江西省商品住宅品质提升设计指引.docx

江西省商品住宅品质提升设计指引1总则1.0.1为说彻域色、低碳、智能、安全的好房子理念，促进我苦商局住宅品质提升，指导、川领建设满足人民美好生活需耍的居住环境,IM订本指弓I.1.0.2本指引适用于岭谷设区巾住房城乡建设部门会同相关部门认定的江西省商品住宅品质提升项目，1.0.3江西由商品住宅品质提升项目除应符合木指引外，尚应符合国家及我省现行有关标准的规定.1.0.4江西省商品住宅品质提升项目应严格按虱施工工艺组纵.随匚，枳极推广应用新技术、新材料、绿色建材和绿色够工技术，羟过认证峋绿色建材应用比例不怔于50%,不得使用低晶涂料和面转等材料.1.0.5江西省商品住宅品质提升项目应傍;合布置市政塞础设施,满足行健战排、闻越运锥等高品质要求，统筹推进无BHM环境建设与适老化改培.1.0.6江西省商品住宅品展提升项目应满足海锦城市建设拄求和绿色建筑一星必及以上技术要求.2住区设计2.1注重粤体布局住区展蒙）2.I.I遵守上位规划，弹球历史文脉和生态格隔，突出掩域气候文化特征和自然景观风较.因地制在开旗住区设计.2.1.2加强城市设计，建筑布局合理、体求高度错落，处理好建筑高度与天际拄、空间视廊关系，避免影响城市风貌.2.1.3注意商业街道、生活SK务的建筑物形态.合理控制沿街建故长度与高度，避免影响地巾界面.2.I-I住区整体形&与周边环境应协调适应,注Jft立面色彩与材质的运用，提升建京外立面1½J.充分考虑第五立面设计，（住区布局）2.1.5建筑布局密导奥约化布局理念，充分融合周边环境和建筑物，合理布局也团空向和集中绿悒，营造疏密有强空间形态与空间标次.优化建筑朝向，避免大面积采用行列式布用.2.1.6充分利用场地内外的自然景税贫源，合理布局住区空间和转向关系，营造优美宜居环境.推动住区内外部资源.设施共建共享，鼓呦营造开放住区.2.1.7住宅建筑高度不应大于5,1n,以小高层和多房住宅为主.2.1.8住区建第今理退止周边道界和用地.鼓励结合住区出入口设置疏收、应急广场。2.2优化交通坦氯内部流线）2.2.1住区内部交通进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上、地下交通4线避免人、车流线交叉冲突.2.2.2构建绿色出行系统，住区人行系统应与街区、地山人行道、非机动车道、公共交通站点等慢行系统眼帽衔接.2.2.3合理设计出相、用家、急蚁、快递、垃圾清运等不同功能车辆动我.其中搬家'急救等功能车轮动线结令消防道路统设计,可我达科栋建筑出入口.地上交通）2.2.I地上交通部我应符合下列要求：1 住区出入口数GH殳外合理，位W主次得当，井靖令住区布局、城巾置隹、交通站点等要案徐令考虑，与城市交通系统无障刑衔接,主要出入口宜预肝进深不小于K>n,面枳不小于20Onf的缓冲空间，设计落客区、快递车位、短空车位、沟修快递存放等功健.2 地上交通应满足无障日通行安求.住区内所有道路应具备口好的夜间照明.主要道路（含风用连,包）应进行动老化、造幼化、无障码设计，3 住区内就充分考虑居民H常出行流找和活动范国，在主要步行动段上设置闻施连廊及座椅等设施.（地下交通）4 .2.5地下交通流然应符合下列要求：1,她库出入口和入口坡道庾结合住区出入口/近设置，机动乍不应进入小区施而。5 .开机动车交通流线找结合组团相对集中布置.Wi少对景观及人行流蝇不利影响.6 .同一项口的需业和住宅的机动停车位和非机动停车位应分开设笈，交通流畿不得交叉.2.3 率富配套收（生活设It）2. 3.1应结合城市配套及住区烧模,按照初钟使民生活圈的要求,在住区主出入口或主轴位置适当集中布IS各类归套服务i殳饱，使利居民口常生活需要.预闭倒套收务设G弹性空间,鼓励额外增补居民切实雷登的其他配食服务设施.3. 3.2住区应设有满足居民口沼需求的医疗服务场所.