【《重庆市房地产市场现状与发展探究》8600字（论文）】.docx

篁庆市房地产市场现状与发展分析摘要：房地产是当前中国经济的一个重大问题和关键领域.过去几十年，中国房地产在城市化背景下逐步完善，部分家庭已经能够低价购买并增假，实现了早期的财务自由。低成本的多家庭自由。房子的主人。有的家庭为了寻找“末班车”，负债上百万，继续背负重担：很多家庭呻吟连连，“坐车”难，只好“躺卜”。房地产在GDP中增长最快的部分超过7%,它创造了巨大的财富，创造了巨大的财政收入，解决了数千万个工作岗位，这就是原因。高额债务拉大了贫富差距。在这次疫情中，房地产行业的问题和房地产管理政策的问题，在房地产行业的集体行动卜.，房地产是一个非常特殊的品类。关键词：房地产现状：问题；对策目录一、引盲2二、房地产市场现状2三、当前房地产市场存在问题5（一）行业方面5（二）房地产企业方面5四、当前房地产发展对策7（一）持续做好行业疫情防控为前提7（二）加大政策支持7（）优化产业结构7（四）开展新的营销思路8（五）提升持有运营能力8（六）提升产品服务品质8五、房地产市场发展案例分析9（一）重庆市房地产业发展现状9（二）重庆市房地产业发展存在的问题12（三）重庆市房地产业发展完善建议13总结15望全面渗透到整个行业，所有流程、链接、文档等方式。首先，愤者就业和生产的核更，房地产为望复苏。关系到房地产行业的持续增长，作为紧急情况，疫情不能对市场产生至大影响。随着疫情消退，二季度房地产销售数据或将逐步恢更。预计今年卜泮年将恢更增长。二是房地产企业在销售、投资、第工管理等方面采取积极措施，影响不大。由于销售办事处的关闭和随后的止赎，房地产销售将在短期内下降。全国房屋销传将在第季度下降。预计平均下降率将超过30%湖北和武汉预计将超过50%.执政后，房地产市场增长缓慢，房价高、成交量大.如图1所示，公布销例目标的房企前4个月销传目标平均完成率为20.06%,一季度累计增长7.65个百分点，但规模依然不大。OK2019年同期竣工率（2019年17月竣工率为26.34%）,表】为2020年卜7月中国房地产销售业绩前10名，房地产百强企业自一月以来。至2020年7月同比基本622.2亿元，其中18家房地产公司销作额超过1000亿元（3年何比（3年何比）15家）100亿元房企125家，50亿元以上房企156家。厉地产百强企业平均股价销售额为468.9亿元，平均股份销售面积为353.7万平方米。.单月，房地产百强企业7月份销售额同比平均增长25.8%,环比下降16.8对房地产企业的投资也在增加，这体现在企业收购上地上。如图2所示。就消变拧而言，总体而言,他们对疫情防控充满信心，对经济增长充满信心。83%的受访者预计收入符持平或上升。但受疫情影响，整体消费趋于防御性，前三类为储蓄、大宗商品（购房、购车等）、医疗。从房地产消费来看，房价有望稳中有升，虽然衡量保值能力是公认的主流观点，但年度购房计划更为理性.多套房对房地产市场走势的预测较为保守，更多认为保值防通胀、买房属于防御性设置。与过去相比,受访者对开发商晶牌和社区的独特品质（密度、建筑间距、绿化景观、精装质量等）的关注度有所提高.与此同时，优质物业管理的付费意愿也越来越高，超过90%的受访者接受优质物业管理溢价。图22020年I月至6月50家代表房企每月拿地总额三、当前房地产市场存在问题()行业方面1.短期需求受冲击，房地产市场需求延后受疫情影响，全国多个城市商品房线卜销皆暂停，春节假期销价面积较上年大幅减少。2020年春节假期，全国30个大中城市商品房交易面积为3.75万平方米，较2019年的19.55万平方米下降81乐2018年。短期内，疫情对房地产销售产生巨大影响，一季度房地产销告压力较大。2 .受房地产开工影响，土地成交受冲击更大房地产行业，从小年到正月十五一般是停工时间，1月至2月的开发投资、新开工面积占全年比重也较小。但值得注意的是，疫情可能对土地成交及后续开发投资产生更大的负面影响。3 .商业地产受影响大于住宅，商铺受冲击又大于写字楼商铺的承租方主要是零售商户，春节是传统的旺季，但今年关店、客潦量大幅减少，租金飘升成为商家的一大经济负担。极其困难。因此，非典时期的经验表明，商业地产的租金收入同比下降4%以上。总体来看,疫情对商业地产的影响明显大丁对住宅地产的影响，短期风险仍需警惕。(二)房地产企业方面1 .主流房企销传额同比卜降主流房企销售同比明显放缓.