7.3田园综合体项目概况(总投3.3亿-贷2亿).docx

序号建设内容单位工程量备注2配套用房m21000彩钢活动房3次路建设（原路改造）m218000总长的4.5km道路均宽4m4排水工程km5.65道路交通标记标战项I6路灯（含地下电缆等）盏2207给水工程kin128供电工程项IIokV高压电源，内设IOkV变配电站9室外场地Zfm222O场地及下水管道、音井10污水处理工程项2小3?污水处理站Il绿化工程m225000道路两侧12用堵工程m6()0()平均高度1.8米13移动卫生间个8)4园区安保及琮合信息项115泵房座416桥梁座217沿江景观改造m2693006、养殖项目（养殖水面2450亩）养殖水面2150亩，包括江蟹600亩，河豚350亩，其他江鲜养殖（如妒鱼、期鱼、白丝鱼、桂鱼等）1500亩。（二）田园风光区1、田园风光区总占地面枳约2900亩，流转方式取得运用权（租赁农用地），其中：蔬菜及鸭田稻种植基地1600亩，有机水果种植基地800illO配套用房租赁取得，其中办公及管理用房2500平方米，质量检验站800平方米，育苗室约800平方米，红莒粉丝（条）厂房、库房、化验室等3000平方米。主要建设内容如卜.表：序号建设内容单位工程址单价（元）建设费用（万元）备注5池塘间水程路nr45(XK)800.0约18km.平均宽度2.5m2进排水架道（护坡等）m1212144.0四配套工程费4288.01检验、检疫监测站m280080064.0彩钢活动房2配套用房m2I(XX)80080.0彩钢活动房3次路建设（原路改造）m218()00150270.0总长的4.5km道路均宽4m4排水工程km5.6350000196.05道路交通标记标线项I80000080.06路灯（含地卜电缆等）220180039.67给水工程km1215(XXX)180.08供电工程项168(XXXX)680.0IokV高压电源,内设IOkV变配电站9室外场地万曲22000120264.0场地及下水管道、客井10污水处理工程项228OOO560.0小型污水处理站Il绿化工程m22500080200.0道路两恻12围墙工程m6()0015090.0平均高度IS米13移动卫生间个83000024.014园区安保及综合信息项16000000600.015泵房座412000480.016桥梁座235000070.017沿江景观改造m26930080554.4合Il-173牌2序号建设内容单位工程量单价（元）建设费用（万元）1办公区水泥场地附属段施n?5612067.22蹩料大棚建设亩2l90001890.03浇灌系统（包含喷、滴灌）-JU.田210040084.04水利工程“U”型农柒m4500()2401080.05前笥棚架及防护网亩6I(XXM)600.06原田间道路提升工程（长约39km,宽约1.5米）m25860055322.37泵站（灌站两用）座84()00(X)320.08交易与物流中心沙石地11l234001'15.39交易与物流中心交易站今座725001.8合计4380.6（4）田园风光区设备购置费月号名需单位ft*单你元J合价1万元）各注I监控设备等项I65000065.02变配电系统套11200000120.03粉丝产生战设备套137270372.7另附清单4拖拉机辆820016.05货车、野外监测车辆880064.06水净化设得等项I100(XX)10.07喷雾机具套82500.28喷粉机具套82500.29土壤养分检测仪台490003.6IO太阳能杀虫灯台300170051.0Il农药理留检测仪套1I(XM)O1.012朗草机台410000.413办公设备项11500000150.0合计854.1红薯粉丝加工设备用之和的5%估算，计1401.5万元。4、管理费项目管理费按土地及房屋租赁费用、建筑安装工程费、设备购置费用、预备费之和的2%估算,计588.6万元。5、流淌资金本项目的铺底流淌资金主要用于运营期的第一年土地流转费用、部分苗种费、肥料等，按2000万元估算；该项费用为自有资金。6、建设期利息建设期利息按年利率5.39%计算，贷款20000万元，建设期2年，第一年年中投入100oo万元，其次年年中投入100Oo万元，建设期利息为1078.0万元。五、资金筹措项目投资总额为33097.5万元，其中：建设单位自筹资金为13097.5万元，申请银行贷款20000万元。六、经济效益分析（一）年收入估算1、经营收入（1）生态养殖项目建成后，自营项目主要为姑鱼、州鱼、白丝鱼、桂鱼（籁鱼）、江蟹、河豚等长江珍贵鱼的养殖、与销售。本项目依据各品种、规格等调整池塘，后期全部放入露天鱼塘养殖。