的是项目的投资额及可行性.我不知道在目前的市场里.可行性这个东西，政府是从什么角度来管埋的.反正现在各地由于市场羟济的深度不同，所以在这个任情的管理上也不同。有些地方她本上不太管，有些地方就管得非常严，而且立项到底需要什么材料那也是成都说不清城的事情，立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情.警如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项.这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑,但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本/不了环评.不过上彳i政策下仃对策，小情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这咚其名其妙的政策中穿过来的.反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,野如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保同，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负设把这些手续办出来。编制费用精微给多点都没关系。总之我自己一看到这也手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含奴一点,关雄地专业技术人员难我.现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，坦福几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来.因为任何人都可以上网杳到，某某是什么专业资质任职什么公M.现在结构类的工程师难找啊.感慨一个.照嗯.3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划中存”,这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，母株单体建筑有多拓,有多大各栋单体建筑之间怎么间聃,间距是多少,H照好不好.总容积率超多大，有没有超过规定的容枳率，建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排.是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业.在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很筒的是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数.曾如这个小区是I万平方米，有3三平方米的地面上有建筑物，那么建筑南度就是30%,看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位,上面是空中化广场.现在.争议就来了我这个2000平方米,到底算不算建筑基杼？你之所以限制我的建筑裕度，无非就是为了保证标化嘛.保障居民的休闲空间聪，现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西段上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有取少啊.所以这个2000平方米不能蚌在建筑密度里面.这种空中花园型的架空层到底要不要停建筑密度的问题,反正技术规范没有取死，有无穷的空间可以钻营.再举个例子，容积率，总建筑面枳除以净用地面枳.也是看起来很而单。但是放到实践中一看,哈是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的士地使用权证我的面积呢.还是比这个面枳大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清地，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船商，达都是可以钻首的地方。其他的地方,揶如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道.但是这么-狼，小区的绿化聪本上就毁抻了。怎么办？设汽那种脸形消防车道，上面种笔保持绿化，就指希图纸说这就是一条消防遒路“这么撵行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重瞅承是有非常产格滴设计要求滴.反正我个人不知道这种草地能不能承我得起消防车.审总平面是粘个开发报建过程中报有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月.往往都要和规划部门反更修改扯皮.来回磨脚到双方都没了脾气,才能通得过.我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的.我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你某某还是富力还是稚居乐,那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不弊，就是在不能开窗的地方开了窗.要么就是车道转弯半径太小.等等等等.（在这自夸一个：本人不才，的经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事.嘿嘿4,管规统合审杳、排水许可证管战综合审杳是规划部门的专业审交内容之一，我现在专门京出来讲，因为这个东西实在是非常.非常的专业啊.搞得不好的话,实在是害死人啊.而且,被这个东西害死的公司比比皆是.各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯Hi大原则性的错误，在实上，无论什么房地产公司，在这个问题上我跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死.说了半天，管税综合是啥？包括三大顶：小区给排水管线、强电或路、弱电境路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一某图纸上，给排水不用多价择了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和南水排出小区：«电就是生活用电,线路从就里进.怎么上楼,怎么进门：弱电的内容就多了,什么有线电视税、各类通讯线路'网线,内部监控线路，等等等等.多得要死.上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从胞下穿迸各桩单体再连接进入家万户.这些线路啊什么的,必须要合理的安排好.不能到处乱走.作为非专业入士,要判断一个小区的宫线综合i殳计好不好,只需要看两个东西：I、你就这么走进一个小区，看它电面是不是有电规搭在楼和楼之间。只要有这个，基木上这个小区你就不用多考虑了.2、沙井盖足不是基本沿着小区道路排布,不是携到到处都是。如果什么沙井盖孩得满地都是,简直后不出走向来的基本上这个小区你就可以考虑放弃了.为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水公整天出何题。一下南小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了；然后,对于年轻的我来说,就是阳络整天出何跑.小区网络运营商根本没得选.因为只埋了一条管，别的网络运营商想诳来提供优质照芬称不行，而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，喇的一下，断网了,再然后，5天工万别开空调,一开就断电跳闸,家里的电器得轮石用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志明.你说.这样的小区，能住吗？管线琮合既然如此重要，那么我们说，我们设it的时候好好的考虑,好好的研究.不就行了吗？