长沙创远景圆项目投资分析报告.docx

第一章说明一、项目初步可行性研究的核心内容基于项目市场调研和定位分析等前期工作，在对项目进行初步市场可行性研究后，本方案侧重于对项目进行可行性研究阶段的投资估算和财务分析。按业界规范的操作流程，本方案具体内容如下：1 .长沙市区域房地产市场发展情况；2 .项目投资估算；3 .基于长沙当前的房地产市场状况（尤其经济实用房）和近期竞争市场项目的情况分析，对本项目进行财务经济可行性分析评价。二、本报告编制的依据1 .现场考察结果（包括地块现状、可规划用地等）；2 .长沙市建设工程费用；3 .长沙市房地产税费指南；4 .长沙市工程造价确定与控制；5 .发展商提供的相关数据和要求。三、本报告的编制说明本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、长沙市相关政府职能机构颁布的文件和发展商提供的资料，以及我们经过调查研究所得的资料、信息。本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和长沙市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。本报告为项目前期初步投资可行性分析方案。第二章项目概况一项目名称：二、项目承办单位基本情况项目承办单位：（名称尚未确定）经营范围：资质等级：注册资金：注册地点：法人代表：三、项目建设场地四、项目背景五、规划条件（一）规划用地，详见规划用地平衡表（表1）。规划用地平衡表（表1）项目面积（平方米）规划总用地规划建筑（住宅、公建）用地城市道路面积公共绿地用地（二）项目经济技术指标技术经济指标表（表2）项目规模总建筑面积204117平方米住宅经济实用房105115平方米商品房81647平方米会所2321平方米学校（小学、幼儿园、托儿所）5732平方米商业及其它9302平方米车位数748个建筑密度24%规划总户数1598户总居住人口数5593人平均户建筑面积118.14平方米容积率1.3绿化率42%六、公共配套条件详见“长沙项目市调与定位报告二七、建筑规模详见“经济技术指标表”（表2）。八、建设标准针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其建成具大型住宅小区。项目拥有舒适安全的居家、养生环境，是本市及周边地区具良好性价比的项目。在设计方案和工程造价上均按中档住宅及其它公共建筑标准计算，框架结构或框剪结构，户型以二房二厅、三房二厅为主，以一房一厅、四房二厅配以少量复式为补充。户型面积60平方米170平方米不等，中小户型，平层和错层、复式相结合。装修：在商品房销售期间提供样板房区，以毛坯房为主。设备配置：预留洗衣机位置及上下水管；每户电表、水表、煤气、电话、全频道天线、宽带网插座到户。第三章经济分析项目经济分析即市场可行性分析已在“项目市调报告、市场定位报告”等方案中进行了科学而周密地阐述，在此作为项目可行性分析的重要组成部分，我们仅作纲要提示，详情请参考“长沙项目市调报告、市场定位报告二一、市场调研方式二、市场形势分析（一）宏观区域市场分析（二）竞争市场（可比性住宅市场）供求分析（三）项目简介及比较分析1 .项目地块SWOT分析2 .市场定位分析（功能定位、目标市场定位）3 .比较分析（项目价值挖掘、同类楼盘价格比较、项目价格定位）三、不确定性因素分析该项目是发展商经营开发的集经济实用房与商品房一起的项目，投资虽较大，但由于是价格较低的经济实用房为主导，开发销售速度快，风险也相对较小，收益相对较少。以下是定性地分析项目的投资风险。（一）经济风险长沙目前大型工业企业普遍不景气，影响了部分职工与市民置业投资的热情，但近两年以及未来的几年内，随着城市的规划与建设，基础设施将得到较大的改善，从而带动长沙经济的发展。（二）市场风险由于长沙市政规划与建设的力度较大，同时期同地段的竞争物业将会不断浮出水面，同类物业的竞争将不断加剧，竞争力不但体现在位置、价格上，还将体现在开发周期和物业质素上。本项目无论在这些方面，还是总体规划、建筑风格等方面均适度超前，具有较强的抗市场风险能力。（三）政策风险可能由于政策的变化如国家调整投资控制政策，金融政策和房地产政策，造成项目的停建、缓建或压缩规模都会直接影响到投资收益，而长沙市政府已提出的安居工程工作目标，一定程度上减小了此种风险。（四）自然风险由于跨年度建设，冬季和夏季可能受自然灾害的影响，这方面的风险分析也应是发展商所考虑的。第四章项目投资分析一、项目投资估算本项目住宅可售面积：186762田（经济实用房：105115m，商品房：81647m2）；商场可售面积：9302M2车位：749个（车位出售60%）（一）建设投资总额估算依据行业计算标准，投资总额通常包括建设投资（开发成本）与项目在建期贷款利息（财务费用），从项目投资概算表可以看出，本项目投资总额为22293.56万元，其中建设投资额为22123.80万元，在建期贷款利息为169.76万元。项目开发建设投资概算表（表3）序号项目经济技术指标（元/平方米）总价（万元）一项目前期费用12.66258411项目前期可行性研究费0.489.802设计费9.701983报建费0.36.124查勘费1.9439.605项目公司筹备费0.244.906策划费计入销售代理费二土地费用和三通一平费280.005715.28三工程建造费用596.3712172.951建安工程费（含基础、主体、室内水电等设施安装）550.0011226.442会所装修（232IM2）装修标准100o元/M?232.13小区智能化（电话、因特网、有线电视、安防门禁、对讲）35.00714.41四工程建造期税费（建安成本1.0%。）