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某安置工程前期物业管理项目招标文件物业管理项目招标文件招标编号：DR2016-CMCXQAZ-WY015大同市德润招投标代理有限责任公司二O一六年十二月目录第一章招标公告O第>l招项目简介2一、A区3二、B区7三、C区11第三章投标须知15一、总则15、Ss17三、投标文件的编制19四、投标文件格式22第四章物业服务内容及标准31第一节人力资源管理31第二节物业服务标准及内容31第五章评标办法36第六章物业服务合同40第七章附件56附件1投标函56附件2大同市物业管理项目投标备案申请书57附件3投标文件商务部分封皮60附件4开标报价一览表62附件5分项物业服务费用报价明细表63附件6拟投入本项目设施设备一览表66附件7投标文件技术部分封皮67附件8投标文件资信部分封皮68附件9法人资格证明书69附件10法人代表授权书70附件11证件复印件具体要求71附件12项目经理情况表72附件13荣誉、信用情况表73附件14财务状况表74附件15项目需求偏离表75附件16招标文件补遗确认函76附件17投标单位退款信息表77第一章招标公告一、招标项目名称：南郊区采煤沉陷区搬迁西韩岭安置工程前期物业管理项目二、招标人：大同市南郊区采煤沉陷区综合治理办公室三、项目类型：住宅A标段项目地址及项目四至范围：（西韩岭村西北）X=15401.925,y=22888.626X=15506.384,y=23232.651X=15180.285,y=22865.607X=15183.170,y=2323.257项目总用地面积：208644.37平方米住宅总建筑面积：131447.71平方米B标段项目地址及项目四至范围：（西韩岭村西北）X=15150.339,y=22865.847X=15149.904,y=23235.525X=14780.784,y=22868.802X=14783.004,y=23228.478项目总用地面积：291960.03平方米住宅总建筑面积：203007.42平方米C标段项目地址及项目四至范围：（西韩岭村西北）X=15091.141,y=23235.526X=15093.461,y=23525.426X=14783.698,y=23238.478X=14785.979,y=23527.779项目总用地面积：168040.35平方米住宅总建筑面积：118300.73平方米项目服务期：三年项目预算服务费单价：A标段：0.6元/月平方米B标段：高层0.6元/月平方米电梯保护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米C标段：高层0.6元/月平方米电梯保护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米注：三个标段可兼投不可兼中。四、招标方式：公开招标五、公告公布：本公告在大同市房产信息网及山西经济日报同期公布六、投标人资质条件要求：投标申请人务必同时具备下列条件，并提供且不限于下列资料：1、投标人务必具备工商部门登记注册的独立法人资格；2、投标人务必具备国家三级及以上物业管理企业资质证书的物业管理企业；3、派驻项目经理务必具备建设部部门经理及以上岗位证书；4、务必有管理10万平米以上小区经验；5、具有良好商业信誉与健全财务会计制度；6、具有履行合同所务必的设备与专业技术能力；7、有依法缴纳税收与社会保障资金良好记录；8、参加本次招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；七、资格预审：本次招标对投标人实行资格预审。申请报名时请携带下列资料的原件及加盖公章的复印件两套：1、营业执照（副本）；2、资质证书;3、税务登记证;4、组织机构代码证;5、物业经理上岗证;6、供应商代表是法定代表人，需提供法定代表人身份证，供应商代表不是法定代表人，经办人需持有法人授权委托书及经办人身份证;7、检察机关行贿犯罪档案查询结果告知函。八、招标文件售价：每套人民币叁佰元整¥300元（售后不退）九、时间、地点安排：（逾期送达的或者者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理） 公告期：2016年12月19日至12月26日 申请报名及发售标书时间：2016年12月19日至12月26日（工作时间，节假日除外） 开标及投标文件递交截止时间：2017年1月12日8：30分（北京时间）。 投标文件发售、投标文件递交及开标地点：大同市德润招投标代理有限责任公司，大同市永泰南路文博苑小区S9号楼四层 联系人：刘建军 联系电话：03527203455 邮编:037000 招标方联系人：单学毅13935244958大同市德润招投标代理有限责任公司2016年12月18日第二章招标项目简介一、A区一、基本情况序项目明细有关内容1项目名称A地块2项目地址南郊区西韩岭村西北3物业实施管理时间从签定物业服务合同起生效4招标人5地块四至范围X=15401.925,y=22888.626X=15506.384,y=23232.651X=I5180.285,y=22865.607X=15183.170,y=2323.2576物业类型住宅+底商二、项目情况房屋建筑情况序号项目明细面积近1住宅建筑面积131447.71高层住宅建筑面积-多层住宅建筑面积131447.712非住宅建筑面积18401.34商业网点13737.7物业用房（位置：s34二层，s41二层）994.48换热站334.9幼儿园3334.26三、物业构成明细类型层数幢数单元数户数多层六311611932商业网点二层12合计四、硬件及配套情况（有关内容参考下列内容）序号项目明细有关内容1园区大