事实上,是不行.为什么？因为所有的线.你都得从外向引进来,都得能外面有个接11.但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，被多少调杳工作，都无法保证预用的接口不发生变化。最常.见的是市政排污管找突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为做科度不够.那也完蛋了.这种事情太常见/.大家肯定经常后到市政管线脩工.把路挖开，今天搞搞这里，明天撞搞哪里.我反正是被这个东西福怕了，这种情况那是想赔钱都4不定的，然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走广,乂或若它的容母已经超了,不能再让你接.你得从其他地方接这个时候只能花冤枉钱,乱引.引到多少电算多少电.至于，柜，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道,再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的,专门计时小区的排水。现在都是要求雨污分漉了.就是雨水和生活污水要分两条管排.这个东西管的是管径和流量.以及连接市政管线的位置.然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一Fi1.Jk我就不多说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对总体设计的审食加也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是咕呢？就是在总平面规划的基础匕落实单体建筑的设计方案.单体方案主要是些哈内容呢？我个人是这么总结的：关进就是落实各空间的大小尺寸.这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位.11前来说，我国各大成市在车位问遨上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是KX）平方米配一个车位，大体的配置要求基本上都是这样,各成市某某小异.车位不弊,基本上都别想通过单体审S.当然，总平面审查期间一般来说,也会审车位，不过那个阶段主要是经脸值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经脸值,来评砧地下室面积修不修,一般来说规划部门不会很在意车位够不膨.不会认真的在图纸上数.但是单体阶段就不一样了.就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位联，根本停不进去车的转角位也放个车位（JJ,等等等等，不一而足。但,是有些时候，无论怎么拱都摆不够，那也有办法,就是宣称我这里要做立体H1.械停车位.立体机械停车位我相信很多人都见过.那玩意非常的不好使唤,进出一次花上半个小时那是非常正常的事情.不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审杳了，这个机械停车装祝那是绝对不会安装的，那么,为什么开发商那么不愿遨建大点地下室？因为建地下室是亏本的.买的人也少.我知道这个话一说出来爽声们就会向我开炮，说什么IO几20万买一巴拿大的停车位，开发商还亏本？M实是，停下一台车，的确只衢要IO个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道，所以按经脸值，堤个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米.规划部门都这么掌握.你这个车是不能垂直起降的-这就跄客观规律.当然我这个是大概经骁，在有些成市，停车位还是能赚钱的，比如某某、某某和某某的一些黄金地段的楼fit.据说停乍位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。照照.审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一簿带过了6,消防和人防专项审查这两样东西搞死人.我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格,我就这么直接一点：消防报建，要说班，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单.至于人防报隹，这个东西莫名其妙,我不知道这个算什么.我对任何备战的东西,那心存恶礴先从消防说起，消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都足非常扯淡的,非常官假的。另外喝，我们的开发商，也的确是非常的不象话要满足消防规范的话.这个投入太大了.另外我们的消费者也没这种意识.因为很多消防上的要求是让常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设附个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。场本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规数整畴做足。在这个方面，审杳那也是越来越晔。一般说,各发展商都是委托消防施工企业代理报建.为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，堪消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成.但是，我在这垠说句公道话：涉及生命安全的消防规莅，基本上没人敢动手脚，比如12层以上要设置C门的消防电悌，17层以上设置我刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律.我个人没见过有开发商能经得过这些强制性规范的.即使能绕过去将会获得巨大的I可报，警如战少一套楼梯，那是多么好的事情明,但是基本上没人敢去办，起码我不敢。在我个人口后的职业生涯中，我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西.我不知道这个东西算啥.真要行空我了我绝对不会呆在离层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见.真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活庠如。当然这只是我的个人观感，大家不必介感，人防部门属于政府部门,不是军队涮制。用于人防用途的那部分地卜室也可以执停车位，但是这部分要被划出来.不能发产权证.这部分停车位只有使用权.关于人防停车位的使用权问遨.现在的争议非常大.社会上各种声者都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们，我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有.IU家为了鼓励大家搞人防工程,就允许你到时用新。但是这个产权,无论如何，都不可能归域于什么全体业主.因为人防用途部分的车位只不过是一种P1.用的性质，不能卖,所以开发商绝对会想办法减少人防面积，另外，人防设在那也是非常SUI的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，理个东西要立放进地卜室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么.7,节能审查、施工图审查在领取建设工程规划i午可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算H，就可以开始这两项审杳了。节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情.我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能找上的位置也越来越高，这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式Ri台、无封闭式中应这些东西，在节能方面杵定是不达标的。