宜设置图书室'设身历'使民小超市警服务设施。4. 3.3住区应设有屈民交流、休饵娱乐等活动场所配置老人、儿童的室内活动场所.室外活动场所应设TI在阳光充足的区域,同时考虑引导只李自然风和阻挡冬季赛风，老人、儿型活动场所应设置醒目标识和紧急求助呼叫无死角监拄'设备.采用防滑、防趺落、防冲抻、安全环保的铺装材料.5. 3.4住区位在主要出行海线及老人、儿童活动场所附近配建公共厕所公共IW所应以附M式公共厕所为主，独立式公共，则所为物.6. 3.5袋嫡设置住区（堂.按照食足安全相关规定集中就黄区域面积不小于20ml配需必要的消防设施设各,住区食堂R备制餐和配餐功能的.用房区域和食品库房面枳之和不小于30m、具各配置功能的.血满足半成品加工落要“市政设Ii）7. 3.6住区应合理布先变电电室、地城转运站、公厕、换热站等设他.避免对冏边建筑和居民生活产牛影响,条件允许下交配电箱等应设置于地下室.8. 3.7风井、背网柜、井爸等设适应以隐散化、小型化、景观化为原则布区.其中,室外检点井应结合景观嫁化合理布15.不应布置在人行和车行主流税上.井JS应有防赛、防坠落、防喙措施.9. 3.8住区应实行垃圾分类,合理出/多处垃圾分类收集点，独立设置智能回收柜、维悔芸修垃圾临时堆放点.垃圾分类收生点应方便垃圾清运车到达作业：垃圾箱宦潮开人流汇蛆区域，与建筑保持311以上的卫生距卤，并予以适当遮挡.结合垃圾分类收集点设W洗手台，（公共空间设此利用）10. .9住宅楼首层应设置而枳不小于15Hf的的元入户大堂等公共空间.11万部政信报箱、外卖柜、快递柜等便民设施结合役H.鼓助配打“无接触式配送”接收设施，11. 3.10充分利用连腕、架空展、上人尾面等公共空间设费公共的步行通道、活动场所、开放空何，在涉足沂防安全'作为善盈利性公共设旌的踪提下可适度进行封闭或半封闭，满足全天候的公共使用需求.架空层层高不应小于3.90m,且净商不限小于3.3OiU（其他设）12. 3.12住区内应机团犬先中布置非机动车惇车库（嵋），鼓励设计独立分隔的地下或半地下非机动下停乍库，使用防噪声忖料，磁备其任充满自动断电功健的光电设健和必要的消防器材.13. 3.13住区应采用环保型井性减振材料建设健身步道，定度不小于1.25,连续长度不小于200».14. 3.H住区内应设九宠尚活动路戏，引导宠物和主人沿卷Bt定路炫在特定区域内活动；合理设置取水点、宠物便前处等宠株服务设健2.4 美化公共环境2.4.1 乘承双以尽球版则，强附采用屋顶绿化.垂汽以化帮多种嫁化形式.实现多层次立体绿化景税效果，2.4.2 提升住区基化品质.注第桃物隔抵搭配、色彩搭配、四季搭配,适当种伯观荒型乔木、果树和有色叶树种，不得神/带物和异味出物，合理布勒力否类要蚊虫小榭，搭限种救乔、潞、革及花卉，形成层次多样的Bi物群落,奴附设贸的物标识牌，开展的物料W故行，2.4.3 苗木搭配应能免影响低层住户采光,保证住户地观视野的通透件.2.4.4 采取绿化等指饱降低住区热岛强度.住区内处于建筑阴极区外的步道、庭院、广场等室外活动场地.采用乔木'花架等遮前指砥的面枳比例应达到30%以上：路面太阳W射反射系数不小于0.4或设书遮明面积较大的行道树的路段长反应达到70%以上I屋顶绿化面积、太阳能板水平投影面积以及太阳箱射反射乐数不小于0.4的WIfij面枳合计达到75%以上.2.4.5 住K索劄高速公路，城市府架成主干道路等沿线时.它采用嫌M防护、SH隔声屏眸等得妙括健，住区内都庖果用松呼化交通拮施，2.4.6 1£筑立面材料应。建筑形态、周边环境协Id,并采用艮有天然质津和耐脏、耐老化、易清洗的高晶版材料.探苏的各类竹歧应陷IK处理.2.4.7 住区围境设计应简洁美观,融合周困景观环境,并能体现住区品明及特色。消防乍登Ifii操作场地在满足消防要求的前提下进行美化设计.2.4.8 空调室外机位应。