依据养殖规模及市场需求，一般按养殖周期8-12个月来调整鱼苗的投放。各品种的年收入及计算期内自营收入如下表：注：正常年份年自营收入按1320万元/年估算。枇杷种植后，第六年起先挂果，挂果后第一年生产实力按75%估算，其次年生产实力按90%估算，第三年达到100%,葡萄第三年起先挂果，挂果后第一年生产实力按75%估算，其次年生产实力按85%估算，第三年达到95%,第四年达到100%.稻花鸭收入：年产成鸭25只/亩，共计7500只，按80元/只估算，年销售收入60万元。2、财政嘉奖依据扬中市委文件（扬发2017l号文），本项目建成后可获得嘉奖80万元，其中河豚工厂化养殖20万元（养殖1万平方米以上），江蟹养殖60万元（养殖面积100O亩，嘉奖600元庙）。（二）相关税收依据增值税暂行条例规定，农业生产者销售自产农产品免缴增值税。依据国家税务局关于农业生产者销售自产农产品不征收营业税的通知（国税发1992232号），依据新企业所得税法其次十七条第一项规定，从事农、林、牧、渔业项目的所得企业的所得，可以免征、减征企业所得税。其中企业从事卜列项目的所得，免征企业所得税：1、蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植；2、农作物新品种的选育：3、中药材的种植：4、林木的培育和种植：5、牲畜、家禽的饲养：6、林产品的采集7、浇灌、农产品的初加工、兽医、农技推广、农机作业和修理等农、林、牧、渔服务业项目：8、远洋捕捞。本项目符合上述的规定，免征增值税。（三）年经营主要成本费用估算1、土地及房屋租赁费用（每5年上涨5%）土地及房屋年租赁费用估算表序号项目名称单位数量单价（元）金额（万元）.土地租赁费用648.01生态养殖区划拨用地300012360.02田园风光区土地租赁亩2412288.0房屋租赁费用（田园风光区）111.9I办公及管理用房m2150021031.52质量监测检脸站m?80018014.4育苗室m280015012.02红薯加工区厂房、配食用房m2300018054.0合计5400.0759.92,生态养殖苗种在建设内已第一次投入，运营期的第一年不需投入，其次年进行其次次投入按正常年份的85%投入，第三年达100%（1965.0万元）。3、大豆、黄瓜苗种费蔬菜种植仅计算第一年（季）的苗种费用，其次年（季）可自行采集种籽，各品种估算如下：大豆100元/亩*1000亩，黄瓜60元/亩*600亩，合计6.8万元。4,鸭苗费：按30只/亩，计9000只，按5元/只估算，计4.5万元/年。5、红薯苗:种植500亩,220元/亩，计11万元。6、稻种：按5公斤/亩，18元/公斤估算，约2.7万元。7,水产养殖有一个饲料系数，一般是0.81.5斤饲料出一斤鱼（本项目按1.3kg饲料出Ikg鱼估算），本项目按年产约1166.33吨鱼，则年用饲料约为1516.2吨，饲料平均按6000元/吨估算，正常年份饲料费为1516.2*6000909.7万元：第一年按正常年份的70%估算，其次年按正常年份的85%估算。8、稻花鸭饲料费：本项目稻花鸭饲料按成鸭（7500只）平均0.25公斤/只天估算，平均饲养期按270天估算，约需饲料500000公斤。大米加工后的米糠约35吨，小麦按年收成约200公斤/亩，约60吨,红薯糟可用于饲料约100吨，故约需外购饲料约304吨，按0.4元/公斤估算，外购饲料费为12.2万元。9、运营过程中养殖类其他费用如药品、检疫、抗生素保险费等费用，水产养殖按年产量2000元/吨估算，稻花鸭按5元/只估算，正常年份按237.0万元/年估算，第一年按70%,其次年按85%估算。10、肥料及运输费等(424万元/年)蔬菜种植：肥料按18()元/由估算，运费等按20元/亩估算：年种植量大豆500亩、笄菜550亩*2季、秧草750亩、黄瓜300亩，红等500亩，合计按2650亩估算：肥料及运费计53万元/年：果园肥料及运输费等：枇杷按2500元/亩、有机葡萄按5000元/亩估算,共计350万元/年。鸭稻田及小麦种植，两季按600亩，平均按350元/亩估算，约21万元。11、红黑粉条配料：加工添加玉米粉及淀粉，年产红黑粉约350()00公斤，加入玉米粉、淀粉按20%,约7000()公斤，按8元/公斤估算，正常年份约56万元/年：正常年份可代加工生产粉丝约500000公斤，约需加入玉米粉、淀粉83300公斤，按8元/公斤估算，计66.6万元/年。第一年配料：56万元*50%,计28万元；其次年配料：56万元*50%+56万元+66.6*30%,计104万元；第三年起配料：56万元+66.6万元，计122.6万元。