某房地产开发项目可行性研究报告(doc).docx

刖百房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的开展。但也存在着房地产开发工程不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对蚌埠市晨光音乐花园房地产开发工程进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、筹划，建设条件和方案分析,财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该工程技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该工程是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为工程决策审定和银行贷款提供全面的依据。目录第一章市场分析1一、蚌埠市房地产市场分析（宏观）1二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）5三、晨光音乐花园临近区域房地产市场分析（微观）5第二章营销分析5第一节环境分析和SWOT分析5一、环境条件5二、SWOT分析7第二节主要竞争楼盘分析9第三节市场定位及营销方案12一、购置对象及购置心理分析12二、产品定位12三、客户定位12四、楼盘概念导入13五、价格定位与价格策略13六、卖点筹划及卖点储藏19七、营销策略20八、销售形式20九、付款方式20十、广告宣传21十一、销售方案21十二、场地布置22十三、营销费用安排22第三章建设方案24第四章财务评价26一、投资估算26二、销售收入估算30三、现金流量计算30四、财务评价指标计算30五、经济效益敏感性分析31六、风险分析33第五章国民经济评价34一、直接费用与直接效益的调整34二、间接费用与间接效益34三、国民经济效益/费用计算34第六章社会评价35第七章综合评价35第八章其他36一、工程可行性研究依据36二、附件（略）37三、可行性研究人员37蚌埠市晨光音乐花园房地产开发工程可行性研究第一章市场分析一、蚌埠市房地产市场分析宏观2001年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地开展，全市国内生产总值年均增幅达8.9%,经济实力日益增强。2005年蚌埠市国内生产总值263.7亿元，同比增长16.5%,实现两位数的增长；财政收入跨上新台阶,比上年增长4.1亿元，到达30.1亿元,同比增长15.6%；尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达8109元，比上年增长12.1%,这是对楼市最有力的支持和促进；固定资产投资大幅增长，比2001年翻了一番；产业结构进一步优化，二、三产比重同比有了提高；投资环境得到优化；人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。在整个国民经济调整开展的同时，房地产业也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。2005年房地产完成投资14.45亿元，房屋施工面积221.13万m2,竣工面积122.21万m2,销售面积83.28万m2,销售金额15.91亿元,平均售价1911元从安徽省整个房地产行业景气度来看，2005年12月份“皖房景气指数”值为130.6点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比05年9月份提高L00点，继续保持稳步上升走势。从景气状况看，综合指数所属的8大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有一定的上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。从走势看，05年12月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升,其所属的8个分类指数与05年9月份相比7升1降。其中，商品房屋新开工面积、竣工面积大幅增加，开发投资、到位建设资金等指标持续保持了较高的增长水平，有力地拉动了“皖房景气指数”继续走高。表12005年12月份“皖房景气指数”值计量单位：%指数名称指数值与2004年同期与上月度相景气状)相比增减（点）比增减（点）况皖房景气指数130.6t5.381.32景气开发投资指数146.93t8.321.60景气资金来源指数136.39t5.69I1.08景气购置土地指数134.53t0.560.81景气土地购置费指数134.61t4.450.36景气空置面积指数134.897.78I1.37景气新开工面积指数124.35t4.021.19景气竣工面积指数119.15t7.781.64景气销售价格指数113.97I4.00t2.14景气图12004年2005年景气指数走势图上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建设已经成为新的消费热点和新的经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，开展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济开展、加快全市城市建设、增强城市功能等做出了重要奉献。尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了一个独立的产业，并进入快速、健康有序、稳步开展的通道。