南京市秦淮区人民政府关于印发《秦淮区国有房产出租管理办法》的通知（秦政规〔2024〕3号）.docx

南京市秦淮区人民政府关于印发秦淮区国有房产出租管理办法的通知(秦政规(2024)3号)各街道办事处，区政府各部门，各直属单位：秦淮区国有房产出租管理办法已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。南京市秦淮区人民政府2024年5月14日秦淮区国有房产出租管理办法第一章总则第一条为规范全区国有房产出租行为，提高国有资产使用效益，实现国有资产保值增值，根据中华人民共和国民法典中华人民共和国企业国有资产法行政事业性国有资产管理条例事业单位国有资产管理暂行办法等有关法律法规，结合我区实际，制定本办法。第二条本办法适用对象是全区各行政事业单位、区属国企集团公司及其所属各级全资、控股和实际控制企业（不含南京白下高新技术产业园区管理委员会、科创集团，以下简称出租方）。第三条本办法所称房产出租，是指在保证履行行政职能、完成事业任务、确保企业正常生产经营的情况下，经批准将本单位房产、土地及其附着物（包括但不限于各类办公性用房、商业（生产）性用房、仓储性用房及构筑物等）对外出租并收取租金的行为。第四条全区国有房产出租原则上应采取公开方式，通过秦淮区公共资源租赁平台（以下简称“租赁平台”）面向社会公开招租。第二章管理机构及职能第五条成立区国有房产出租管理工作领导小组（以下简称“领导小组”），分管区国资办的区领导任组长，成员单位包括区国资办、财政局、政府办、发改委、投促局、信访局、民政局、教育局、卫健委、文旅局。第六条建立领导小组成员单位联席会议制度（以下简称“联席会”），会议由区国资办牵头组织，不定期召开，原则上每季度不少于一次，研究审议全区国有房产续租、定向出租、超长租期等特殊事项的出租方案，重大事项报领导小组组长批准。第七条各领导小组成员单位按照本单位职责，共同做好国有房产出租的管理工作。（一）区国资办代表区政府行使对各单位国有房产出租行为牵头管理的职能；负责制定国有房产出租管理办法，明确出租管理工作程序、标准和要求；负责区公共资源租赁软件管理及租赁平台日常管理工作；负责牵头开展国有房产出租管理工作专项检查。（二）区财政局负责加强行政事业单位在用房产监督检查，进一步提高房产使用效益，加强对退出出租房产的审核，制定行政事业单位租金收益管理考核办法，制定租金收益分配方案。对建筑面积超过（含）300平方米的房产或面积超过（含）300平方米的土地提出税收坪效意见。（三）区政府办负责加强行政事业单位办公用房统筹管理，对行政事业单位与国企集团相互使用房产、国有房产退出经营等事项提出审核意见，并会同区财政局加强监督检查，提升国有房产使用效益。（四）区发改委负责出租房产底价认定工作，对建筑面积超过（含）3（X）平方米的房产或面积超过（含）30（）平方米的土地提出产业方向意见。（五）区投促局负责对建筑面积超过（含）30（）平方米的房产或面积超过（含）300平方米的土地提出经营业态意见。（六）区信访局负责对涉及促进社会稳定的出租项目进行认定，对可能涉及的信访风险进行评估建议。（七）区民政局负责对涉及民政领域的民生保障出租项目进行认定。（八）区教育局负责对涉及教育的出租项目进行认定。（九）区卫健委负责对涉及卫生健康服务的出租项目进行认定。（+）区文旅局负责对涉及文化体育的出租项目进行认定。第三章审批管理第八条全区国有房产出租，应按有关规定履行单位内部集体决策审批程序，原则上公开招租，接受社会各界监督。房产出租应制定出租方案，明确拟出租房产的出租范围、招租方式、租金租期、信息发布等内容，方案应对房产出租的经济性、可行性、合法性等进行论证并提出意见。第九条租约到期后应当依照本办法规定重新进行招租。对无拖欠租金等违约行为、符合业态要求、经营信誉良好、无违反合同条款、遵纪守法的承租人在租期届满前3个月可向出租方提出续租申请，由出租方拟定续租方案，经区发改委认定续租底价,报联席会审议后，可不通过租赁平台，直接与续租申请人续签租房协议，并携续租材料至租赁平台办理相关流程，报区国资办备案。第十条合同租期一般办公不超过3年，生产经营不超过5年，商业经营不超过10年，园区运营不超过15年，特殊情况最长不超过20年。合同租期5年及以下，免租期不超过3个月；合同租期5年以上的，免租期不超过6个月。合同租期超过五年的应报联席会审议。