中国城市更新论坛白皮书（2022）《片区更新统筹主体的作用及机制》_市场营销策划_重点报告20230.docx

增t唆F皂刿孰馋，y格皂M:涸：强增t刿飘鬼嗑SH(2022)11IHiiIio口 口 A'恭口口口口fi>褴梆杳殡也借妻假6植佞塔纳唆勺洛皂刿孰例壤余丙刿孰励匀涸乂嘘馋!劝潼瑕晶蟒口1瓶弓示椎俱唆zI各皂刿孰嶷匀络皂格皂乂.©Bon：,t三：。藏欷箝摭惜晚泰M谯唆AM皂刿孰隐峻涸鼻耆h基本结论统筹主体除了作为城市更新前期规划实施方案编制的主导方，还需要承担在更新实施全过程中，统筹多元参与主体的各项分工，为各方平衡分配利益，更是确保更新蓝图科学有效，能够担当可持续实施落地的关键角色。当前阶段，政府建设类公司较为适合作为统筹主体进行城市片区统筹更新，如：地方政府平台类公司、建筑类央国企、综合型建筑规划设计院等。片区更新统筹主体主要承担以下六方面任务：组织片区城市体检、组织研究确定更新定位、识别划定片区更新范围、组织编制更新规划、组织编制更新实施方案、吸引市场专业化力量参与更新。通过与政府合作成立管理平台、实施更新全周期管理和服务，以专业化能力统筹各方等方式发挥统筹主体的作用。统筹主体要发挥好统筹作用，关键之是在城市更新实施行动前，要以“策规算体化”的统筹模式进行大片区统筹和小单元作战的谋篇布局，做好空间图层和经济图层等多图层全要素的综合统筹和实施方案编制，制定国有资本引导、社会资本参与、资产管理提升的资金进入和退出路径。统筹主体通过完成统筹策划、规划、资金和运营等“四个统筹”和建立城市大账、单元总账、项目子账和合作分账等“四本账册”，形成“策规算一体化”统筹创新模式。，嵋母佟$八丰残蟠和端>*>烁惊峨涸格电必糊±保墩峻与爆田涸EEI141.推俱酶唆zI&皂刿孰涸踵口2.惟俱壕辆唆生皂刿孰涸口率53.灶蹂墩丙陵室皂刿孰由涸64.格皂岂：.涸烁惊说答国俱乂:.涸13浦*状壕辆唆FI三皂石涸:歙口牖劭¥141.络皂豆：.涸:做152.络皂心.©§8：欹涸勃24中国3.欧孰杷穆裁殴尸貉皂刿朝傕俱29*服献唆TWM恪电乂:雅!际W31民，-T、大生1.整随gE悯千国辆FS除佟民”/E乂刿孰聘磁格皂右.32家发2.隆药寐安狼SW芳索演展q博对韩田*噗慕涸刿孰格皂乂：.36与战3.壁井匏爆疣懒瀑瑕口略研噩助辘&n星*噗蔓涸唆，U孰给皂5.41究除4.18要jj佛公©瘴剪琳F冷：口腐然公鳞g盗梢R*噗涸唆孰给皂必.482*SJ«冽飘格总M南0«冷:小格皂El现答腼52本联1.解感题!$格皂54合2.能用蒯勃熊口60课3.匚就佟瘦侏舐67中国民>学国家发展与战略研究院高和资本联合课题第一章确定适宜的统筹主体是破解城市片区更新难题的关键嵋醇佟$中国民大学国家发展与战略研究院高和资天联合课题确定适宜的统筹主 体是破解城市片区 更新难题的关键V臻口大AUmilx入快G修大眨大；C¾展爱口z期；照埠多与，E：口:醯岌期黄友,沙惮K口梵力vQ<.口，婆LW蝎谭媒中国j听令发展臻谭要®NM1黄梅E和2021）63e>q*C.:迪埠多口中最£美周THZ大黄瞥题臻惨那31JSiT:婆玩弼谬'：kt袂噪THZ斤A,<?N。袂事催AA”理幅母冕ELC3$O-,B2023）30Jfr3H；3黄岌愤叼丈N巡D偏恸:弼母兀臻懈q力,储X。”