（一）形成了一定规模的产业队伍2005年底，全市共有房地产开发企业96家，其中一级资质2家，二级资质8家，三级资质35家，四级及暂定资质51家，从业人数约4000人，分别是1997年的2倍、3倍，8年间分别以年均12.5%及25%的增长速度迅猛开展。2005年，我市的房地产企业个数在全省各市居第3位，从业人员数居第3位，初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有制竞相开展的完整的产业链。（二）资产实力不断增强我市房地产业在经过上世纪九十年代快速开展的同时，自身也不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，为建设工程的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。2005年底，全市各类房地产开发企业的资产总计到达35.8亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。（三）房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。1997年全市房地产开发企业完成投资2.56亿元，仅占当年全社会固定资产投资的5%左右；2005年完成14.45亿元，占当年全社会固定资产投资额的14.06%o（四）我市房地产业快速增长根本建立在市场需求根底上2005年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积221.13万平方米，比1997年增长6.5倍，占全社会固定资产投资额的比重也由1997年的5%提高到2005年的14.06%O居民消费结构升级成为重要的拉动力量。随着城市化的推进、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购置商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。2005年我市个人购置商品房的面积为82.03万平方米，占全部销售面积的比重为98.5%,比1996年提高了60个百分点。其中个人购置的住宅面积为78.88万平方米，占全部住宅销售面积的比重为100%。商品房销售供求两旺。1998年房改启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。（五）空置房空置率在合理区间目前一般认为商品房空置率保持在514%比拟合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市2005年底的商品房空置率在合理区间内。（六）资金来源多元化上世纪九十年代，我市房地产开发企业的资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等。进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。（七）投资前景看好由于房地产业开展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。（八）有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素从1997-2005年间，我市房地产业开发投资额的平均增长速度为51.69%,远高于同期GDP增速、超出同期第三产业增速。房地产业以大大高于GDP的增速迅猛开展，使得房地产业增加值占GDP的比重不断提高，对经济增长的奉献度逐渐提高。房地产业已成为我市国民经济支柱产业。（九）带动了“房地产族”产业群呈现高增长的开展，实现关联产业群的联动增长房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电、家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据世界银行的资料分析，开展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的50多个物质生产部门产生感应或影响。目前，包含钢材、建材、建筑装饰等产业的“房地产族”产业呈现旺盛的开展势头，并将成为今后拉动我市经济增长的重要的高增长群。（十）改善了居民居住条件，带动了居民消费结构的升级近些年来，我市房地产业坚持“统一开发、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将开发建设的重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房、办公用房。随着人们收入水平的提高以及房地产业的开展，全市居民的居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业的开展与居民居住条件的改善具有显著的正相关关系。同时，随着房地产业的开展，居民住房的档次和质量也有了明显提高，一批国家级居住示范小区的建设，带动了居民住房消费结构的升级。（十一）加强了城市根底设施建设，推动了城市化进程的加速房地产业的开展，增强了城市根底设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区、居民住宅区、工业园区、高新技术区等，进一步发挥了城市的多功能作用。