建筑一体化设计.Il便于空调安装维修.3居住建筑品质3.1 克户型设计户型功能）3. 1.1户内空间方正.功能完善,户内面枳'；功能空间的数地、面枳、高度配以合理注垂动舲分区、干湿分离.沽污分区,至少有间依小面枳大于15曲的卧室或至少彳/两间使用面积大于13m*的卧室,户内应至少设置2个卫生间,鼓励增加户内储藏空间、多功能弹性空间.4. 1.2户蟹面宽、进深与M向设计合理。除应满足国家.地方现粒日照要求外.日照标准应在满足江西得城市规划管理技术导则（2014版>>的基础上捉商I小时,保障户内H照采光充足，通风良好，5. 1.3户内应进行无障局和适老化专IR设计.充分考虑户内无障局通行要求,至少一个卫生向应达到无卸科设计察求，卫生向他ifii.取房和兼具洗衣功健阳台地而应选抒防济安全程度为中高圾以上的忸改忖M宜根据老年人不同程度行为能力，对JiC他室内墙体构造加收Id老设就功俊.6. 1.4住宅净就不应小于3.JOe.7. 1.5户里入口处应设笈玄关，玄关空向目满足收纳砧减、浦杀'次冷衣区骅功能，8. 1.6鼓励户型产丛设计创新.充分与IS地域气候特点和居住体收黑,充分利用地上地下空中立体空何，探索底槎（含地下主）庭院武、爆IR论露台花园'立体空中花胤以及合院等户型产品，9. 1.7户内应设粒智能冢居系统，实现招能访客（人行、乍行）、智能煦明、电动窗帘、水浸报警、入侵报警、期雾报Sf和老人健朦蓝测功能，并预例必餐的管坎扩俄联通需要.（阳台）10. 1.8分别配置生活阳台和休闲阳台.其中生活阳台进深宜大于1.50«.井饮图瞭明空间：休闲阳台进深宜大于2.40%且不布巴生活用水瑞具.各类阳门水平投影面枳之和不得大于住宅世筑面积（含阳台水平投影面积的20,宜考虚户型私密性,在窗台.阳台处做外挑级条处理。11. 1.9住宅应结合建城立面设计、使用商性能门期忖料,统建设封闭阳台.MRl阳台外不得设置晾晒役施，12. I.10设备平台宽度不应小于MOOmn,深度不应小于600r三n.前方空间不应小于2u入户区域）13. 1.11单元入户门厅内应设置取独回路的紧:&救护插座,并设置醒目标识.入户门厅或电树厅应设置信息发布电子屏，入户门厅'走道、电梯厅等公共空间应满足拒柒梯进出及无障中设计要求，公共区域宜采用耐久、关戏的装修材料.14. 1.12入户层为二层及二层以上住宅建筑应至少设置1台电梯：住宅电梯应诊费智能监测设爵.防止电动自行车进入：电梯轿厢内向安装空调.15. I.13户口外走道地面装饰面顶至户口底楼顶部的垂JT距离，户内玄关处坤.而装饰面顶至户口底楮顶部的垂汽距阳均不应超过35nm3.2 改室内环境空气质量）3. 2.1室内笈、甲酸、紫、总挥发性有机物'臭气等污染物浓度应低于现行国家标准室内空AU页录标准GB/T18883规定眼值的20%.4. 2.2户内主要功健院间应采用具有空气净化功能的新风系统或在空眼系统内部设5?净化装置、楂块,提升室内空气AS15. 2.3粉房应设置机HHll油烟登井.登井应具有助水.防倒淞及均匀撑风的功能.并采敢防止支管回流和竖井渔漏的措施：竖井顶部应设IH防止室外风倒淞的Ift施.环境监6. 2.I设置H有参数也限报警、“故报警及记录功能的PMlO.PW2.5.C02浓度等空气班址监蒯、温湿度跟测系统.7. 2.5设置满足就抱报警的住宅套内树唐可燃气体探测；,报警信号能传送到小区值班室（或消防控制室（采光、通尺）8. 2.6充分利用天候采光.主要空何至少60%面枳比例的区域，采光黑度依不低于3001X的小时数.平均不少于8hd.9. 2.7通风冷开11面枳与房间地板面积的比例达到8%.10. .8限冬IS燃气排烟口的预设置，配套商业服分网点庾设立专用排烟道,11. 2.9起居室（厅）、卧空外窗直设置可调节的外遮阳描瓶.12. 2.10住宅对外换气出口端头应设艮防火、防筑、防虫装置.