发20町弼母媒*供$螭开milx”像C俣嘶工$和.XNe-*口OrN023文7d幡大眨大革幡解歌像愀；中喔喋惮K惊像耀姬螳岫Y蚯储革；中爆喋惮”4多喋惮资技和媒WmiI彳大匚尽$,土3菌"；供$,。愉专俊合支夯Ja八支夯”蟒r则母悟味；i春臻与罪，匚11>fI佰侍口=臻$仰越崎尊媒幡2QNo袂AA婚母鼠舞A娩匚岭2度像嫂JJJ度彳由OT捋名）散田J霹像嫂口.虞吕一、夥”I蜀穗醐崛谬-稠阴崂浮口埋O糠匚$。一：端E辣付越口）谭,袂0沉喉起一皤N臻fi趣丽帽沉姆埋,椒醐岬蜉®,：口麻”臻一2）夕.室,厚娃一岭6堞合，。八十凋6萝奥尸疳国臻那寨俅fi粉冬不I阊瞥题，匚勃EM博臻11点$与§X唠$6委）WGfl,匚哦皮f!W抛姬j匚琳乙供$蚂厚,编醵口佰侍臻基、匚旎大发!。、=尽$媒4§。"和6<嘴皴姆厚江：D和Um臻口唱厚吕匚中,懋工艘口缴供$嵋浮残学7与婉湖,2022文11曾非和；3黄岌惊匚发臻Jz;第）；g谬多Q0笠"依数3天WS<0-后）j中七皆；趣潦替回鼻趣合关口中国，嵋厚佟$4*辘螟和嵋二惨怖.嵋厚。愀喈越支夯臻资|供$,.筌嗝V5；V依歆E",佟$崛埠援中要卸发xU姆母舞眨C,®Q阿嘴愠下原要R臻嵋J醇O镰氏17国Rii嵋醇检QZ裕亮牌颈，S媒CMi照厚IE桃d舞;扮黑圜59髭Z略研镰佟$崛博人；匚咽醇臻母腐Vf尸眼喉z;酹,树娩合恒臻倨$A*Z螃舔,.姆厚糯17.日麒三Sn资量，佟$A*构娩ms的一h皴资§资Ii偲$和凋，:与僦受潦惨“凋，一俊合。国"筌凋'圈I口P国骤国二。,三X俐忠倨$凋三残用纵三幽国资将骤黄岌席tN9qR哦皮也峭惇佟$ AQ眨hN，航GHZQfl发AA,懊斯舞Lr团，Q，Yl>'$V分债国巡聊J资-No力3B,嫁眨屋口依斯*Z蝉及席TNQ三鲍曦皮力史和口EZtb,愧A箍-*-本匚发展媒4和噬$,凋§航GH喊皮11点资fi建堞资+凋Q<5$饮惋潮越早匚力,N2妓凋口匚质岌楔；旌得瞰皮与口碰”娉爱匚匚MXil口mV俐t支CD席臻熨-NaA糠”.倨$嵋蜉臻保$A*£本锄jO”碉厚口彳尽$A才臻嫡眄,n幔例，、倨$崂谭舞粉稠I与瞥题Fq堂支（Be蜡馀mV$A4:薇恒K力1.惟俱塔辆唆勺&皂刿孰涸蹉口A，、蚂厚超傻Q甘配期醇中，供ns言奇舞OE三题Z朋谭中蝶©口舜疾醐一嫌目fk发展的*岫多6N*桁嵋谆A*E三供nslT臻9C尸愠桁革榜初口/口；璃:夯发展Z建泗厚Q”口当口辣口岌屯,EM"月肉"口斗匚惨怖口藻爱鼻小喉起瞰11好英GHz,惨怖一士璃：通黑愀；第:夯隹发展鼎珊4,国家冗。懊§阿仰绿合从城市经济的角度联尽$楣谬趣口稳硼嵋醇助蹉e愀。口凋臻嵋谭伊藤嬲皎0Z；口拇熔6%婉酒细孳蹋1臻姆厚,峭婉湖；口遥臻+凋抛Y和：M并命A.：匚脓*埠泉发展a厚+凋段快和z*沿今我稠能学口八，悦柑娩J馀一丰匚臻,学晰惮二皤岌霜戛（?亿趣甘黑蠕八Y惮工舔。、岬埠一爱戕。怆50二酹岌绸臻说丰M并,凋90储尸T余藻一%疳国岌绸斤口gj愀多一丰冲，（y）T植幽口夏$1_。理§。旌,断惮但衿依A,国中R怩E白四湖姆厚蝉R立碰!春B三口上除臻46斤一墓5一保S一丰力同俅阳，民G母+凋则谬“中+发大学国J家fl,倨$姆摩七®Q媾，崎谬"-：l史发储和醇嫂解嗤臻幽螭堞合舞瞥题曲魂2国晰佰*蜷G釐J迩:I-喋黄（2）舞"U慎岫或）5懋国眺娥3Cri”臻崛醇口#怫厚媛解啜臻幽峭略堞合z艘。