肖位199719981999200020012002200320042005万元224857475980713144完成投资万元55616407199097682611428770480万兀113239293849310Ill按用途分：住宅d-kJk万兀63284612041571240479885898203万元321942374629345217吕业历甘Mi个737197839293176001IlBm458194869199513152本年施工工程的企ll39912579221180121812业I奴m145938607318415158施工房屋面积±±住097473961238356715494开J±¾m4455677072585852竣JL房屋面积±±彳±<241112131513821221开1±¾m7929118390724890556666042392136销售房屋面积±t276485998594101111417187+÷1±¾m482016068787352897866174938710666销售房屋金额4+÷583505164637372784122开1±¾m2453795365392274026033241210平均售价±±±<974305764349535760474104开1±¾万元2268593701114500388106481646万元022591943537384444357832表2主要年份房地产开发投资元1142908521542060999376994779m2257944033030323738854788元9978086673538083592441762830m231573827546458725839715911214394576461445701085816975038343542449821438199503670747506782728832136215171516131161911130012024491125837112111011115151829167109723628248211二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）蚌山区面积83.08平方公里，人口21.83万人，是蚌埠市政治、文化、金融、经济商贸中心。蚌山区经济兴旺、繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣、商贸兴旺，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。蚌山区各类城市根底设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民励精图治、开拓进取、百业俱兴、政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的2/3,完成投资额占全市完成房地产开发投资额的70%以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产工程14个，规划建筑面积128.04万m2o蚌山区房地产市场突出表现以下特点：L在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。2.楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。3.多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。4.小高层建筑占有一定比重。5.多为外地开发企业开发建设。6.空置率并不高。三、晨光音乐花园临近区域房地产市场分析（微观）临近区域的大致范围是：东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至东海大道，西至沁雅花园。即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大局部范围。蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为39平方公里，规划人口约13万人，分为四个片区，即为中心商务区、行政办公区、龙湖风景区、仓储加工区。其中中心商务区规划定位于金融商务办公、酒店、文化会展中心、住宅、商业步行街、行政办公、文化休闲娱乐、旅游度假等，中心商务区以开展第三产业为主，重点开展房地产业、新型效劳业、金融商贸、文化教育、旅游娱乐业，大力开展开放型经济。晨光音乐花园即属中心商务区。临近区域的房地产市场近年来高速开展，拥有品牌楼盘6个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。临近区域房地产开发投资额比拟大，占据蚌山区房地产开发投资额的“半壁江山”。临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略、营销渠道、价格策略的综合实用，营销费用投入较高。临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。第二章营销分析第一节工程环境分析和SWOT分析一、环境条件（一）土地性质综述工程用地面积52052肝，折合78.08亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限70年，土地形状呈金三角形。工程东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。（二）工程周围景观1 .自然景观(1)东方景观。由于工程与月光花园属同一住宅区，根据规划，工程与月光花园之间规划了大面积中心广场绿地，因此工程东方自然景观较佳。(2)西、北方景观。根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实施，工程西、北临区域是近3万面的绿地，工程西、北方自然景观十分优美。西、北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。