53.821098.561工程招投标业务费0.04%4.872工程建设监理费0.6%73.043建设工程质量管理监督建安成本的0.2%50元/M21020.594劳动定额测定费建安成本0.03%5定额编制管理费建安成本0.13%6城市基础设施配套费（政府收）五小区内公共基础设施费127.10259.431路行照明工程10.00204.122道路工程20.00408.243给排水工程（水泵房80万、管网）15.00306.184供电工程（配变电所400万、管网）28.70585.825供气工程（2400元/户*1598户）18.60379.666园林、环艺、环卫配套费20.00408.247人、消防工程费15.00306.18六不可预见费50.001020.59七合计1005.5620525.22注：各经济指标以建筑面积204117平方米为计算基础。销售费用：因本项目很大比例上为经济实用房，销售价格低，利润微薄，所以需尽可能降低销售成本，提高项目的开发利润额，详见销售费用估算表销售费用估算表（表4）序号项目计算依据计价（万元）1广告及市场推广费销售收入的1.0%393.152销售代理费销售收入的1.5%589.653合计销售收入的2.5%982.8注：销售收入详见销售总收入预测表。（二）建设投资总额,建设投资总额7:总表（表5）序号项目单价（元/平方米）计价（万元）一开发成本1005.5620525.251项目前期费用12.66258.412土地费用280.005715.283工程建设费用5963772.954小区内公共基础设施费127.102594.335不可预见费用501020.59二开发费用87.761768.311管理费用30.17（开发成本总额的3%）615.752销售费用48.15（销售收入总额的2.5%）982.83财务费用（利息）8.32169.76三合计1092.2022293.56二、项目开发进程计划统筹安排本项目开发周期预计两年（从2002年6月份开始计算，共27个月）。在2002年12月前完成如下工程量:1：剩余拆迁安置及土地平整工程以及一组团的正负零以下工程（包括基础的土方开挖和硅工程）；2:小区内交通主干道的硬化,和二组团的正负零工程。3:一组团的主体工程完成封顶。从2003年1月到2003年6月共6个月时间完成如下工程式。1:会所的土建和装修。2:一组团的内外墙装修和屋面工程，一组团的停车场铺设。3:一组团的绿化工程（赶在春季完成），一组团的水电,通讯,有线等线路管网的地埋和安装入户。4：在五一节之前开始对市场进行一组团的销售。从2003年6月到2003年12月完成如下工程量：1：二组团的土建工程完成主体封顶并进入市场销售；2：三组团的正负零工程。3：学校，商场等公建设施开始建设，基本上能达到一组团业主的入住需要。从2004年月1月到6月，完成以下工程量：1：二三组团的绿化和各地埋管线的铺设。2；三组团的主体工程完成封顶及二组团的内外墙装修和屋面工程。3：公建设施的配套建设基本上完成，小区内的交通网和外部形成一个整体。从2004年6月到9月完成如下工程量：1：三组团的外墙和屋面工程；2；整个小区内需要完善的工程。工程进度编制说明：1：本工程工期按二年零三个月共27个月来安排,每六个月为一个投资周期。2：本工程的施工进度没有排除雨季和冬季等因素的影响。3：开发商的筹措资金能力能达到工程进度款的要求。4：二三组团的销售根据工程实际来具体安排，原则上尽快投入市场，加快资金的回笼速度和使用效率，缩短资金运转周期，从而降低市场风险。三、项目市场开发进程1 .第一阶段市场定位阶段（2002年11月之前）A、市场调研分析（2002年6月之前）B、确定项目市场定位（2002年6月-8月）G、项目规划设计D、各项报建工作2 .第二阶段营销战略确定阶段（2002年12月前）A、目标市场调研分析（2002年10月前）B、确定项目市场营销战略（2002年12月）3 .第三阶段市场推广阶段（2002年9月-2003年1月）A、市场调研分析（2002年9月-2003年1月）B、确定入市时机和广告推广策略（2002年9月-2003年1月）4 .第四阶段内部认购登记（2003年3月）5 .第五阶段销售阶段（2003年5月-2004年6月）四、投资计划和资金筹措1、项目开发资金投入及来源：开发资金来源：A、自有资金；B、贷款；C、销售收入；（扣除与有关税费后用于投资）建设经营期投资计划与资金筹措表（单位:万元）（表6）资金筹措表（万元）项目合计第一年第二年第三年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额22,293.574,309.005,236.736,578.285,045.761,123.80建设投资22,123.804,300.005,200.006,500.005,000.001,123.80贷款利息169.779.0036.7378.2845.76-资金筹措22,293.574,309.005,236.736,578.285,045.761,123.80自有资金4,000.004,000.00-借贷资金-309.001,830.391,502.93-销售收入再投入-3,406.345,075.355,045.761,123.80注：部分数据来源于贷款还本付息估算表;本项目开发投资（不含贷款利息）为22123.80万元，发展商自由资金4000万元；项目建设期二年半，在项目进行到第二年，销售条件已成熟并进入销售的高峰，这样当加大投资量，所以第二年投资比第一年增加6000万元。