【营销管理】地产销售现场业务管理流程.docx

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.房屋及个人信息变更的审核。城市公司曹飙分管总1.客户在直系亲树范围内首次更名的市批及二次以上或非直系亲Mg。名的审核;2 .客户首次换房的审批.二次以上及签*商品房买卖合同力后换房的审核；3 .客户退房的审核：I.客户挞定流程的审批：5 .客户延期付款的审核：6 .合理耨除合同的审核.城市公司总卷理1.客户在直系亲属范闱内二次以上或非直系亲属更名的小批：2 .客户二次以上或签署£商品房买卖合同后换房的审批；3 .客户退房的审核:1.客户延期付款的审批：5 .合理解除合同的审批。区域分管总客户退房的审批.3.工作程序3.1. 购房流程3.2.认购环节3.2.1.房屋认期流程3.2.2,认购环节基本要求及注意事项1）确认客户已全面了解了本项目的信息及周边情况,了解了认购单元位置、价格、面枳、相关影响因素.2）确认客户仔细阅悉工商品房买卖合同3及补充条款之内容，特别是合同示范文本中免除或限制性条献.3）认明书需本人签名，非业主施有委托书.4）重申签约事宜：撤款金额、激款方式、签约要求、签约时间、说期签约的违约责任。5）若客户委托第三方付款（如公司转帐或支票）,则客户需提至付款委托书机3. 2.3.销售代表规定动作1）认购前：a）倘认客户购买房号、销售面枳、/价'优惠折扭、最终房款、付款方式、定金交纳方式.b）计算契税、维脩旗金金额，确定首期以及税款交纳时间，c）确认房主姓名以及贷款资质,计算还款月供.d）告知客户非直系亲属不可更名且定金不退.e）进行完毕相关贷款手续洽谈，明确需提供的相关证件资料，签狎完毕客户资料流转单久f）指引客户阅读并理解现场公示文件如认啕书瓦商品房买卖合同范本及补充协议机£前期物业管理合同3、2购房流程hM银行按揭流程等公示文件。2）认购中Ia）确定签并协议日期，知会客户专员以及财芬、贷款银行.b）准备协议文本签辔，要求熟练、准确、快速签署。c）身份证件复印,新一代身份证正反面印在同一张A4纸匕共3份.交客户专员留档（可后补：对于YIP卡优惠客户，复印VIP卡复印件存档.d）引导客户交纳定金，进行协议签署，财务开具收据，客户专员以核彬议、打卬签约须知机e）取资料袋放好客户需带走的资料：认购书客户联、定金收据、客户须知、收入证明.客户资料流转单、交款须知支票使用授权书、汇款说明）。D送走客户，叮阚按羯贷款办理事项、交款时间以及需带资料，3）认购后：a）协助选择按揭的客户办理贷款手续。3.3.笙的环节3.3.I.房屋签约流程资料齐全，银行工作人员客户资料流转单X签字确认客户首付以及相关税款交纳财务开具票掘客户专员购房合向、备案委托书客户合同签罟客户主管复核合同、委托书、预告登记签署正确3.3.2.签约工作范本要求及注意“项1）签约的基本要求及注意事项a）熟悉楼世情况，了解签约相关的政饭、文件要求.b）掌握网上签约系统的签约程序，熟练操作BRp的技能，c）请客户确认夕认购书上的姓名、身份证号码、联络地址、联络电话是否正确或需更改.在网上登记合同时，必须仔细核对许户资料，输入系统资料时不能有失误，若发生有误的责任到个人.d）签约时间控制在2小时内完成，井客户对合同有异议的尽吊解择，不能说服可更换另，位同事或销他经理进行解择,仍不旎耨决的可让客户把意见整理成文字申请提交公司确认解决，再另行妁定签约时间,不能与客户发生争执.e）客户按认购书约定的签约时间段内,销件代表电话通知客户约定签约时间、地点并告知其办理时须携带的资料、费用等.逾期7天签约的要出具£逾约通知书M逾期超过1511的发出f解除认购书通知h具体执行由首销部负责人根据市场状况、挽留客户等情况安排处理，在保证完成经营业绩和垃大限度维护公司利益情况卜的情处理。