(3)南方景观。工程南临已建成的星光花园，星光花园是“中国房产”的优秀住宅区，容积率低，绿地率高，工程正对着晨光花园的绿地大道，因此工程南方自然景观怡人。2 .景观综述从本工程周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比拟优美的，也是本工程的大优势和卖点。(三)环境卫生、社会治安状况1 .环境卫生。工程属戴湖住区，是其一个组团，临近的阳光、月光、星光花园经过中房物业管理公司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟一缺憾的是工程南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对工程产生的影响微缺乏道。2 .社会治安状况。工程位于本市的东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会发动教育以来，该住区的社会治安状况明显好转，05年工程临近村违法犯罪率为零。（四）周围交通条件1 .环临的公共交通条件。工程东临解放四路，南接兰凌路，在戴湖住区东主入口即有16路公交车的起终站；向东500米即珍珠小区也有2、5、7路公交车停靠站；临近区域路网密布，交通较为兴旺，出租车随手可招。2 .工程与公共交通的连接。本工程仅临公共交通站16路公交车起终站50米，居民仅需步行2分钟即可到达站点，不存在亚交通的问题。3 .交通条件综述。环临工程的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该工程可充分宣传交通便捷这一优势点。（五）配套设施1 .菜市场。工程正对面星光花园的西北角，规划有一高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。2 .商店、超市。附近小型便利店星罗棋布，规模超市达3家以上。3 .学校、幼儿园。本工程中即有特色学校、幼儿园，占地面积约1万11各类教育、教学设施齐全。4 .医院。小型社区诊所、个体诊所工程附近有4家之多，大型医院蚌埠铁路医院距工程1000米。5 .体育运动场所。本工程中学校附有体育场，且为开放式的，在学校兼用的同时，也可供居民使用。另，星光花园内也有健身大道供居民使用。6 .银行、邮局、酒店、娱乐场所：此类设施附近齐全。本工程所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在工程中的居民可衣食无忧。但本区域缺少规模大、档次高的精品购物中心，所在在本工程实施中可在沿兰凌路的住宅底层设置商业铺面，以弥补此方面的缺乏。二、工程的SWOT分析对工程的营销，首要的就是弄清工程自身的优缺点，面临的时机和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。以下是工程的SWOT分析。（一）优势1 .交通条件。便捷。2 .周围配套设施。完善齐全。3 .教育文化气氛。工程中的特色学校、幼儿园，房地产与教育文化对接、联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育的家长来说，无疑是最正确选择。4 .小区环境卫生状况。优良。5 .建筑功能、附件。充分表达人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。6 .建筑质量。可靠、优良。7 .物业管理。优秀。8 .开展商资信。一级资质开发企业，品牌、信誉良好。9 .售价。相对偏低。10 .销售、售后效劳。热情周到。11 .销售形式。灵活多样的付款方式。（二）劣势1 .工程规模。偏小。2 .土地利用。不规那么。3 .临铁路专用线。针对工程的优劣势，开展商应广泛宣传工程的优势来弱化甚至掩盖工程的劣势。具体可以：“规模偏小”可以宣传为袖珍精品。“土地不规那么”可以宣传为“居住在金三角”。“临铁路专用线”可以在工程西侧栽植高大灌木，一可遮挡西晒阳光，二可减弱噪声。（三）时机1 .重大时机点。2006年新城区在中心商务区内绝不供给居住用地。2 .新城区中心商务区的快速开展，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量的迅猛增大，进而导致住宅消费客源激增。3 .政府宏观调控措施得力有效，06年全市土地供给闸门收紧。4 .与建设银行双赢的合作关系和建设银行大力支持，资金链条无忧。（四）威胁1 .整个行业竞争剧烈。2 .工程的竞争楼盘在某个方面各有优势点。3 .外地开发企业高超的营销手段和雄厚的资金实力。工程的时机点众多，重点时机点将促使工程成功；威胁是任何地区房地产业普遍现象，是缺乏以抵消本工程的时机。0WO战略W （劣势）B 规模偏小+土地不规那么+铁W 1路专用线0 （时机）SWOT分析上地供给紧缩+客源激增+银SO战略：采用战略S 1优势）交通+配套+教育+卫生+建筑功能+质量+筋业.理+开展商留肥付翌式+售后购4相对价低辰光,日乐在0 （时机）魁铸;工程内部条件具有强大的内露榭鳏缩未麓'嘱界鼬机，开展商可采黑摩投资速度，扩大生产，提芭（幡占有率的SO战略，即增长性战略；的酒"翅微跳劈t班势和威赫通卉蜥f懒服为整野螂防止路专用线+质量+物业管理+开展商资信+付款方或降低外部威胁的冲击。式+售后效劳+相对价低竞争剧烈+外企营销手段+外T（威胁）稣金卖前主要竞争楼盘分析竞争剧烈+外企营销手段+外企资金一实力本工程临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都、沁雅花园H、阿尔卡迪亚H、金山家园、益兴名流区等5个楼盘。一、龙湖香都1 .工程特色与市场定位。