主要原因是今年春节假期提前到1月份，因为春节假期提前了。24日，受疫情影响，春节假期延长三天，交易H数减少。另方面，疫情的迅速扩大导致交易员下降。自暴发以来。由于居民出行明显减少，中国房地产业协会和地方政府要求取消对市场交易产生重大影响的科楼处智停销售。2 .企业现金流受冲击，中小型企业偿债压力增大箔者选取了中国大陆A/H主业上市的295家房企,根据营收规模，20国年营收超过100O亿元，500亿至100O亿元，房企IOlO亿元至500亿元和100亿元以下分别定义为超大、大、中、小型房企，对应数量分别为9、12、64、210、3%X4%.,22%,和210,分别。7斓。从表面上看，非常大的公司流动比率和财务比率较低，而大型房地产公司和大公司的潦动比率和财务比率应该是精益管理的结果，并且处于安全水平。中型房企流动比率和资本充足率明显下降,偿债能力下降应归咎于经营压力显着增加.小型房地产公司的流动比率和财务比率非常高，这主要是因为它们筹集资金的能力较低，并且依赖于实时融资。与中里房地产公司一样，偿付能力卜降幅度很大。3 .中小型房地产企业杠杆风险问题近几十年来，由于房屋建设阶段大、预传数量多，房地产公司资产重、负债高。由丁疫情对房企现金流的影响，部分房企现金流压力加大。收入不足10()亿元的小型房地产企业，在资金有限、发展空间不足等内外压力下，可能退出整合重组或倒闭。市场上的财富。同时，要防范中小企业1-500亿元商品贬值风降。此外，还有以下几种情况：一是质量不达标.由疫情的爆发，全国各地停工一两个月。这往往会影响实际进度。房屋建设。您可能需要提供大量不动产。它会影响您的房屋质显以满足最后期限。二是资金难以收回。房地产开发是关于金钱和技术的。，而专注于房地产项目的管理和开发的投资方式则花费了大量资金。大流行使房地产行业的许多房屋未售出，而这些未售出的房屋将在主要活动和生产恢境之前不会出售.房地产企业最重要的资金来源是：销售收入和未偿还的资金，这给房地产企业带来了很大的财务风险，三是销售额大幅下降。疫情的影响，让消费者的观望态度“非常强烈”，从投机和后续购买到理性的神秘购物.此外，由于今年经济严重低迷，消班资金不足，房地产需求将明显减少，从而导致侍伟房屋的建设。四、当前房地产发展对策中国的房地产市场似乎和股市一样患上了同样的病，需要用强力的“政策”药物来治疗，但与股市不同的是，股市受到利好政策的刺激.推动一定是股市繁荣，房地产市场需要用过热的投资和严格的政策来挤压它以冷却过高的房价。（一）持续做好行业疫情防控为前提2月1日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局五部门联合印发关于进一步加强金融监管工作的通知协助，”做到了。中央银行正在鼓励适当降低贷款利率。合理延长个人抵押贷款。全国60多个城市关闭f商品房销售部门.商业地产影响较大，万达、龙四、华润、新城、远泮等20余家房企纷纷出台商业地产减租措施。1月24日至2月25日全国共33天，多城宣布，2月9日之前所有在建项目不复工。<-）加大政策支持房地产业是中国经济的压舱石，政策导向尤为重婴.疫情期间，政府还出台了一揽子扶持政策，保障市场稳定。中央政府可以鼓励地方政府侑售优质产品。土地、建设措施等搬迁条件给予优惠。保持家的主基调，不投机取巧，不改变总体政策框架。为保持经济增长和增加商品消费，房地产市场执行政策将保持中性和宽松。（三）优化产业结构房地产开发应坚持高端、适度、有序的原则，合理控制房地产开发规模、优化房地产产业结构，培育新的增长点，促进房地产业与旅游、医疗、养老等产业相融合、跨界发展，逐步构建以经营性旅游地产为主导，居住、商业、养老和办公地产协调发展的产品体系。通过总部经济、金融、会展、文化、创意等新兴产业的发展，推动房地产业转型升级;通过引进智款产业和健康产业，与房地产业相融合。结合疫情之中人们对物业服务给出f不同的评价，城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决“最后一公里”的街区商业重要性上升。（四）开展新的营销思路营销好坏的标准是客户，而不是公司本身。大多数消费者对传统的房地产营销漠不关心，对常见的房地产广告、信息和活动漠不关心，无聊、一扫而光，已经形成超强的“免疫力为J'实现精准营销，必须有一些东西引起他们的注意。地产策划协调、建筑改造、产品优化、礼品定位、限时抢购、周年庆典、庆典福利、新老客户答谢等组合促销活动。