户降啜）13. 2.11卧室允许噪声欲胜同不大于40分贝，夜间不火于30分贝；起居室（厅昼夜允许噪声援不大于皿分贝：建筑物内部建筑设备传播兔卧空的哄声以欣不大于30分贝.14. 2.12卧室、起居室的分户楼板计权标准化撞击声乐极小大于60分贝（撩击声隔百性傥）.15. .13住宅外窗应采用高性能门由，户门、外由应来取有效的隅声措施；当卧室、起屈室（厅）布留在味声源制时外窗应当采取三破两腔等隔音降喋指连：哈近交通干线的忸室、起居室（厅）外门窗的计权隔声址与交通味声第语博IEM之和（R"Ctr）35dB.16. 2.14除封院、卫生间、阳台外的住宅帔板应设限阻度不小于5mm的隔声垫接地面与墙面交界处应设置竖向隔声H,将楼面与墙体隔开.17. 2.15户内排水立者应采用区噪声背材或外包隔声材料进行降啜处理.且不应贴邻与卧室和第的内墙立管宜设于管井内18. 2.16室外机安装位置不应对人员和相铝由口产生热污染及啜声干扰等影响.19. 2.17加压供水、垃圾分类、通风等设备不应设置在住宅主体投影苑用内，且不应与住宅毗邻.蛤捧水20. .18应使用耐腐独、抗老化、花封、降噪、耐久性罐好的给排水管材、管浅及管件,给水系统可果用薄壁小锈钢笆或铜管等材料，排水系统可采用柔性接口机制排水铸帙管或HDPE排水誉等材料.21. .19户内立涉Hfi饮水系统，应设匿净水、依水前隙过迪装73提升饮水、生活冷热水品质.22. .20便器构造内应自帝水封，共色卫生器具和地漏可在排水口下设Sl存水弯，水封深度和存水再制度不W小于602，W生器具排水管段上不用Jft攵设置水封抱河应果用不锈钢或甥质且具有防刑防返溢功悭,淋浴堆河不应小于DN75.23. 2.21豉助小区设置中水、用水同用水系统,1可川水仅用于绿化、道路及广场浇酒、车辆冲洗、车库地面冲洗等公共设施,其中水龙头必须选用供G人使用的带钺龙头.（照明、用电）24. .22住宅套内电视机位庖同时设设有践电视插座、网格恺息插座和电源插座；坐便语恻和洗手池下方应做留电源插座；彬房洗涤菰下方应饮招净水啬、电热水器等设备电源插座,操作台上方应设置不少于3个电源插座；床头左七位置应设置不低于08m的插座.后间四角宜设艮插座：鼓坳设置电动窗帘插座.25. 2.23土除、极郎间、门厅、电梯/停车座等公共区域照明应根据人员活动及I然光水平来Jll动速应控制或其他节能控制措施.26. .24电气系统来川怔烟低凝阻燃型线笠、矿物绝缘类不燃件电缆、耐火电观等,且导体忖科采用铜芯.（防水）27. 2.25地卜室'屋面.外墙、卫生间等垄点部位防水向演足建筑与市政工程防水通用烧范GB55030中规定的找防水要求.果取拱遁防止开裂及海漏.28. 2.26钢筋混崔上平屋面应采用抗港混凝土.等级不U于pC30.里面板浮哎不小于120nm.29. 2.27用水切间与非用水房间楼16面交接处应有防止水流入非用水省间的措侑.3.3 提升结构设计3.3.1 充分考虑全生命周期可变性户型甯求，提倡采用开放、灵活、可变的人空何钻构设计方案.非京Jft隔墙Ii采用便于二次改造的隔声效果好的轻质内堵隔板.3.3.2 客厅'卧室、书房等居住空间的楼板厚度不应小于130.!»,E生间、树房、阳台等其他功能房间接板厚度不应小于100rw,3.3.3 客厅'多斤一体等空间不宜出现结构梁3.3.4 建统应优先采用装配式楼靛,奘配式横温可采用桁梁钢筋混凝土G合板、优应力混;tt±空心板、位应力混凝化免合板、预制带助混融上丧合板等.3.3.5 建筑.牯构应与建设设笈管战分隅，采用适应建筑功能和空向变化的设名设被布置方式或控利方式.3.3.6 外立面、外窗'空外设的.管税等应栗收安全可除的防脱落、M落等措施，3.4 优化地下空间3.4.1 地下空间出入口应设置雨棚.并设方安全锻冲距离,坡道应采取仃效的防滑与降噗措橇，3.4.2 地下车库出入口处应彳f明显标识.