该楼盘位于东海大道北侧，新政府办公中心西北侧，占地12000011容积率1.7,绿地率40%,由多层和小高层组成。交通相对较为便捷，周边配套设施根本齐全，周围自然环境一般。临近区域内有中学、小学、职业中学、高校等，子女就学相对较为方便。该楼盘的开展商是香港华汉投资公司，开展商实力雄厚；开发商是安徽华汉置业公司，开发商经验缺乏；营销企划为福州原创投资参谋公司，经销商经验老到，手法娴熟，售楼处设在楼盘门口南侧，并经形象包装，气势宏伟、高大。该楼盘产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料、面砖。内装饰为毛坯墙、地，智能化偏高；主力户型115nf；客户定位于中上等收入的白领人土；现销售宣传价1980元11折实价1950元/以。2 .销售情况。04年开盘，现已销售9成，市场反映尚可，销售业绩良好。3 .成功之处。得益于销售商娴熟的操盘手法，广告宣传采取密集狂轰滥炸。二、阿尔卡迪亚111 .工程特色与市场定位。该楼盘位于沁雅花园东侧，涂山路南侧，东临淮河文化广场；区域位置有一定优越性；占地面积3650011r,规划建筑面积75000Itf,容积率2.05,绿地率38%,全部由小高层组成；该工程交通方便，周边生活配套设施完善，由于紧临淮河文化广场，远眺夜景十分怡人。开展商为荣盛房地产开发，属荣盛集团子公司，集团公司是跨行业、多品种经营的大型企业集团，规模庞大，管理科学先进，开展商自行销售楼盘。该楼盘的小高层住宅产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料，内装饰为毛坯墙、地；智能化高；住宅的主力户型为三房二厅，面积120itf；客户定位于中上等收入家庭；实际销售价格2200元112 .销售情况。05年12月开盘销售，预计06年9月份交付使用，住宅销售率已达85%；市场反映强烈，销售业绩优良。3 .成功之处。该楼盘地理位置优越，销售宣传得益于中心商务区的中心，销售价格策略运用得当，致使该楼盘销售异常火爆。三、金山家园工程特色与市场定位。该楼盘位于涂山东路北侧，涂山路与解放四路交叉口西北角。占地168000tf,规划总建筑面积270000m2,容积率1.6,绿地率40%,规划由多层和小高层组成。周围自然环境、交通条件、配套设施均一般。该楼盘开展商是上海万隆房地产集团公司，该公司房地产上下游产业兼营，集团子公司众多，是一家家族企业。该楼盘住宅产品定于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料和面砖,内装饰为毛坯墙、地：智能化高；住宅主力户型三房一厅，面积IlOnI2；客户定位于中上等收入家庭。该楼盘尚未开盘销售，预订情况不明，预计售价2550元11该楼盘规模较大，且离晨光音乐花园较近，可能会分流晨光音乐花园的局部客源，是晨光音乐花园的强有力的竞争对手楼盘。表3：蚌埠市新城区局部房地产开发工程状况调查表计量单位：m2v元11r序号工程名称工程座落位置开展商规划面积实施面积容积率绿地率主体形式智能化产品定位（预）开工时间（预）竣工时间形象进度已（预）销比例主力户型价格面积套型预计已售1龙湖香都新政府华汉1900001900001.740%高、多高中高04.705.9部交90%115319802沁雅二期工农路集团1670001670001.635%高、多高中高05.106.10主体50%130322503阿卡亚II涂山路荣盛75000750002.0538%小高高中高04.1105.12装饰85%120322004金山家园涂山路万隆2700001000001.640%高、多高中高05.506.10主体45%110322805益兴名流涂山路兴业29000001.540%高、多高中高05.706.12装饰60%120321506世纪家园马场湖上铁65000650002.0335%高、多高普高03.1004.12交付97%10531800合计1057000597000第三节市场定位及营销方案一、晨光音乐花园临近地段楼盘购置对象及购置心理分析为更好地做好晨光音乐花园的市场定位，找准其购置对象，可研人员进行了一次消费者随访谈调查；另，可研人员曾长期做过的销售工作,与消费者接触较多，比拟了解该地段的消费心态；可研人员从以下几个方面说明从受访者身上得到了信息：1 .规划方面。大局部受访者表示，小区的环境好坏十分重要，购房所在小区一定要有高的绿化率，假设有景观更好。2 .建筑方面。户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大局部受访者不喜欢西晒的户型。3 .户型面积方面。户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积100120肝，三房二厅或二房二厅为宜。4 .小区配套方面。在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如：学校、幼儿园、医院、菜市场、饭店等；要有足够的停车棚或机动车库；小区所处的区域要交通方便，夜间要有出租汽车行驶；特别需强调的是局部受访者表示小区及小区附近要有路灯或路灯要明亮。5 .销售价格方面。销售价格越廉价越好，这种心理是人之常情，但大局部受访者考虑到近几年来的楼价上涨因素，能够接受的价格区间在18002000元116 .销售方式方面。90%的受访者表示必须有银行按揭，首付款要少,按揭年限要长，并要求销售人员或开展商帮助办理银行按揭；另有一小局部受访者表示最好能对开展商分期付款，约定几年内付清，不做银行按揭。7 .建筑质量方面。建筑质量要绝对可靠，并要求按国家规定进行售后效劳和保修。8.物业管理方面。物业管理要热情、周到、老实守信；最好是开展商自己的物业管理公司负责小区的物业管理；IO0%的受访者要求物业管理费要廉价，最好不要超过0.6元/nf。