八怵：）饼,也镰“供$峭雌研究酸A”中国臻3坐嫡”,国家oL§5：口朦院AAAA伊未理学“国家马Cm发.：Q儡、一，国家伊匚和施尚一堞合雒发二匚2国家穴。模§耒资建:于森需厚嗪§0W发fi翅、辟课题组从空间规划的角度尽$崂谆皿日催士国解强资蜜臻夏$和口螭嚼鼠趣口稠密崂厚，口麻。、倨$蚂厚臻嫡婿0,二丫口=臻资蜜戛$瞥题凋9她说合L)丽R立。松i多儿儒,一晏极媒愠四覆Od鞠说*峻口臻=二,储箱。、=媒W臻说主力和心筌力，(y)一爱狼(J说合-.=(C)V：.粉QLM残馀媾r0LM.=臻±口3鼠Zf弄，F配加臻峭醇口氏本Lt娩渺婿上说7糠%解喷残资也夏$瞥题Z。、崂厚舞具H三LtA0事“发导恒I悔i多螭BCk鼻鼠mil状筌说在惮。吕磁k0C三喷资匿戛$噬鼠UflI皿于矮国跳蛾巧Ui产权众多难协调蚂 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的多环节项目内容，并支撑后续运营。旧阳U廉命践,俐口5鼻喷皮i资岌骤用三<展臻臻哦皮黄岌席外。常$处中凿椒x&i菸膘。臻国资支HN。骤惧亮口®侧卷国Io资本獴编”.佟$姆惮亮匚Obn舞卷发Z母若媒一家国画资§依晰和煮季TNQ,G作美己惇，口：:国资11财匚Q席国联'Crz埠M嫁.：臼国家,课题美fii像节9.节舞-No大拇懦o"或展和俣懈爱爱栈根,C三FdQW,岬嫁；厘孳i芹彳大薜舞夕Q)十励,国厝京兀。一健发展猱ES)t幽口聚区GZ厚”:哦我帙9事NQ媒：“惨幡鲍噬臻起躅和0*力战略1值资命LCPU车饼-N2,'HAt”:残依A和忖发展、必筑腹Z”*0扳杀媒资§4骤金胴和国幽Xa力资本骤=0,1掇$保立.：中与坤挠口直电国国既样洛。中<娩沿臻H然资§馀？A整资本史救嫁俐爱必Zfl*,匚寐±口内巡V国家,U县国3坐辣技Cf铁怦8J快鹿fi隹璃停国，.超杳獴N2件EN2'C褫瘠獴舔。.嵋惮fi趣欢;嫁(?哦贸X资倦口：6偷资§(2)隙臻。-NQAi唱堞臻供$和2；霸A*,十艘口口1嵋堞中嘴皮黄岌席-No臻6®Qd臻口卷国嗡皮CP学辣黄岌席HNQA婉磁©口'臻支0席-NQBi11AhNo>£国飞友(黄意发展-NM.：0合：媒4岌屯院I项，SA学口三三狼凋、E三"嵋惇中三眼趣口>和情K力,孀岭援$A*WQR蹴皮支席INeA匚二ISATNS媒匚爰哦皮".手憧嗾和嵋帽惨情毓曦V榷合浓±口节靠圆资§岌慝或，QU依晰力JT趋力f穗11点资J堞资J黄友，懊晰UAA,A娩”与、.：口：筋岌狷和宓与fl发快断瘠季囤产崎厚倨$A*SO：中国民大学国家发展与战略研究院高和资本联 合课题集),捏嘴皮臻支席TN。与艇!皮 联HZX 债清惨柄鲍-爱横,支 -N。C>'Y圄|爱根与脸皮* * 蒙口- 勺蟀当口匚国资AE-F,凋9：FnU媾斤 巽除Z哦皮战略媒*和§。味CM 汨百，N艘j E惇和身。发展J解喷慢 0口二醯岌霸黄岌”俊合fl发、 ,留说合趣偲一,七阳口伏伊匚发展 媒w,阿屯工血抛稠,事怕i)m合 季崟俵%：；发展二X(y)-箜横茂 席IN2三幽资留筌0) ,幽口通说合 一爱忖促牛Jn)超燮王趣愉二国"Aa.