f）签仃合同须携带的资料如下： 有效身份证明，包括；居民身份证原件、护照原件、不满18周岁的须由监护人提供有效证件：军人提供军官证或士兵证：港澳人士提供身份证及回乡证、台湾同胞提供台胞证、外籍人士提供护照区件及朝洋公证. 认购书原件。 已交付房款的发票或收据原件. 客户凭认购书定金发票（或收据）到现场锭约，如是选择按揭付款的客户，衙提供相关资料办理银行按揭手续,在办妥极行按揭后由薪精部负货与其签订商品房买卖合同h补充协议及相关物业文件等合同附件.g）£商品房买卖合同必须为客户本人卷署，委托他人办理的，受托人须出具羟公证的有效授权委托书.客户不满18周岁无签字权,由其法定监护人代为签界法定监护人签署自己姓名）.如产权管理机关有要求,则需到户口所在地公证处办理监护人公证,监护人凭此公证书代为办理.，h）若客户交纳的是诚意金,客户提出退还诚意金的要求后,营销客服部必须尽快启动退还健意金程序：客户填写£退款说明3城市公司营销客服部经办人侦写退诚意金审批单上经苜栉客服部.负货人审批后，财务部进行诚意金的退还.2）完善合同签约后续工作：a）合同内容复核：为保证£商品房买卖合同3的准确性，必绩经首销部指派专员对合同的各项内容进行打细更核,将主观因素造成的失误降到最低.合同金额由现场财务人员审核确认.b）合同装欧：客户签好的M商品房买卖合同3须由营箱部审核后方可加Sfe公司专用埴、法定代表人章（或法人代理章rC）签*£商品房买卖合同3后销售代表须符相关资料及成交信息在当H详尽地杀入ERP系统及相关统计我，特殊情况须羟营销部负责人同&.d）甘销客喉部每周准确完成签约周报衣、工作计划（每周周一），用月统计月报表每月协后一H）。e）完成£商品房买卖合同捏哥后，营销部指派专员出具相关信函催促客户补交欠缺的资料及款项（包括有催收按揭款、通知进行面枳补差等）。D商品厉买卖合同3盅章后由营销部负责及时进行备案登记手续的办埋.g）£商品房买卖合同釜案手续办理完成后营销部指派专员讲客户在领取合【可表上签收，办理按揭手续的贷款联出贷款银行领取并签收.h）营销部负费在客户办理了房屋入伙手续及产证手续后，对客户的全套资料进行归档”3.3.3,管田代表规定动作1）签约前：a）沟通信息变化，如；C1.系亲属更名/加诚名问题、贷款额度变化、付款方式变化等，以及因该变化引起的贷款资麻证明资料的变化.b）详细告知客户并确认其准备的资料是否齐全，并告知所需费用.首付交纳前一天约定到访时间，知会客户专员以及财务、贷款银行。c）贷款资质证明资料准备情况.d）迨期客户的协议催款，客户专员以及律师事务所发送催告函协助.2）签约中：a）准备合同文本，包括制式合同、合同附图、小区摆位图、补充协议、优惠杨以（如有）喏.b）引导客户办理银行贷款，协助银行进行相关证件发印，c）确定客户房主姓名、贷款额度、付款方式没有变化，客户资料齐全，银行工作人员在¢户资料流转单为上签字确认后，引导客户进行房款、税费交纳.如客户资料提供不齐备，或贷款办理未通过，HI新约定齐户时间补件签约。如客户采取公枳佥贷款方式，则需提供住房公积金管理处出具的贷款划付凭证才能签订合同.d）客户交纳房款的同时史印房主身份证，新一代身份证正反面印在同张M纸上.交客户专员准备购厉合同打印，e）财务开具票据、W户专员打印合同，销售代表装订购房合同。f）将装订完毕的合同给客户签署.并加盅手量.g）客户签并合同的同时,客户专员打印完毕备案委托书（两张）以及所有权印请书，交销件代表予客户签署，签署地点：委托书左卜方委托人、所有权巾谛H巾诂人。h）核对客户票据无误.取资料袋放好客户需带走的资料：交款票据将例议客户联收回（协议上明确标注；器署合同之后本协议作废）。