结合改造、企业包装、营销策略、促销策划、投资管理等专业地产管理，快速有效地招项目形缴亚塑为明星销售项目的新形态。达到短期出清的目的。（五）提升持有运营能力积极提升主机业务管理能力,完善商业地产业务产品体系。进步提升存量资产租金收入水平，充分发挥融资功能，平衡现金流和利润贡献，同时根据降存现金，稳步提升自有优质项目数量。加强网络营销，拓展新的销告模式。增加您的房主品牌的曝光率，以吸引购房者的注意力，加强产品开发，以增强绿色和环境保护等多样化的人道主义需求。（六）提升产品服务品质我们将继续提升品牌价值，加快项目销售，扩大住房开发规模。依托现有项目，我们精心打造了多条产品线。房地产开发从价值链设计、采购、建设等关健环节实施绿色智能产品战略，提升产品竞争力，不断提升房地产服务质量和价值.提高房地产服务标准，关注市场需求回报点，积极进取：找准市场切入点，低价选择机会进入：保证房企管理能力积极募集资金。五、房地产市场发展案例分析<-）重庆市房地产业发展现状1 .延庆市房地产业开发情况在2021年的I月份到10月份期间，重庆的房地产施工面积共达到了26341.47亿元,比上一年下降广0.2乐具体情况见下图5.2015-2021年互庆市房地产施匚和竣工面积统计35000图5.120152021年重庆市房地产施工和竣工面积统计数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理从各类别房屋来看，如下图5.2所示，在2021年重庆商品住宅施工面积为17350.17万平方米,和上一年相比,减少了174.43万平方米,观察下图5.3可以知道，在2021年新开工施工面积有2757.36万平方米，而竣工面积主要仃1835.18万平方米：而商业营业用房的施工面积为2844.66万平方米，和上一年相比少了M9.59万平方米，新开工施工面枳为387.57万平方米，浚工面积为256.14万平方米:办公楼施工面积为736.55万平方米,相比2020年同期减少了693.52万平方米，新开工施工面枳为92.93万平方米，如卜图5.4所示，竣工面积为82.52万平方米。2015-2021年10月取庆市各类房屋施匚面枳统十研品住宅WllSllflK办公楼图5.22015-2021年10月虫庆市各类房屋施工面积统计数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理2O152O21年术庆市各类历屋新开工施I：而枳统计商品住宅断品营Ii用房办公楼图5.320152021年重庆巾各类另屋新开工施口IIi枳统计数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理2015-2021年10月重庆市各类房屋竣工面积统计商品住宅商业营业用房办公楼30002O15«I201<2017<2018年2019。2020<2021好ITO月1-10月ITO月110月ITO月1-10111-10M单位：万平方米图5.420152021年10月篁庆各类房屋竣工面积统i+数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理2 .重庆市房地产业供需情况重庆房地产的供需情况是重庆房地产发展质量衡量的更要标准，总体来看重庆的房地产供需关系是维持在一个平衡的状态“在需求方面，商品住宅销售面积变化很大，2014年较2015年的销售面枳增加了约三分之一，并在2016年它是由三分之下降。在销华领域，在2015年的较高水平超过100o万m2,2016年约800万m2,2017年相较于2016年变化不大,大体保持不变,2018年较之前一年有少量的卜降，2017年销价面积有小小的上升。重庆楼市在2018年的主要目标还是清空住房存量。2021年址庆仍然把去库存作为首要任务。年初，选庆出台推进供给侧结构性改革方案，明确提出在2到3年内完成100o万平方米去库存任务，今年房地产去库存的目标是800万平方米.今年上半年，重庆市共完成房地产去库存455.65万平方米。为了减少商品庙存量以及住房存量，欢庆市预计在两年之内将土地规模逐年诚少10%,新开工的商品房面积也保证在3%以内，利用优币化安置法减少了房地产库存量400万平方米。并且市长黄奇帆还向市民表示，从2021年起到2023年,重庆每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。