搞了这些东西,S天空词得开到疯狂掉,不过老百姓都喜欢这种新鲜东西.恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天加可是要白白的花出取暖费的.但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口,你管得者啊.说到这里不由得想对那个套里也筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句.建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征.北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积，开间超过6米的客厅，在取暖上就甘定不达标了.同时，在完全不考虑洗手间的柔光和通风要求时，90平方米的套型面枳的确UJ以设F出非常不怫的三居室的户型.这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡.（我说明，我这不是地域歧视啊.我这完全是就步谈M，但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务.这个稍微在图上画一下就知道了。房于朝外的位置就那么几个面.几个房间一占.则所就不知道排在哪里了.本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计怵呕了不知道多少吨血,现在市场上的公司遢得没法子，被迫只能大M的推出两房单位.当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完货了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭.连转身的地方都没有.现实就是这么滴残酷.客观规律就是如此.现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起突。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发而味希良心做M,我个人无言以对.恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思.现在开始设施工图审食,施工图审杳现在都己经在表面上市场化了，允许开发商自己找资侦的施工图审交单位做审查.施工图审交单付还必须对审杳结果负说。但是，基于我国的审查技术非常的落后.恩.怎么说呢.连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审.在这里讲一个本人W经亲历的事情.那一年在珠三角一个.三线成市，在一个别里项目门口建一座景观塔，那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细，该地建设局检查姐带入检查旗工现场，上了这塔的工架，突然这塔就崩了，整个检查组全部死光.这是个大事啊.政府因此组成了浩大的词直.来查这个事故的原因.首先当然是从源头设计查起.结果一查，设计坚称没有任何设计上的问超.于是把那图纸送去Si新做审杳，一杏的话，审性人员说，不行，这个图纸有问遨.两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图僦反强制性规范UE.它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话.最后只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱，了事.现在合生在某某的某楼他前面，也打。树这么一个塔，做审杳的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清处，到底安不安全反正我个人不知道.施工图审查是收费项目,非常册，所以一宜郎是名义上的市场化,事实上的选断化.施工图审食时除了给市杳货，专家红包那也是不能少滴，¾¾.m.8、余泥排放许可、噪竹排放许可、夜间连续施工许可余汨和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是Ai扰民的，我知道在很多成市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的成市，开始加强了对这两样东西的管理.余氾排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶，但在很多时候，根本不可能这么规范.尤其是工程赶进度的时候,那是H彼得都运泥啊.没办法,U能打通各路神仙.余混在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过某某的一部车，从天河一路搬到番禺，结果被罚了S万多,包工头拼命去整工作都没用，估计是交通部门火火发了，撞枪头上了噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管养的，现在很多成市己经禁止使用领击机了.那玩意打起来不是人能感受的,想当年我刚刚进入这个行业时候,我靠.站在工地里,所r天的悔出声.笫二天耳朵里擢是嗡嗡出，几乎没给傕傻了.当然用锤击桩,那肯定是最经济的.只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理.此外，对那或夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一屿成市，这个夜间连续施工的管理,就管得非常好，比如某某和某某.那是真管得不然.无论怎么找关系椰难批得下来.如果居然胆敢不报批就夜间开，？那是嫌自己钱多，想支援政府的祓困官员了.但是绝大多数的成市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进成市走出来的三个代表，到一线二三战成市去,傻乎乎的去问人家环保局噪音排放和夜间连续施工怎么办手续响？结果被人家狼狠的闱笑过好几回.嘎嘎.我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自呜得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单吗，什么什么的，就和上面某些人自吗得意的嘴脸，一样。9、质盘赛督、安全监督我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了.但是没法子.程序是这么一势步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一翅，我舔，后面不知道还有多少程序,放脸线、白蚊防治、防缶、侦测绘、预用、各专业粉收、项目备案验收，一直到交楼.这知写死我啊.为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己IM不明白自己.特牢女百余字.谢谢各位，质量监仰站和安全面僻站都是建设部门卜属机构。拿施工许可证之附,必须得去两个站办审枇手续.这两个站的分工.我根各位说老实话,我分不清楚.在我看来.质敏问坦都是安全问SS我就不明白为什么要接两个站，分岩管.曾如我打桩没按规定程序打，导致桩荷我不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清是，总之两个机构都得好好的哄莉当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有代安全问题的确跟建筑质量关系不大，警如工人不嵌安全头盔啜.物料堆放不按规定乱堆啦，这些,但在我看来，安监把质监吃抻，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难,在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办：不褥要检测,一股用肉未就能发现毛病的，就属于安监的职员.由于质监搞检测，比如桩荷教检测、水泥检测，这些东西，都是收快项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为侦监大多得施这些收费项目养活自己。