3）签约后：a）合同备案、贷款办理进度短进、了解、知晓,跟进放款时间.b）客户取件签字：客户资料卷收单。c）客户收件需取走资料：购房合同一本、全房款正式发票</核对并收回原收据）、契税/维他基金发票（辐核对并收网区收据八贷款相关资料（贷款合同、还款明细、还款卡等，以银行返回资料为很J，若有其他东西，比如客户手余等，须在客户资料签收单上加以标注.d）解除合I可流程： 城市公司营精客眼部定期对合同履约情况进行核对，在发现有客户出现因逾期不能支付后续房款等情况时且满足解除合同条件,城市公司营销客服部需在合同解除权行使期限内向客户送达斛除合同通知（由于我方解除权的行使有一定的期限一股在买卖合同中进行约定,比如深圳地区预怖合同约定：出卖人在客户应付款期限届满之日起半年内行使解除权），弁及时在ERp发起专项蟀除合同申请.城市公司营销:客服部经办人填写4解除合同审批单h经甘例客服部负责人、财务部、首铸分管总审核，城市公司总经理审批. 根据各地规定.走M法程序与客户解除合同. 城市公司财务部根据生效法律裁判文件确定的内容，办理退还客户房款包含退定和不送定两种情况）的款项处理手续。 城市公司营销客服部通知客户到城市公司财务部掴取所退房款. 由城市公司首销客眼部制定该已作退房处理的房产另行Hl店的晡间和价格，在与客户解除商品房买卖合同（包括向客户送达解除通知、与客户协商一致达成解除合同的协议或是客户已提出书面退房申语前,不得将房屋再向任何第三方出售,避免房屋双嵬已售的法律风险：Il.向客户送达前述通知的快递凭证及客户签收记录应保管至少2年.2. 4.银行按环节3. 4.1.银行按揭流程3.4.2,按揭工作基本要求及注意事项1）贷款成数及年限、贷款利率以限行最终审批为准.2）如客户（以家庭为单位）名卜已有房产为贷款购房,将不能享受首套优黑利率，具体利率以各银行枇史为准.3）银行视贷款人贷款的金额、年限以及个人资侦决定是否衢提供固定资产、背业执照、公司流水、完税证明、财务报表、近半年税照等其它资质证明，详细资料参考仃客户资料流转单K4）如客户曾发生过不良贷款记录（如信用卡、车贷、房贷等曾发生过不按时还款）或在途贷款套数过多或存在其他特殊情况,银行制可能拒绝客户的贷款申请.5）.相关贷款具体事宜以银行现行政策为准，限行保有的终解糅权.3.5.房A1.及业主信息变更管理3.5.1,更名管理1）签署4认购1»后,客户在真系亲属范困内允许更名一次，签批至城市公司营销分管总。ft系亲属范围内二次以上或非直系亲属不允许更名,特殊情况须Ul城市公司总经理审批.2）审批流程：直系亲属范困内首次更名,客户填写更名/地名/诚名申请书，由销售经理签字确认.城市公司营俏客附部经办人填写史名/增名，减名审批单3附上更名/增名/世名申请书,经营销客服部负费人、财务部审核，营销分管总审批.互系亲隅范围内二次以上或作宜系亲属不允许更名,特殊情况须由客户埴耳土更名/增名，犍名中请书h销售经理签字确认.城市公司营精客极部经办人填写M史名/域名/减名审批单3将更名的特殊原因说清他，附上更名/地名/减名申请书瓦经营销客服部负资人、财务部、营销分管总审核,城市公司总经理审批。在51定客户冬的的累急情延下，着客服部进行口头请示的，三天内奶完成审批.3. 5.2.增名、域名管理1）签署认明书后，客户增名和减名只允许变更一次,签批至城市公F营销部负责人.二次以上变更须由城市公司总经理审批.2）审批流程：域名,减名首次变更，客户M号更名/域名/诚名Ml请修。由销售经理签字确认.城市公E营销客附部经办人填写更名/增名/减名审批单hPftk更名/增名/战幺申请书h经曹错客眼部负讹人审批，报缶城市公司财务部，增名、M名：次以上变更，特殊情况须由客户增写更名”的名/取名申请Hh箱仰经理签字确认.