袋饰装径应体现佚序速和仪式h应设过渡照明,坡道出入口的灯光熙度不应小于100lx,3.4.3 件东空间1 坨下车库结构通商不延于2.IOru车位配建比例不低于h1.2.车位尺寸宽慢不小于2.5n的车位达到总车位数的50%以上。2 地下车库宜通过下沉庭院*采光井或导光管等指被提升地下车库陆晚.3 卜车阵地坪应来用具有防尘、防滑、用磨投、易清理、耐腐蚀等特点的材科.4 地卜车就应考虑智健化设计,引入智低灯光.车牌识别、车位管理、车位引导、分时停车、空气监测等智健系统.仲车位照度不应小于751x.灯只来用微波次应'红外忸应、智能灯控等拄制技术,5 .4.4地下於元大堂地卜坪元大地附近宜设置垃圾收火间等功能空间：入口处应设置港湾式落客区以及无障僻坡道.且不应影响平时通行：大塞'电梯厅、过道等公共部位应进行M装偲设计.4住区运维管理4.1 镇落产品使用手信1. 1.1建设单位在给客户交付住房时,提供住宅产品使用手册.住宅产品使用手册中应包含房屋开发附位、设计单位、施工单位和监理单位信息.4. 1.2住宅产品使用手册应说明外墙饰面、室内装饰装修、历屋结构（结构形式、使用荷栽、承重堵及依承取堵布置等）、给排水（管材材场、敷设形式及路径，预留进出水口）、供电（M电负荷、敷改形式及路法等）笄做法及路由路径。5. 1.3住宅产用使用手册应对各郃分产品的使用注愈事项进行双点说明.6. 1.4住宅产品使用手册应有长期修雄计划和主动预防性维修计划承诺,清整写明具体的施工年份和时间，作为住宅运物期内定时定期雉护线新的依据“7. 1.5住宅产油使用手册应对地点、火灾发生时的逃生描弗及注意出项进行说明。4.2 加强护管理4.2.1 住区引入三星级及以上要求的专业化物业服务从燃务制度、秩序淮护、环境卫生等方面规范相关燃务内容并向居民进行公示,接受业主监髻-物业公司更售时.相关资料和图纸应同时移交.4.2.2 物业未务成运用互寐网、大数据,人工智能等技术.建设智世物业收务平台.及时处理业匕物业能务诉求,大力发展线上线下社IX郎务业.4.2.3 物业公司编制维境淮护计划行和建立维偿维护档案.明的住宅物业共用部位和共用设箱设备的维修养护和砰理办法,并向业主公示。维修维护计划书包含但不限于房屋结构、建筑部件，附秘构筑物、外立面、二次供水过施.排水系统，照明和电气设备、安全防范系统,电梯,水景等的定期校表'巡视,养护等，雎修维护档案登保证维修维护烦依可追溯.4.2.4 维微维护计划"应包含对建筑进行预防性雎佬保养的内容，包括但不限于；下水道无论有没书培然,每年使用高质清洗装置全部改通一次；电梯三个月检查次.15年更换一次；屋顶防水七论让i油漏，需5年一次补修、十年一次大修：外墙1。仔翻新一次：户内消防探测系统一年检修一次，42.5物业公司建立并落实便民推修服务;Id度，向居民公示物业服务力项、服务标力:、收费项II、收费标准等相关信息.鼓励建立并落实其他特约服务1度.42.6强化党隹工作在社区治理中的引雷作用，鼓励和支持业主委由会、物业服务企业按照党的章程设立党的祖织，构建红色业委会、红色物业企业.4.3 强化安防卫生4.3.1 1合理配备出入口控制.楼字对湃、视!£控等安防拮施，保证设施运行良好.消防通遒保持畅通，机动车、善机动车车辆停放有序，无安全IS总.4.3.2 物业公司清洁！!生落实垃圾分类工作瞿求，严格依据江西省城校生活垃圾分类设施设备N备及运行导则3树余垃IS处理技术指弓I等开展生活垃圾的收集、清运和t¾业公共部分的潘沽工作，并做好工作检衣和记录.4.3.3 在住区主入口、主要道路要活动场所、楼座总元（包括室外及地卜车除进入楼修整元处、单元大堂，电梯轿相）等关段位Ir应全面设W海淅数字视频监控：住区附界应设置周界班像机或电子出低警防护设施IftilX、电元出入口、虫栩警采用非接触式门禁或提供免报热物储服务；住区r设置Ifli空批物监控和全景摄像头。