所以说延庆市H前已经加快了“去库存”的速度，但在未来几年，术庆市依然无法撰脱大量房地产库存造成的压力。据重庆市统计局数据，2022-9月，S庆房地产开发企业住宅施工面积7155.76万平方米，住宅蝮工面积2135.91万平方米，共计9291.67万平方米，按照人均30平方米计身，可以允许643万人居住。3 .重庆市房地产业销售情况根据图5,5所示的内容可以知道，2021年1-10月重庆的商品房销竹面积达到了5139.03万平方米，和上年相比增加了293.39万平方米,而这年商品房现房的销售面枳为905.89万平方米：商品住宅销售面枳为4185.46万平方米,相比2020年同期增长了398.57万平方米,其中商品住宅现房销售面积为377.23万平方米。2021年I-IO月重庆市商品房及商品住宅销售面积统计梢售面积（万平方米）I现房梢售面积（万平方米）4845644763.7513903378914""S43355.46254422189081138524.-Irg422*63*763智）552325曾6餐829.049咆8930288消KtlI481145631961250.31276330完651156741602.332176.022849.46874.06W24734444377.233786893207573507702418546商品房兽住宅2020年2021t|2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年1-10JJ1-21-3JIYJJ1-5116月1-7111-8；11-9月1-10JI图5.52021年ITo月庆市商品房及商品住宅梢售面积统计数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理（二）重庆市房地产业发展存在的问题1.中低价位房供应不足在重庆房地产市场当中，那些经济适用房的价格都要比市场价格便宜一些，这也导致了些投机倒把的人看中了重庆市的房地产市场，炒房的人逐渐变多，政府人员的腐败现缴也不断加匝。特别是一些位于职能部门的人员，利用手中的权力为自己谋财，没有真正努力解决重庆市的市民住房问题，钻政策以及法律的漏洞，把自己的利益相关方一起纳入到保障体系，占据名欷，导致社会资源分配不均的问题出现，造成了极其恶劣的影响。2 .房地产市场供需不平衡据有关部门统计：在2020年，全国有接近一半的购房者都是出一种投机心理，他们购房的主要目的是为了能够实现财产的增值并赚取一定的利刑，这也导致了在重庆很多地区出现“天价”房产的现象。延庆人口的增加可以剌激人们的购房需求在一定程度上。然而在延庆市大多数的人处于中等收入和低收入水平，除了解决日常消费外，没有能力支付过高的房价,住房供求矛盾突出，住房消费在居民收入中的比重也在下降，,商品房供需不平衡，影响了房地产行业的快速发展。近年来，成庆具有较海的空置率，住厉供应超过人们的需求，房地产市场发展相对缓慢。住房供应不断的增加，市场供求不平衡，各种各样的因素导致/整个房地产行业的市场需求不平衡，所以在一定的程度上也影响到了重庆市房地产行业的快速发展。3 .政府监管不力从政府监管平台关于房地产商的投诉案例中，我们发现开发商因为可以自行设定认筹条件，比如约定按照意向房源的总价，根据个人的贷款情况，提前冻结或者支付大额资金、因为房源紧俏，经常出现临时通知客户，紧急要求付款，或者要求一次性支付房款等筛选客户的行为。这些刻意的行为导致一些购房者错失公平购房的机会，尽管购房者可以通过各种渠道进行投诉，但政府部门也没有充分的依据去有效的监管这些行为。<三）重庆市房地产业发展完善建议1 .调节房地产业市场的供需关系针对目前重庆市的情况，需耍加强住房租赁市场的有效供应，把租赁住房纳入到住房长期发展规划中去，推动租赁住厉的规范化、合法化对于城市中不同群体的需求，制定不同档次的租赁住房，通过透明的价格、规范化的操作，让居住者住的踏实，免除时常搬家的烦恼。政府与当地金淞机构进行协调,以适当降低贷款和财产税的门槛.同时，鉴于房地产企业的合理融资需求，政府或第三方可以为有关企业的财务负担提供保证。重庆具有独特的地形，有山有相时分散的住宅建筑.周边基础设施不健全，这是不利于家庭，衣食头部的日用品，并不能满足消费者的消费需求。因此，在强化基础设施投入的前提下，提高便利性性和居住性。