城市公司营销客阻部经办人城写4更名/增名/战名审批总"将更名的特殊原因说清空,附上更名/增名/取名巾请H，经首销客服部负而人、财务部、首铸分管总审核，城市公司总经理审批.3.5.3. 换房管理1）签*4认明书3后，允许客户换房一次，签批至城市公司营销分管总.二次以上不允许换房，特殊情况须由城市公司总经埋审批.二次更名以上的，或已签潜商品房买卖合同后，不允许换房，特殊情况审批至区域分管总.2）审批流程：签署商品房买卖合同前的首次换房.客户填写$换房申请书h由销售经理签字确认,城市公司营销客服部羟办人填写g换房/退房审枇单,网上学换房申请书.羟营销客服部负责人、财务部审核，背箱分管总审批.二次以上的换房,客户M写:换房申请书.由第14经理签字确认.城市公司营销客服部经办人填写4换房/退房审枇单K4换房也请W,经营精客眼部负于人、财务部、首销分管总审核，城市公司总羟理审批，：次更名以上的，或己签署商品房买卖合同后的换房，客户埴”看换房申请书h由销出经理签字确认.城市公司营销客服部经办人城写E换房/退房审批单，£换房申请书h羟营销客服部负员人、财务部、营销分管总、城市公司总经理审核，区域分管总审批.在遇定客户签妁的量急情况下，营第客服部进行口头请示的，三天内必须完成审批.3）善注，客户换房时也上项目1鳖价格，如新换房海法价则按杀价后价格认购，如新换房源降价则按原价格认购.客户放弃的房源应及时进行价格辑整.3.5.4. 退房管理1）签存£认购书后,非不可抗力（如战争、地凝、政府法令等原因和公司自身问题，不允许退房，特殊情况必须退疗，须出区域分管总审批。2）特殊情况退房审批:客户填写退房申请书h由销售经理签字确认.城市公司营销客服部经办人填写g换房/退房审批单hPfl±f退房申请书h经营销客服部负货人、财务部、首销分管总、城市公司总经理审核,区域分管总审批.3）定金与首付款退还：退房程序结束后，客户本人凭身份证、收据签格4退款说明3,财务部进行定金的退还。4）备注：退出的房源如遇目调整价格应及时进行价格蟋正.3.5.5. 延期付款管理1）客户签署彳认购1小后,逾期7天未签约的,营销客服部出具胃由约通知书h逾期超过15日的发出蟀除认峋书通知3,并在20日内实施挞定程序.特殊情况客户可申请延期付款一次，如客户在申请延期付款的I期内仍未按时签约，首精客服部送达解除认购书通HlM并实施挞定程序。2）挞定程序流程：城市公司营销客服部在E解除认助书通知？送达后，填写4挞定审批单，附上E解除认明书通知？及中国肥政特快专递详情单（含客户签收记录），羟财务部、营销分管总审核，城市公司总经理审批.财务部没收客户定金，城市公司营销客服部进行ERP系统的更新Ift新放出房号进行销售.在与客户耨除认的书（包括向客户送达解除通知、与客户协商一致达成解除合同的协议或是客户已提出书退房申请>前，不得将房屋再向任何第三方出伊，避免房屋双重精售的法律风险：且向客户送达前述通知的快递凭证及客户签收记录应保管至少2年.3）延期付款审批流程：客户填写延期付款申请书及由销售经理签字确认。城市公司苜错齐服部经办人填写延期付款审批单,附上延期付款申请行h经营销客服都负出人、财务制、营销分管总审核，延期付款时间在3个月以内,城市公司总经理审批，延期付款时间超过3个月，由城市公司总经理审核，区域分管总审批4.附件1、支文件1)无2、表单与模板1)客户资料流转的用2)退诚意金审批胞23)签约须知34)客户交款说明5)逾的通知书6)f解除认购书通知§7)更名/增名/减名申请书8)屈名/增名八城名审批单？9)换房申请书10)退房申请书11)退房/换房审批单X12)延延付款申请书13)延期付款审批单14)挞定审批单15)E解除合同审批单16)解除合同通知317)退款说明318)认购书模板$