收入钱手软，云云。安监越本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来.常如安全生产培训.工人限带平安智能卡上班等等.总之各有各的门路啦.现在在有些成市.侦量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了.我见过最好的成巾是某某.做个桩检测的费用,只是周边成巾的3分之1.恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完班必须做检测.检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？不过呢，葩大多数的成市,这个功能被质地监将站牢牢的把持莉，这个也是建设部门的生财主道啊.我要是局长我也不肯放.照照10.能工招投标、监理报建还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太SS掠的冲动明。首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不能要做建筑施工招投标，他们可以ii接发包.但在某些大成市，髻如某某，无论什么企业施工，都必须做招投惊。这是某某在管理上严重造反行政许可法的地方.我个人对此一直持非常反感的态度.在大多数成市,私营企业只要能提供私营企业证明,既可免除施工招投标予续，啥是私营企业证明呢？去工商局打一某股东结构书就行了.在必须要做施工招投标的时候,我必须得说.这个领城那是真照不是假想.黑得让人毛骨悚然,搞施工的就没几只好鸟.我在此便讲个故事哈.施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质H员和安全员。族工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小，配住的人员多少也有不同要求.大家知道一下就行.有一次在某某.某企业闹一个标.另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料.木来这种新增技术人员备案实在是非常简单的W情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹聋告奶奶给受理了.然后又因为其中一个人的身份证笈卬得不清晰,全部材料退件.这个企业的老板气得吐血.到最后当然这个标是投不进去了.我这里讲的还只是个小于段.暗地里啥招数郎用得出来.我个人不排除有些人为了遇别人退出投标会使用黑社会的可能性，恩,监理招标的程序跟检工招标的程序及做法几乎一致,我不多说了.监理报建是完成这个猿理免招标或招标手续之后的下情，蚁个监理规划和监理细则，交建设部门审核一击，认为OK了，发一个监理审查意见,通过了就是卜步.施工许可证.监埋规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核，在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能存得慌的.Ik施工许可证我怀着万分激动的心情.打下了上面那5个字.写完这段我就开始微好,玻啦啦施工许可证所须材料法本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可.在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申续施工许可证的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老Z实实的一步步完成所有手续再来办检工许可手绘的.要这样的话,绝对没I年的时间出不来.不相仿的同学,请I可头再把前面IQ个大项看一涧，模本上斑个大项里的每一个小项的工作11不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是*死你的概念。匐使哪个环节出了任何问麹，直接就GAMEOVER在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说她书个企业要按,个项目，前后靛了200多个章，犷还没办成，公后报资了，不干了,上级政府熊怒z*玄。现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政南管得太严，太死，审批环节太双杂吗？听不到了.为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则.大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易.在这种情况下,改革办事流程，简化力事程序，反而会阻碍办犷效率。我知道我这么说,会有很多粪声完全不能理解.我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则.这些规则维系老房地产这个产业.在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分充，都存在制衡，这个系统在经过IO多年的运做之后，它本身己经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身.因此,我们羟常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大成市，很多的成市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，髻如土方工程，微都是先动的.这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大成市，也行空子可以拈.比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证,然后再发地下室部分的临工许可证，再发地上部分.这么把一个Jij目分割成很多部分发证,为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的站果，政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了.13、放线、验线这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位.置，这是个技术活，要测量，定坐标.这个活就叫放戏，故战一般是规划部门下属的测绘院或类似的刈绘机构干，不过有些发达成市也已经把这个工作半市场化了.嘿嘿，又来一个半市场化.正式放线的前提是领取了施工许可证，放线后，测绘院会发出一份放线册.在工程提前施工，建堂施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作。让他In提前来做放线.唉又来一个“做遹”工作.放规完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线.一看这个建筑的确是按图纸隹起来的，没超出边线，测绘院就出验践朋。这个验城工作跟日后的验收有莫大的关系.所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合.唉14、预售许可证终于说到这个了.预售现在的管理已经比较严格我所知道的.在房地产己羟成为了一个产业的成市，预售许可都要求在网上办理，全程公示,现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。段件许可m重要的条件是：诙层建筑结构完成3分之2,低层建筑结构封顶.这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷.因此现在高层隹筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不枳极。因为这个时候，钱也不是很能攻得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算.在理解/这个之后,或许我们对捂盘这种行为.会有史深刻的认识吧.现在办预辑许可,郡要做价格公示。