除此之外,各地方政府应利用财政补贴，税收，引导更多相关的企业开展更多的房地产供应生产经营活动,力争形成之间的生产服务企业和房地产良性的共生关系。引导房地产开发企业降低军民居住区附近商品房的价格和租金。2 .建立房地产业多主体参与的监管体系一方面，制定联合巡查机制。将日常的定期巡查与不定期的突击抽查相结合,避免走马观花的形式主义，这样能够更全面、更有效的发现房地产市场各环节的问题。在巡铿过程中，针对不同的环节，由对应的部门主导，其他部门协同配合,仃利于各部门对房地产各环节的了解，利于提高监管的效率。比如开发阶段，由国土部门主导时参与土地拍卖的企业资质进行审查、由银监部门劝这些企业持有资金的来源进行审查等：在俏传阶段，住建部门进行主导，物价、工商、银监等部门配合，对楼盘预告的申请、备案及销售价格的公示、网上签约及销售广告宣传等各分项工作进行监管。另一方面，制定联合处罚机制。在对发现的不规范问题处理时，需要多个部门相结合.比如针对楼盘现场不按照耍求公示各类价格时,需耍物价部门做好审查，杳若该楼盘是否有价格备案申请。对未进行价格公示的不规范行为，住建部门需进行严厉查处,如暂停其销售行为、列入失信名单等：针对预售资金的监管何题，需耍住建部门及银监部门联合对开发企业的资金流向进行监管，确保专款专用，如有违反，一方面需对存放资金的很行进行处罚，另一方面对开发企业更是需要查处。同时政府部门需要加大信息公开力度，向社会提供举报电话，制定举报处理机制，切实保障公众利益。3 .加强金融市场建设，协调住房供求关系重庆市应加大保障性住房的建设。从人均收入在重庆市透视，目前，重庆大部分人口并不富裕。是，当我们把这部分社会住房求出来的时候，大家都起去市场上买商品房，这就使得我们不可能独立解决普通民众的住房问题。根据经济发展水平，政府认真区分个人收入，确定保障性住房权利的对象。在具体操作中,有必要确定经济适用房的适用标准.严格控制以防止腐败。此外，必须严格控制和监督经济适用房的箱售和租赁，以确保低收入者的住房保障。对于处境特别困难的少数人，政府应建立社会保障体系，提供廉租房或免费住房.在投入使用的过程中，应引入监督机制，以防止不适用的人占用社会福利资源：安置适用的人，当他们增加他们的收入，并鼓励他们购买经济适用住房或商业住房保障租赁群体的利益。总结这次疫情不仅让商业地产停摆，还倒逼/互联网使用和街头交易的蔓延，对商业写字楼和公共场所清洁空气系统的维护和发展提出了挑战。我做的。这些增加了对商业和办公楼的兴趣。在当地医院和家庭医生被国人广泛认可之前，如何照顾老人的健康和福祉一直是一个难题。此次疫情凸显了及时医疗干预的难度。对于50岁以上的人，尤其是75岁以上的人。这可以提高想要支付且接近老年的中高收入者的医疗保健意识.房地产行业和市场的变化影响着社会的各个房面。针对房地产行业和市场供需变化，采取相应措施，确保房地产行业健康有序发展。国民经济与产业环境良性循环。同时，要切实满足群众安居乐业的需要，满足人民群众对更高生活品质的追求.参考文献1李学峰,赵启明，王艺霏.新冠肺炎影响F2020年房地产市场变化分析U辽宁经济.2020(05):8-9.2李存双.房地产市场现状与住房公积金贷款政策选择探讨J.中国产经,2020(21):63-64.3张源博,县级城市房地产市场现状与金融风险的研究D河南大学,2016.4肖琳.基于地方政府角度的房地产市场管制研究).江西理工大学,2013.5唐继华.简析我国房地产市场现状分析及应对措施:J1.时代金融,2013(21):105.6刘妹荣.长沙大河西先导区房地产现状分析及调控研究D.湖南农业大学,2014.7辛全.黄金山水郡房地产项目营捐策略研究D.山东师范大学,2015.8郎海坤.网上房地产及其预警预报体系研究D.燕山大学,2007.9邓晖.长沙市高新区ABC地块房地产开发可行性研究口).中南大学,2013.10郑硕.在保有环节征收房地产税的研究D.福建农林大学,2014.11徐笠底.必于资产升值预期的投机性需求对我国后价影响的冲量研究D.吉林大学,2011.12林渊.完善我国房地产税收调控政策的研究D中国财政科学研究院,2018.13张涛,郑晓旋.中国房地产现状与宏观调控方向浅析J中国商界(上半月)，2010(11):2.14马艳婷.杭州市商品房市场调控政策的系统动力学仿真研究D.浙江大学,2014.15陈昕雨.江北国家级新区房地产市场现状与前景J住宅与房地产,2016(15):14.