2、贷款本金的偿还及利息支付贷款还本付息估算表：（表7）项目名称合计（万元）第一年第二年第三年上半年下半年上半年下半年上半年下半年期初借款累计3091857.851525.4800期内借款3001830.391502.94000期内应计利息169.76936.7278.2845.7600期末还本付息2176.113439.071571.2400期末借款累计3091857.851525.48000借款还本付息的资金来源销售收入借贷销售收入借贷销售收入投资回收35504.563687.886910.6511063.6312098.921743.49其它收入注：1、年贷款利率按中国人民银行1999年6月10日颁布的标准，即1=5.85%；以半年为为计息单位，则半年期利率J=J（1+1）-1=2.75%,计算时取1=3%2、计息期利息二（期初借款累计+期内借款/2）X计息期利率；五、销售收入测算1、销售单价的确定（1）经济实用房：根据长沙市经济实用房开发的有关规定，经济实用房售价构成为成本×108%o因此本项目前期定价均价为1180.5元/1112；（2）商品房：经对长沙住宅及写字楼市场价格的调查及分析比较，根据长沙实际情况，结合项目本身实际情况，建议商品房售价均价为156011）2;（3）商业部分：建议售价均价为IOoOO元/nf;（4）车位：建议售价均价为65000/个。2、销售总收入（IO0%销售）统计表销售总收入统计表（表8）分类可售面积建议销售单价（元/M2）销售收入小计（万元）经济房105115M21180.512408.83商品房81647M21560.0012736.93车位748个65000元/个4862.00商场及其它930210000.009302.00合计39309.763、销售收入分期按比例测算A、（商业）销售收入分期（按比例）预测结合长沙商业市场目前的销售情况和本项目位置、社区环境，在本区设立集贸超市、银行储蓄所等商业配套设施场所的销售率不难达到80%。根据项目的开发和销售计划，在项目开工8个月时即可销售，开工后的第二年销售25%,第三年结束完成55%的销售。（商业）销售收入分期（按比例）预测（表9）1份销售比例销售金额（万元）第年上半年0%0下半年10%930.20第年上半年15%1395.30下半年30%2790.60第年上半年25%2325.50下半年0%0合计80%7441.60*据销售收入预测表，商场总有效销售率为80%额为7441.60万元;B、住宅及车位销售收入分期按比例预测住宅及车位在项目开工13个月后即开始着手办理住宅部分预售手续，开始着手进行住宅部分的预售工作。根据长沙市住宅市场目前的销售情况，结合本项目所处的地理位置和社会环境，当年建成的住宅可完成建成面积40%的销售（上下半年分别销售10粗30%）,其余60%在住宅建成的第二年全部销售完毕（其中上半年销售40%下半年销售20%）；车位销售率在60%左右，其中建成当年完成30%,第二年完成剩下30%（上下半年分别销售10%、20%）住宅及车位销售收入分期按比例预测销售计划表（表10）销售计划年份销售比例销售金额（万元）小计（万元）第年上半年住宅：0%0车位：0%0下半年住宅：10%2514.582757.68车位：5%243.10第年上半年住宅：20%5029.155515.35车位:10%486.20下半年住宅：3任7543.738273.03车位：15%729.30第年上半年住宅：35%8801.029773.42车位：20%972.40下半年住宅：5%1257.291743.49车位：10%486.20合计住宅：100%25145.7628062.96车位：60%2917.20销售收入分期（按比例）预测（住宅及车库）（表10）*据销售收入预测表，住宅总有效销售额为25145.76万元；车位总有效销售额为2917.20万元；C、以上二表汇总，得出销售收入分期预测表销售收入分期预测表（表12）项目销售收入（万元）第一年上半年O下半年3687.88第二年上半年6910.65下半年11063.63第三年上半年12098.92下半年1743.49合计35504.564、项目利税分析:（一）、根据国家现行的财税政策和长沙市的地方税收政策，项目应按销售收入缴纳5%的营业税、按营业税缴纳7%的城市维护建设税、按营业税缴纳5%的教育附加费、按利润缴纳33%企业所得税。项目销售税金及附加见下表：（表13）序号项目计算依据结果（万元）1营业税销售收入的5%1775.232城市维护建设税营业税的7%124.273教育费附加营业税的5%87.763合计销售收入的5.6%1988.26六、项目利润估算1、项目销售收入：35504.56万元项目销售税金及附加：1988.26万元项目可运用资金：项目销售收入-项目销售税金，即为33516.30万元项目毛利：项目销售收入一项目销售税金一项目总成本，为：11222.74万元企业所得税：项目毛利义33%,为3703.50万元项目税后利润:7519.24万元2、项目税后利润测算如下表所示，项目税后利润总额约7519万元。