12、稻秧育苗费：种植300亩，育苗费按350元/亩估算，约10.5万元/年。13、大米加工及运输费：年产大米约84000公斤，加工、运输费按6元/公斤估算，约50.4万元。14、水电费本项目投入后，经营过程中生产、生活、浇灌等用水电，年水电费约350万元。15、修理及更新改造费从第三年起按200万元估算，按每三年上涨10%估算。16、人员工资福利需配备管理人员、技术人员约30人，年工资福利费用约8万元/人年，固定养殖、种植、服务工人约120人，年工资福利约3万元A人年，季节性用工工资等约25万元/年，共计625万元/年，按每三年上涨5%估算。17、销售费用按年收入的3%估算。18、管理费用按年收入的3%估算。项目经营期内年经营费用详见卜表。年经营成本费用估算表序号项目建设期2年经营期合计3456789101土地流转费759.9759.9759.9879.9879.9879.9879.9879.96679.22生态养殖苗种费1670.31965.01965.01965.01965.01965.01965.013460.33大豆、负瓜苗种费6.86.84鸭苗4.54.54.54.54.54.54.54.536.05红薯苗11.011.0I1.O11.011.011.011.011.088.06稻种2-272.72-2.72.7272.721.67水产养殖饲料费636.8773.2909.7909.7909.7909.79()9.7909.76H68.28稻花鸭饲料费12.212.212.212.212.212.212.212.297.69药品、检疫费等165.9201.5237.0237.0237.0237.0237.0237.01789.410肥料、配料及运输费等424.0424.0424.0424.0424.0424.0424.0424.03392.()Il红篝酚丝（条）配料28.0104.0122.6122.6122.6122.6122.6122.6867.612稻怏育苗费10.510.510.510.510.510.510.510.584.()13大米加工及运输费50.450.450.4,VI450.450.450.450.4403.214水电费350.0350.0350.0350.0350.0350.0350.0350.02800.015修理及更新改造费200.02(X).02(X).0220.0220.0220.()1260。16人员工资及福利费625.0625.0625.0656.3656.36563689.1689.15221.917销售费用287.2365.4434.5437.4441.7449.8451.4452.53320.018管理费287.2365.4434.5437.4441.7449.8451.4452.53320.0经营成本3662.15729.96553.56710.66719.26755.46791.46793.649715.6（四）贷款偿还安排本项目长期借款采纳约定还款额的方法偿还。初步设定贷款期10年，其中宽限期（建设期）为2年，宽限期内只还利息不还本金；从第3年起至第10年，每年分别偿还本金的1500万元、1500万元、2500万元、25（X）万元、3000万元、3000万元、3000万元、3000万元及相应利息。详细借款还款安排见下表：还本付息表单位，万元序号年份当期还款额贷款额年利率（%）当期利息累计还息累计还本累计还本付息1第I年100OO5.39%269.5269.5269.52第2年200005.39%808.5107810783第3年1500185005.39%10782156150036564第4年15001700()5.39%997.153153.15S(XK)6153.155第5年25145005.39%916.34069.4555009569.456第6年25120005.39%781.5548518000128517笫7年3090005.39%646.85497.8IlO(X)16497.88第8年3060005.39%485.15982.914(X)019982.99第9年3030005.39%323.46306.3I7O23306.310第10年30O5.39%161.764682(XXX)26468（五）偿还实力分析经以上分析,计算期按10年计算（其中建设期2年,运营期8年），在采纳5%的财务基准收益率的状况K,所得税前财务净现值为9415.88万元，财务内部收益率为10.98%,静态投资回收期为7.16年,动态投资回收期7.17年：所得税后财务净现值为2561.24万元，财务内部收益率为6.95%,静态投资回收期为7.21年，动态投资回收期7.22年；表明项目有较好的投资回收实力，表明有较好的偿债实力。