第十一条因用于养老、托幼、农贸市场、文化体育、社区卫生服务等公益事业、民生、维稳等特殊事项的房产，拟不通过租赁平台而直接采取定向出租的，由出租方拟定出租方案，报联席会初审后，报领导小组组长批准。（一）用于公益事业、民生、维稳等：需提供街道、信访局、民政局、教育局、卫健委、文旅局等相关部门认定的证明资料，意向承租方资质证明以及双方意向承租协议等；（二）其他特殊事项：需由出租方提供相关证明资料。第十二条本着遵循支持我区经济发展的原则，对于产业开发园区、商业综合体、商业街区和楼宇等涉及招商引资的，如符合以下条件之一，可采用“一事一议''的方式，由出租方拟定出租方案，报联席会初审后，报领导小组组长批准。（一）自主创新能力较强，具有一定的科技实力或产业竞争力，发展前景态势良好，对我区经济贡献较强，具有一定的“强链、补链、延链''能力以及推动产业集聚集群发展上具有重大影响力、带动力的优质实体企业;（二）国内外一流品牌或业内排名前列，具有较强的消费引流带动能力，能够对房产整体经营效益和价值提升具有较强的促进作用的企业和商家。第四章出租管理第十三条全区国有房产租赁原则上应全部纳入租赁平台，规范操作。有例外情形的，从其规定。租赁流程中的招租底价、挂牌信息、承租人资格确认、中标人公示、合同的签订等统一在租赁平台中运行、备案，并接受相关部门监督。第十四条底价认定。拟出租的国有房产应于合同到期前三个月，由出租方在租赁平台创建新的租赁流程，由区发改委认定租赁底价、有效期限。用于养老、托幼、农贸市场、文化体育、社区卫生服务等公益事业、民生、维稳等特殊事项的房产底价认定，由出租方提出特殊需求申请，经区发改委或聘请具备资质的社会中介机构进行参考价评估，拟定出租方案，报联席会审议。政府对公有住房、保障性住房、人防工事、停车位、公建配套等特殊资产出租有规定的，从其规定；没有规定的，可参考特殊事项房产的估价方式，由出租方提出特殊需求申请，聘请具备资质的社会中介机构进行参考价评估，拟定出租方案，报联席会审议。第十五条资料提交。出租方收到区发改委价格认定结果后到租赁平台递交相关招租材料。出租方应认真研究确定公共资源出租信息表和投标报名要件告知书中的相关信息，写明对承租人的各项要求，其中业态要求必须与出租行为批准文件设定的条件一致。第十六条信息发布。租赁平台工作人员审核出租方提供的招租材料，确认收到的相关材料与租赁系统内信息一致，经租赁平台和出租方在公共资源出租委托书盖章后确认受理，在租赁系统中发布招租信息，并接受意向承租人报名。出租信息发布期限为十个工作日，自发布当日开始计算，至第十个工作日下午五时止。对于年租金价格超过1()()万元或租赁面积超过100O平方米的项目的出租信息应同时在市级以上媒体中公告一次。第十七条报名登记。意向承租人在报名截止前携报名材料至秦淮区政务服务中心综合窗口报名，并在租赁平台登记。报名保证金由出租方按招租底价的10%收取，不足5000元的，按5000元收取；未中标意向承租人的报名保证金在中标公示结束后十个工作日内退还本金或按照双方合同约定履行。第十八条资格确认。报名截止期满后三个工作日内，租赁平台工作人员应将意向承租人报名和投标情况通知出租方并将投标文件移交至出租方。第十九条结果确定。报名期满，只征集到一家符合条件的意向承租人时，出租方采取协议方式以不低于投标价出租。征集到两家及以上符合条件的意向承租人时，年招租底价低于10万元的，可由出租方自行组织评标；年招租底价高于（含）10万元的，由出租方聘请具备资质的社会中介机构进行评标。无论是自行组织评标，还是聘请中介机构评标，均须事先制定评标方案,方案应综合考虑租金、税收、业态、信誉等因素并统筹设定分值权重。第二十条中标通知。评标工作完成后，由出租方书面告知租赁平台，租赁平台工作人员用短信通知中标人并发放中标通知书。第二十一条合同签订。租赁系统对外公示三个工作日后，出租方与中标人签订合同，办理标的物使用权交接手续。出租方应在租赁系统中根据统一制定的框架式格式合同，填写主要条款，最终以纸质版合同为准。至少打印三份，其中出租方、承租人、租赁平台各执一份。第二十二条对于挂牌期满无报名者的招租项目，应由出租方向租赁平台书面申请再次挂牌，租赁价格可在首次挂牌价基础上下浮10%；二次挂牌期满仍无报名者，出租方可再次向租赁平台书面申请，租赁价格可在二次挂牌价基础上下浮5%；三次挂牌期满仍无报名者，由出租方拟定出租方案，报联席会初审后，报领导小组组长批准。