匚暇厚口崂兀中投(i)“0(j) 季密 H晏LBw储，支0席N9 与 AQ匚岬谭fi邃。s 帽口W横,支席-NQ嬲哦皮璃血旄多 归，豳愧;臻堞资琛惚和Iign臻$资 命ii < 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二筹主体的作用交 发挥机制课题组片区统筹主体在以下六方面任务：1）电线片区城市体检（征求政府及社会废见）“尸黝喇：鳌琴一八胞侔匚素琴具口J三,嫁中国.：匚赠爱桃d臻+题帼勺史加；口殳展憾<S>,:口I=情”（2）A俺.：匚胞侔印学和.发知展配加催段Zb娩3天Zltra<2>A端艘dj匚雪琴建A娩=匚和穴m:惨情4口上悟®口曰攀姆，高嘴Ja庭行程11点资幅3胞LL。量戛$嵋；合苓.：口Jz悟嫁惨怫俊合岭口匚发展黄岌湖博数力VhEX倚蜩，0口匚发展猥伏一主口黄岌那福骐AY口F瞥题臻一立：力盛z辆.：©母多立,供$.：匚媒W黄岌蕊莘,像<Ol1高SE为发展臻抛娩9点数Z超三，口黄憧残偏a。，卷）国歉愀歌真a黄威i,一文一丰懂P文一岭.沉丰情蠲厚臻.：口:情岭、立fl展；t怪媒2；凋；口§蜉多Q臻抛婉JMo快伊J招H和31岌愧”fl展2022文。口:悟K藻惨膘q口兀口患八K口BNo.欧力J惨（住争嵌眨C兑焚幽DJ20=l二母焚：阿8爱戕黄睡j口情mil彳大*H惨怖j口:情凋9居敕©爱横口革瞥题,倩£毓杀0,敖口衣次X命臻Y口即,和。BB器，筋Ll盟福fx畔箜，促$；口D麻黄良资阳Z与臻兀爱因NQ,pH蓊"j口=随口黄岌激脚；匚魏臻.：口一检i）6日i1i¾3B为发展残抛娩A债J嫁像G谭黄臻二酿力K“獴K娩溺，.：口:情K臻fl展,A娩口g瞥题，AtIMA城市体检工作的八项体检指标力元1套程伏JffiS三天口g)命愀多ZQ(§)A骤兀二本本懋嫁瞥题匚运),=命口6日J鸿命±l_l,A幽瞥题字a三，说主力匚丑力聚K3P口愉匚儿僭©A.：EQ甘岳幡令O(三)Z埋残；国V立fw黄毓j口O点j匚A幽嵋口EJ嫉&像西mkt倪发展露:醯,陶夔假口编“中臻媒*一匚碧莘-口晰阿二V保立舞.：耳情口则母臻辔融螭鲍口；摩臻鲍u口学LHffi合.:今雀支臻&八起著S<2),.：匚潴琴tko储匚工二二尊匚口借侪©中国民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组峭埋供$A凋竟醇；JUAq精；Dt岌储口z臻二醋辔敝,（三）Az艘幡大；幽住鬻莘陶学溺敏婉9点四匕口依flWffi合.：口:情薇IM口0口可笨残趣,.：口:值辣三*投（i）;3情一三鼻情.F?痕口立筌张趣ffi合臻爱B多产中劲=I=悟残KA*A娩A患本.：皿皮契己,。黄:情和N痕立崟弓仅宗A娩嵋砥惊组他趣，出母一螺口廉恬i多口I怖!也中,御y霸A*AZ箧发20日抛娩舞”=搽组俩”，崟六，一要戕。，C趣+口KR筌旅K中猥邃+偲和口岭,一要戕®<?/喉崟趣*A鳌惊嗾目侍，麻书（i）一蕊解AZ衣匚喝*惬骤嘴20i本役舞Hi母母媒W和懊和晰藻琴Jffi合埒口素孳泰段,储兀喝鼠中国民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组2）组织研究，定更新片区定位组织研究更新片区定位是统筹实施主体的重要任务之一；一般而言，在城市体检成果的基础上，统筹实施主体可以有效地识别出更新片区需要补足的短板和区域的优势，从而识别出区域适宜的未来发展趋势，确定区域发展目标。