依据财务安排现金流量表，项目运营期内每年都有盈余资金，说明项目财务生存实力较好。通过对项目盈利实力、清偿实力的相关指标的测算和分析，表明该项目有较好的盈利实力、较强的偿债实力，项目建设方案在财务上可行。现金流量表序号项目合计I23456789IO1现金流入110745.59653.012178.514484.0I458<).O14724.0I4*><M.(>I5(MR.OI54W4.O1.1自营收入110665.59573.012178.514484.014580.014724.0I49W.015048.015084.01.2Iw政嘉奖8().080。2现金流出8J62.714269.5I682S.O6740.16727.07469.87492.17366.07240.57114.87114.82.1建设投境（自有资金）I(XH954000.06019.52.2铺底流淌资金（自有资金）2000。20(Xho2.3建设殁资（银行货欣2C00DG10000.010000.02.4经营成本49715.63662.15729.9655156710.6671926755.46791.46793.625货太利息6468.0269.5808.5)078.0997.29163781.6646.«485.1323.4161.73冷现金流量（1-2）14269J-1628.02912.9545137014.270R7.973SRG7753.57933。7969.23.1m现金流鼠折现=5%）9415.913590。-15263.52516.34485.0S495.85289.15229.25247.95113.84992.44累计净现金减总142现5-31097.5-28184.6-227311-15718.98631.0-1273.06480.514413.722382.84.1累计冲现金泡Ht折现<i=5%）-13590.0-28206.3-24346.9-187016-12316.2-M40.6-904.74386.39755.715149.65应税所用领14269J-31097.5-28184.622733.1-15718.9-8631.0-1273.06480.514413.722382.86调整所得税I(»19.21620J3603.45595.77所得税后净现金近居11563.6142695-16828.02912.9545137014.270K7.97358。613144329.72373.57.1所得税E净现金流折现（i=5M2561.2-13590.0-15263.5251634485.05495.85289.15229.24151.32791.01457.18米计所得税后冷现金tftM-I42W.5-31097.5-28184.622733.1-15718.9-8631.0-1273.04860.49190.111563.68.1&计所得税后冷现金流fit折现仁品）-135WO2X206.3-24146.9-18701612316.2-M40.6-904.7329.75924.07099.015.2不确定性分析（敏感性分析）敏感性分析主要是考察项目的主要因素发生改变时，对项目财务内部收益率的影响程度。本项口敏感度分析方案以单项指标变动对内部收益率的影响进行敏感性分析，主要分析建设投资、销售价格、经营成本等因素的改变对项目财务评价指标产生的影响。就上述各单因素改变时,对项目财务内部收益率的敏感性分析进行测算结果详见以下图表：敏感性分析改变因素改变幅度税后内部收益率财务净现值敏感度系数增减比例基础方案0%5.00%2561.2销售价格-5.%5.56%766.8-2.250.56%5.00%38.90%39922.8135.5933.9«%经营成本-5.%7.44%3233.2-9.772.44%5.%6.27%1707.85.081.27%建设投资-5.00%7.39%3080.2-9.582.39%5.%6.26%1770.25.041.26%由上表中可知：在各单因素向不利方向改变5%的状况下，内部收益率均大于基准收益率5%,项口仍有较好的经济效益，说明项口抗风险实力较强。其中，产品销售价格的改变对项目效益影响最大，经营成本次之，建设投资改变的影响最小，说明本项目建成后留意产品品质和推广，保持产品竞争力，运营过程中要留意保持销售价格的相对稳定，同时要币:视对经营成本的限制，尽快达产甚至扩大规模，形成规模效应，降低经营成本。