第二十三条为确保出租房产不受损害，符合城市规划、市容管理要求，避免对第三方造成影响，在招租方案中可附加相应的承租条件，承租条件不得有明确指向性，不得违反公平竞争原则。第二十四条公开招租的房产，招租报名方、中标方、承租方须保持一致。如不一致，报名方为个人的，需为营业执照中的法定代表人或控股股东；报名方为企业的，需与营业执照中的经营人有股权关系（为报名方的全资、控股子公司）。投标人中标后，原则上在1个月内办结营业执照及其他经营许可手续，营业执照中的经营人须与中标人一致、经营范围与承租业态一致。第二十五条除综合体、商业街区等大型招租项目外，房产租赁合同应明确禁止转租分租行为。第二十六条出租方要承担主体责任，全面落实规范管理要求，履行对出租房产监督等管理责任，督促承租人落实承租责任,按照规划的用途、结构、消防等要求使用房产，确保房产各项安全；国有出租房产的属地街道应坚持属地管理和条线管理相结合的原则，加大安全隐患巡查整治力度，协助提升国有出租房产综合管理水平。第二十七条出租方发生分立、合并的，由房产接收单位承继原合同；发生解散、被撤销的，按照资产处置相关规定处理。第二十八条全区各行政事业单位的国有房产因其他需要不再出租的，由出租方申请，经区政府办、财政局出具意见报联席会初审后，对收回面积不超过1()0平方米的房产，报领导小组组长批准；对收回面积超过(含)100平方米的房产，报区政府研究决定。区属国企集团公司管理的国有房产因其他需要不再出租的，由出租方申请，经区国资办出具意见报联席会初审后，报领导小组组长批准。第二十九条涉及行政事业单位与区属国企之间相互使用房产的事项，应作为定向出租，由出租方拟定出租方案，报联席会初审后，报区政府研究决定。对之前相互使用的房产，应由区国资办、财政局、政府办明确各自管理职责，要求各单位限期进行清理整改，维护国有房产所有者权益。因实际工作需要，房产出租的管理和收益需在区属行政事业单位、国企等不同主体之间发生转移的，应经区政府常务会决定,并由承接方履行出租方管理职责。第五章收益管理第三十条各出租方需建立健全房产出租内部管理制度。明确专人负责，建立房产出租管理台账，并严格按照合同约定及时足额收缴租金。原则上房产出租期限超过3年的，应根据社会经济发展情况建立合理的租金增长机制，并在出租合同中予以明确。第三十一条行政事业单位国有房产出租由区财政局委托指定国有资产管理公司统一运营，租金收入作为非税收入及时上缴财政，实行收支两条线管理。区财政局按照收益分配方案和部门预算管理要求统筹安排行政事业单位支出预算。第六章监督管理第三十二条国有房产有下列情形之一的，不得出租：（一）已被依法查封、冻结；（二）已被认定为违法建筑；（三）产权不清，存在产权纠纷；（四）未取得其他产权共有人书面同意；（五）其他禁止出租的情形。第三十三条国有房产出租过程中不得有以下行为：（一）未经审批，擅自出租；（二）未按规定程序出租；（三）租金底价未经相关部门核定；（四）收取的租金不及时上缴集团（或全资、控股子公司）或财政;（五）擅自降低或减免合同约定的租金；（六）隐瞒、坐支、滞留、截留、挪用或私分租金、以消费方式冲抵租金收入、私设小金库；（七）违规转分租；（八）不符合规定租赁期限；（九）其他违法违纪行为。第三十四条出租方内审、纪检、业务等部门应对出租情况进行定期检查和随机抽查，及时发现纠正问题，确保房产出租合规有序。区国资办、财政局、政府办联合开展不定期抽查，加强房产出租的综合监管，对单位内控制度、出租行为、租金收缴等情况进行监督检查。坚决抵制擅自出租、违规招租、低价寻租、利益输送等各种损害国有权益的出租行为。第三十五条违反本办法和相关管理规定的单位及责任人，由纪检监察机关追究其责任，构成犯罪的依法移送司法机关处理。第七章附则第三十六条当遇到情势变更、不可抗力或影响合同正常履行的突发情况时，根据上级政府或本区制定的相关规定执行。第三十七条南京白下高新技术产业园区管理委员会、科创集团所属房产的出租，依据相关文件精神，参照本办法，自行开展出租管理工作，每半年应向区国资办提交管理情况的专项报告。第三十八条本办法由秦淮区人民政府负责解释，具体解释工作由区国资办承担。第三十九条本办法自2024年6月14日起施行，有效期至2029年6月13日。原秦淮区国有经营性资产出租管理实施细则(秦政规(2018)2号)同时废止。