更新片区定位主要围绕产业、公共、居住三个空间进行考虑。越来越多的城市更新项目开始把产业空间更新放在突出地位。一般而言，产业发展是区域发展的重要基础，产业升级是城市更新的内在动力C更新片区定位需要根据片区的综合优势和独特优势、片区经济所处的发展阶段，以及各产业的运行特点，合理地进行片区产业发展规划和布局。具体方法可以结合片区的资源优势、区位优势、区域产业基础、区域分工协作、产业升级等多个维度进行。随着人本主义在城市研究和城市治理中的抬头，公共和居住空间也开始越来越受到片区更新项目的重视。“人民城市人民建，人民城市为人民”，城市是人们生产生活的重要载体，随着经济水平日益提高、城市居民数量不断增加，市民对生活环境的需求越来越精细。努力扩大公共和居住空间，不仅可以提升人民群众获得感、幸福感、安全感，而且可以吸引和留住更多为城市产业发展服务的优秀人才，形成城市可持续发展的闭环:y以北京市昌平区政府街更新为例，项目以区政府投资5000万元对政府街基础设施为主的街巷环境整治为基础，项目方案不断深化、完善，逐步形成更加人本、科学、可持续的功能业态+物理空间同步更新的片区统筹更新思路。相较此前以投入为主的街巷环境整治，项目在整体更新的思路之上明确了“政府引导+社会投资+一级开发”的组合实施模式，历史文化节点建设和地块更新整体谋划为一个街区统筹型城市更新项目，在保证投资额不变的基础上，以产业、公共、居住相结合，推动城市重要节点区域的整体更新。政府财政在政府街环境整治投资的基础上进行政府街公共空间建设。铭嘉公司转型为臻城市更新全过程投资运营管理统筹主体，整体统筹喝片区更新的具体策划、投融资、招商合作、资源整和合与资产管理，同时针对更新项目涉及到的各项资峭产进行以资产划拨、长期租赁等多种方式相结合的经营权权属归集，并根据不同地块、权属采取不同的合作模式，酌情引入专业运营商，从而实现产业层面方面的更新。廓布勃借侪昌平总图-清原展年间-中国民大学国家发展与战略研究院高和资本联合课题组$A项目结合永安占城历史脉络梳理和昌平老城区城市更新同步进行，以彰显城市特色，焕发城市活力、补齐民中生短板为目标与使命，在永安占城历史脉络进行梳理的基础上，对老城区现状建设、存量资源、功能特征、索空间格局等进行系统的更新改造。中国民大学国S发展与 战略研河究院一尸票和资本联 题组蝴喷皮夥嫡殷悬偶像大嗾壬Lt嫁蛹支IPW厚臻雕发酸，院熟喔港"¥元J孚要C噎和蚓援喻燮敏+凋球怖岭R嵋蜉柑婉空激队触吸.：匚匚21、疳回牌I二登械那皋Zfi超屯国喷皮夥A抛穗惨怖惚腐堰戕O口夥惚三指谶主一夥回多邯岌屯一潍侍假孕娶储阿倩伊藏皮夥懈侍一”指国维璜,NW.：醵绸¾戛，,编X海侍学要二科小，峰N候夥I史主储)Wfi越hV蟀1吕学Sr噎务惚QH樊:夥“丁5Y.：E：;稠帽(三)N学霎噎惚=5抛嘴皮夥惚腐储)惮；A岭;小夥猴浦海，中Eo三爽'夥晰惮獴市.裟瀚民蟆那舞,C1ij日凋倦；靖，细停、三媾口,/弓一嫡支EM翰置J；械叵;毅；壶CZ地蹉崎谬臻像Q,幢命幢;臻覆候儡上1Q佰侍A奉建$fi超嵋谬悚§0Jl、-口/趣ffi合理；娩9嵋厚馀令；，.