交易价格必须明码到套,单价必须清晰.在交易现场.也禁止再搞什么5000元/平方米”起，这种珀人的玩意了.但是,我必须要说，但是，政府没有(也没有权力)对厉地产交易价格进行管制.在办理及伶手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会,这个价格申报下就完了，我每次做f售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米，从来都是如此，随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖800()卖I(XXX)多.没有任何法律上或者行政上的货任.在预仰许可方面还有个做得说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋枪量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面枳.这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测出，就是实测广.我们都知道,面枳上的纠纷往往是H后客户与开发商之间的主要矛盾.这个矛盾是怎么来的呢？最关梃的就是这个预测与实测之间的面积差异.造成这种差异的原因很多，比如施工不配莅造成的面积误差，又或者之前在图纸计兑上对公用部分的统计有误差，这也都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过.开发商也没这种能力或故意去故意做假.当然我个人不排除有些头破门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到.嘿嗯。现在为了避免这种纠粉,各大开发而都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测域机构的工作上。总之无论到时候实测而枳是多少，房屋测量机构都照样按莉当初的预测面积出报告.唉，又出来一个“做通”工作.15、关于彼伸中的土地解押昨天在写预售的时候,关于土地解押的何时，我不是很敢下笔.作为一个房地产从业人员，讨论这个话魄，显得比较不合适。这个话璃非常收整,这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起.现在关于土地抵押的规则越来越严格了,土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧某施工许可证的原因，贷款额现在荔本上都是根据施工许可证我建筑规模来确定和发放的。在这方面,我相信全国的银行都是某某小异的.土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了.不多说了.根据现在越来越严厉的销生管理规则，办理预传许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理欣伟许可证时面临若很严重的资金J卡力：要么还贷,要么更换抵押物.不然这个预售许可证就出不来了.还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物Ur以拿去抵押啊.就算有的.也早就已经贫去抵押融资了,还等到现在啊.这个时候就是考脸人类的智遇的时候了，现在的任务是：即不还贷.又不更换抵押物,又能解押，还要能办出预售许可证。我不知道其他公M的融资及报建人员是怎么处理这种事情的.我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）.现在绝大多数的成市,国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房笆部门办理预售许可证.房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝而不会主动向对方查询对方的登记资料的.在这些地方.先做通银行工作.比较合理的,能让双方的脍面都过得去的借门，是更换抵押物.更换抵押物的话，爆抵押物要先解押,西将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会彳:一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的，无论银监还是上级什么部门来查，都可以价徉过去,那么我们就利用这个悬空期吧,先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把惕行的工作做得很通的.连史焕抵押物这样的埋由都不能要找,直接先解押掉.唉，我个人伺服之极,然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦联联，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预传许可证了,只要他们一收材料,立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押.办得快的话,只需要悬空半个小时.如果担心房管部门还会再看看十.地证的话，可以先等个I天两天再去国土部门”抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制收啊，此外,在可以办理在建工程抵押的成巾（这里说明一下,在建工程抵押不是每个成市林办得了,很多成市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成胞面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做小。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆,地有多人产，在房地产行业,那得算是真理啊.16、规划、消防、人防、管线、质Ift等专项验收，竣，验收备案，交楼其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到骁收阶段是怎么一回W了。在做了前面这许多的铺塞和步调工作，结识了那许多的人,一步一个脚印的，做到了现在.如果还不能完成现在的工作,就就真是白混了.规划验收主要是骁收各项规划指标是否超标。在封顶之后，城工之前，就可以做这项验收了。这项脸收的前提是做脸戏，域本上腕线可以通过，规划验收的时候也不殳有太大的麻烦.基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下.哦.封原了.然后“起验税册来看看，哦.没问虺,数一数层数，哦，毡这个层数，就I可去该干啥干啥了。消防、人防和管线5金收.都是由这几项专业的施工单位拣定.也只有他们能搞定.开发商自己做这几项验收，肯定通不过.这也是开发商不敢寿罪这三大专业的脩工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水不，也是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，说定了装3台变电箱.施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款.这个企业也不说什么.脸收的时候到了,供电局无论如何都不肯供电了.说这个，.台的设计不合理，要变成四台.这怎么得了明？业主都要入住了，电部供不上。你要说这是谁的布任吧，这根本都说不清楚，而且还不敢计较这个。被迫之下,求求的给了双倍的电力施工款。只要不得罪这几项专业的施工单位验收基本上都通过.但是,脸收报告上肯定会留彳r伏笔，基本上椰是这么个写法：原则同意通过验收,但如下向四需要进一步整改：12345云云。质量5金收现在非常的单了.竣工之后.施工单位、开发商.监理派位.合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案.这就完成了.现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的俺工过程中，监理公司都没人出现的，I1.接就是卖个名字给甲方.甲方自己把雅理的活给干了。这是普涧现象。到时候就负或签字蕊东，质量验收和各专业验收郴完成了,规划验收也搞