税后利润测算表（单位:万元）（表14）序号项目金额（万元）1销售收入35504.562总成本费用22293.563销售税金及附加（5.6%）1988.264利润总额11222.745所得税（利润33%）3703.506税后利润7519.24七.项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委，建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算出项目全部投资的经济效益，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。（一）财务内部收益率（FlRR）1、财务现金流量（见财务现金流量表）财务现金流量表（单位：万元）（表15）项目合计（万元）第一年第二年第三年上半年下半年上半年下半年上半年下半年现金流入35,504.57-3,687.886,910.6511,063.6312,098.921,743.49销售收入35,504.57-3,687.886,910.6511,063.6312,098.921,743.49其他收入-现金流出24,281.824309.005,443.246,965.285,665.321,801.3497.64建设投资22,123.804,300.005,200.006,500.005,000.001,123.80-建设期贷款利息169.769.0036.7278.2845.76-销售税金及附加1,988.26-206.52387.00619.56677.5497.64所得税3,703.50-3,160.37543.13净现金流量7,519.25-4,309.00-1,755.36-54.635,398.317,137.211,102.72折现系（1=4%）4%0.96150.92460.88900.85480.82190.7903折现现金流量5,537.50-4,143.27-1,622.93-48.564,614.505,866.27871.50注：年贷款利率按中国人民银行1999年6月10日颁布的标准，取1=5.85%,半年期1=2.75%。一般来讲，年折现率一般高出同期银行年贷款利率2个百分点，半年期年折现率高出半年期贷款利率1个百分点，即为I折=3.75%,计算时取I°=4%;.2、财务内部收益率的计算当NPV=O时=>试算得出FIRR假设1=26%,则FNPV=IlL925>0假设1=27%,则FNPV=-9.70<0由内插法求出FlRR=26%+(27%-26%)×111.92/(111.92+-9.70)=26.92%.3、内部收益率的评价FIRR=26.92%；FIRR0=12%；1=5.58%；（A） FlRR与同期贷款利率I比较：FIRR=26.92%>5.58%,说明项目可以盈利；（B） FIRR与同期行业基准盈利率FIRR0比较：FIRR=26.92%>12%,说明项目盈利水平超出同期同类项目平均盈利水平；（二）财务净现值FNPV=5537.50>0评价：FNPV=5738.05>0,说明项目可按事先规定的贴现率（即1产4%）获利，在所研究的经济寿命内发生投资净收益，有经济效果，项目开发方案可行。（三）投资利润率项目投资利润率二（税后利润/投资总额）×100%=7519.24/22293.56=33.73%（四）项目经济效益评价指标汇总（表16）项目数值动态指标财务内部收益率（FIRR）26.92%财务净现值（FNPV）5537.50静态指标投资利润率33.73%八、项目的不确定性因素分析（盈亏平衡分析和敏感性分析）（一）盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，设销售率为X的时候刚好盈亏平衡，即：35504.56X=22293.56+35504.56X×5.6%,则由计算可得，当销售率为6652%时,全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率W70海寸，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为66.52%,可见其风险程度较小。（二）敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标，（财务内部收益率、财务净现值和投资利润率）分别计算售价成本上下波5%、10%对经济评价指标的影响计算结果详见下表。敏感性分析表（表17）评价指标基准方案房地产售价变动经营成本变动-10%-5%+5%+10%-10%-5%+5%+10%财务净现值（万元）5537.503581.444559.176515.527493.546929.276233.384841.614145.72财务内部收益率26.92%18.66%22.77%31.11%35.33%36.20%31.30%22.99%19.45%投资利润率33.73%23.66%28.69%38.76%43.80%44.83%38.99%28.97%24.63%附：项目敏感性分析名细表