峭厚臻产娅三曲媒工$臻趣彳大受泞骤力型,七三圜N霜La八崟说理旗学力峭埋供$ A中国民大学国家发展与战略研究院高和资本联ZK属组3)识别划定片区更新地Bl(物理边界+砌边界)越二碉谬6flW(2A©口肘厚K中6®二嫡臻抛婉能段ZW喷皮偃组俑悌VbNQ口臻嚼$灵媒,峋口7喳$EM夕f口tfeN©X.：匚崎蜉舞CH属,抗螃储灵嫁f弼母$Z.蝇醇镰”.悦媒夥”-flW庶帽口；1$7口佰侍=臻$丰姆厚，$舞R立OQ俊合倨$操儿保理口口§谬多&臻斗K,N艘”大新“倨$,5战”臻蜉凫H倨$"保残像欹除6理口（三）Qi百口除乙子丫资本臻9.与，臻L皿:ZAZlZNg欹姆那,一hNQ立L婿徊蜉臻(ZS力检题IM4C三牖，供$骤本SB嫁糠”依A画帽支夯,口W§CP®幡段支夯Vffi幡臻支夯,资技俺榛支夯jQi7.mil状亵口®嵋段支夯PfiN©加鹿面：.佰侍基jQ嵋嚓舞§。施拔J嵋八臻。峭惇佟$ A娩DJ峭胴啜碑发展趣伏一幅佟$,2是凋N艘j崎厚臻凌q支夯,蛆口w+Y资本和民Ql蜀*竭和3嵋醇9.与债匚*舞;变隔ZGn,镰。.佟H=I圜馀率岔口h和z猬嬖泞除y，6%娩岔口嗡怪车,悦婉岔口=依A馀车;6%娩除健喷黄蒐匚匚二!喝娩除V工依A技堞匚匚E凿墓嵋惇低AN眺和幽喉技堞JMlf臻”佟$6怫媒一来解)，昨歉口资本胭J口獴噢ChZ格蛆槐八黑艇喷媒W(三);Lq八獴依A媒*,Q技堞穴三年埠帙凋噢革梢LMD:霸曲令勃J借侪区更新规划新幅要规划引领。“多规体”的城市“ 是目前大多城市片区实施方案的核心 设计空间规划为主:体的空间图层、产业 划与资本路径金融规划为配套的"* l 奖现一体的更合化实施方案蓝图 片区个规划子集,包括了综合交通1项规 间专项规划、公共空间专项规划、住总 J煤色生态城区规划、景观色彩规划、 项规划等，由于规划的复杂性，密要统，是一个需要 J根的过程.因此，一方面，统筹主体 片区统筹更新规划的编制中去，根 “展出相应建议：另一方面， 豳酬规划，提出具体的城市设 并且在过程中实现基于多兀利 平台的初步磋商、协调,为具体更新L 和保障e统筹主体可以有效参5到城巾 一1空间及产业市场中去，确保规划 衔接.传统规划思维若H城巾地空间布局，在呼应城市更新的缺乏路线图式的实施指引。面¥区城市更新，其与投资、运营、，关，“新规划”工具必须引入增加相应的经济图层来与此类巾慈在更新单元划定、单兀功能定'期实施策略的各个层而都要融入层面具有充分合理正当性的规5)织制更新实能方案众所周知，片区统筹更新是一项涉及多兀主体、多专业、多阶段的长期系统性工程，能否产出科学切实统筹解决竟杂系统性问题的实施方案是决定项目成败与否的关键之%实施主体在组织编制更新实施方案之前一般需要完成区域现状调查、更新意愿征询、物业权利人和利害关系人建议征询U实施方案主要包括更新范围、内容、方式和规模、供地模式、征收补偿安置、还建房筹措、投融资模式、规划设计方案与方案调整、建设运营方案、招商引资等工作的具体实施计划。在越来越注重项目经济收益的今天，实施方案的编制主要体现两个方面的特征。第一，运营前置。相比传统项目，片区统筹更新更加关注的定位确定、范围划定、规划制定，面向运营实施是保证项口落地实施成功的关键，越来越多的实施主体开始重视落地导向的更新实施方案的编制