通过笔者直接的、面对面的消费者随访谈调查，可以清楚地看到现在的消费者变得越来越理性，越来越挑剔，要求越来越高，并且维权意识特别强烈，法律知识也更加丰富。通过调查及经验分析，可以大致勾画出本地段楼盘购置对象：年龄在2555岁之间，收入较高，多为工薪白领阶层，小局部是个体工商户或私营企业主。二、产品定位根据工程规划总平面、建筑方案、建筑功能、建筑结构等，产品定位于中高档商品房。三、客户定位根据产品定位，客户定位于具有中高收入的工薪白领阶层。具体的市场细分为：1 .从地理位置上细分。客源来自蚌埠市蚌山区、龙湖区、新城区一带的居民，其中蚌山区、龙湖区的居民占绝大多数。2 .从年龄上细分。以2555岁的人群为主。3 .从工作环境上细分。以在蚌埠市蚌山区、龙湖区工作的中高收入的工薪白领阶层、政府公务员以及个体经营者、私营企业主。他们主要来自铁路分局系统、政府系统、教育系统、规模企业的职员。4 .从经济状况上细分。月总收入2500元以上的家庭为主。5 .从购房心理细分。以首次置业、自住购置为主，投资为辅。四、楼盘概念的导入鉴于：“L根据上述市场细分，工程的目标客户锁定为具有中高收入的白领阶层和私营业主，这一局部人群对居住质量要求较高，生活惬意，对产品质量要求较高，甚至挑剔，法律知识广泛，维权意识强烈。2.目前蚌埠市房地产市场上局部房地产开发商言而无信，信誉度低，扰乱整个市场秩序，消费者诚惶诚恐，唯恐踏入楼市陷阱。3,充分宣扬开展中房品牌,彰显中房蚌埠公司大度气魄。”的三个原因，本工程导入“无理由退房概念”。“无理由退房”即在建筑期内，交付使用前或交付使用后三个月无损坏的，可退可换，消费者无须说明任何理由。本工程开展商应高举高打，大力宣传“无理由退房”概念。五、价格定位与价格策略（一）价格定位影响房地产价格的因素有本钱因素、竞争因素、产品差异因素、购房者心理因素、开展商的目标、法律政策因素。本钱因素是影响房地产价格的重要因素，但本工程的土地价格本钱由于是2年前的土地出让价格，相对于目前工程临近地段土地出让价格明显偏低，因此用本钱导向定价法确定住宅的售价已显失真。考虑到竞争因素、产品差异因素、购房者心理因素，本工程适用可比楼盘量化定价法，此定价方法在楼盘定价中应是科学合理的。具体步骤为：1.确定定级因素、指标、分值。（见表4）2 .可比楼盘打分量化。（见表5）3 .可比楼盘量化计算。（见表6）4 .计算工程住宅销售平均价。由于楼价与楼盘得分因素值之间呈近似直线相关，所以建立回归方程y（楼价）=a+bx（楼盘得分因素值），先求常数b、a值。因此建立的回归方程尸-2771+262.83为了验证上述模型尸-2771+262.8x线性关系是否成立，进行一下相关性检验。在自由度-2=6,显著性水平。=0.05,查相关系数表得到临界值为0.707,R=O.9496>0.707,相关系数远大于临界值0.707,说明楼盘得分与楼价之间的线性关系成立。经对晨光音乐花园楼盘进行因素评分，得各因素评分值合计17.8,即17.8,疗-2771+262.8X17.8=1908元/户。预测一下晨光音乐花园楼价可能的区间范围。置于水平为95%的预测区间为±b（0.025,6）S,也即1908±2.4469计算S：所以，1908±2.4469。即为:1908±2.4469×84.26=1908±207,楼价区间应为17012115元/nV之间。表4定级因素、指标与分值表定级因素指标分值位置1 .距所在片区中心区的远近；2 .商业为临街或背街；3.写字楼为临街或背街；4.住宅区为距所在片区中心区的远近A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5价格L20元以上为等级划分根底；2.商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；3.价格是否有优势A.最高1；B.很高2；C.一般3；D,很低4；E.最低5配套1.城市根底设施：供水、排水、供气、供电；2.社会效劳设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物业管理L保安；2.清洁卫生；3.机电；4.绿化率及养护状况；5.物业管理费；6,是否人车分流；7.物业管理商资质A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑质量1.是否漏雨漏水；2.门窗封闭情况；3.内墙；4.地板；5.排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通1.大中小巴士路线数量距公交站远近;3.站点数量;4.大中小巴舒适程度A.最少（远）1;B.很少（远）2;C.一般3;D.很多4;E最多（近）5城市规划1.规划期限（远中近期）；2.规划完善程度;3.规划所在区域重要性程度;4.规划现状A.最完善1;B.不完善2;C,一般3;D,很完善4;E.最C口J楼盘规模L总建筑面积（在建及未建）；2.总占地面积;3.户数A,最小1;B.很小2;C;一般3;D.很大4;E.最大5朝向1.按方向按山景;3.按水景;4.视野A.北（西北、东北）1;B.西（西南）2;C.东3;D.东南4;E,南5外观1.是否醒目；2.是否新颖;3.是否高档;4.感官舒适程度A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5室内装修L高档;2.实用;3.功能是否完善;4.质量是否可靠A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;环保L空气;2.噪音;3.废物;4,废水A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好（远）5;