门32供暖方式集中供暖3宽带接入无4自来水二次加压无5高层供暖二次加压无6电梯保护无7垃圾清运8箱变49业主信报箱无10消防系统室内消火栓11红外线监控系统无12安全监视系统无13单元门类型防盗楼宇门14化粪池个数415垃圾桶个数16垃圾中转站五、公共设施设备用电情况序号项目明细数量总功率（千瓦）1路灯2楼道照明灯9662332.893草坪灯4草坪射灯5物业用房照明6电梯7安全及监控系统报警系统无监控系统无六、建筑材料序号项目明细有关内容1基础及结构材料破混，框架2墙体楼面材料粉煤灰烧结砖3园区围墙铁艺栏杆4公共区域地面材料便道破5车行道表面材料混凝土路面6人行道表面材料便道砖7物业用房地面材料二、B区一、基本情况序项目明细有关内容1项目名称B地块2项目地址南郊区西韩岭村西北3物业实施管理时间从签定物业服务合同起生效4招标人5地块四至范围X=15150.339,y=22865.847X=15149.904,y=23235.525X=14780.784,y=22868.802X=14783.004,y=23228.4786物业类型住宅二、项目情况房屋建筑情况序号项目明细面积1住宅建筑面积203007.42高层住宅建筑面积53966.2多层住宅建筑面积149041.222非住宅建筑面积13644.99商业网点10257.8物业用房（位置：）1336.56换热站743.6幼儿园1307.03三、物业构成明细类型层数幢数单元数户数电梯数高层1841143216多层6391812172商业网点210合计53189260416四、硬件及配套情况（有关内容参考下列内容）序号项目明细有关内容1园区大门32供暖方式集中供热3宽带接入无4自来水二次加压水泵房二次加压5高层供暖二次加压换热站二次加压6电梯保护保修期厂家免费，其余收费保护7垃圾清运转运车8箱变89业主信报箱10消防系统室外消火栓11红外线监控系统12安全监视系统13单元门类型14化粪池个数1915垃圾桶个数16垃圾中转站五、公共设施设备用电情况序号项目明细数量总功率（千瓦）1路灯2楼道照明灯3草坪灯4草坪射灯5物业用房照明6电梯7安全及监控系统报警系统监控系统六、建筑材料序号项目明细有关内容1基础及结构材料破混，框架2墙体楼面材料粉煤灰烧结破3园区围墙铁艺栏杆4公共区域地面材料便道砖5车行道表面材料混凝土路面6人行道表面材料7物业用房地面材料三、C区一、基本情况序项目明细有关内容1项目名称C地块2项目地址南郊区西韩岭村西北3物业实施管理时间从签定物业服务合同起生效4招标人5地块四至范围X=15091.141,y=23235.526X=15093.461,y=23525.426X=14783.698,y=23238.478X=14785.979,y=23527.7796物业类型住宅二、项目情况房屋建筑情况序号项目明细面积1住宅建筑面积118300.73高层住宅建筑面积18504.98多层住宅建筑面积99795.752非住宅建筑面积7743.56商业网点4001.52物业用房（位置：）532.46换热站370幼儿园2839.58三、物业构成明细类型层数幢数单元数户数电梯数高层18131326多层6291241488商业网点24合计3412716206四、硬件及配套情况（有关内容参考下列内容）序号项目明细有关内容1园区大门22供暖方式集中供暖3宽带接入无4自来水二次加压高层5高层供暖二次加压高层6电梯保护保修期厂家免费，其余收费维修7垃圾清运转运车8箱变59业主信报箱10消防系统室外消火栓，地库水幕11红外线监控系统12安全监视系统13单元门类型防盗楼宇门14化粪池个数3415垃圾桶个数16垃圾中转站五、公共设施设备用电情况序号项目明细数量总功率（千瓦）1路灯2楼道照明灯3草坪灯4草坪射灯5物业用房照明6电梯7安全及监控系统报警系统监控系统六、建筑材料序号项目明细有关内容1基础及结构材料破混，框架2墙体楼面材料粉煤灰烧结砖3园区围墙铁艺栏杆4公共区域地面材料便道砖5车行道表面材料混凝土路面6人行道表面材料便道砖7物业用房地面材料第三章投标须知一、总则1、招标说明根据大同市物业管理招标投标管理办法使用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。2、定义下列定义适用于本项目招标所形成的文件。(1) “招标人”是指依法提出物业服务招标项目并组织招标的建设单位、业主大会及其他拥有物业所有权的法人或者组织。(2) “投标人”指响应物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业。(3) “招标代理机构”是指依法设立的市场中介组织，要紧从事物业服务招标代理业务并提供有关服务。3、投标人的资格投标申请人务必同时具备下列条件，并提供且不限于下列资料：(1)投标人务必具备工商部门登记注册的独立法人资格；(2)投标人务必具备国家三级及以上物业管理企业资质证书的物业管理企业；(3)派驻项目经理务必具备建设部部门经理及以上岗位证书；(4)务必有管理10万平米以上小区经验；(5)具有良好商业信誉与健全财务会计制度；(6)具有履行合同所务必的设备与专业技术能力；(7)有依法缴纳税收与社会保障资金良好记录；(8)参加本次招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；(9)本次招标项目共分为三个标段，三个标段同时开标，符合投标人资格的投标人能够兼投，但不能够兼中。4、投标费用说明(1)投标人应承担所有与准备与参加投标有关的费用，代理机构在任何情况下均无义务与责任承担这些费用。(2)投标人确定投标时，需交纳对应标段的投标保证金：A标段：小写人民币37100.00兀整；大写人民币叁万柒仟壹佰元整；B标段：小写人民币51400.00元整;大写人民币伍万壹仟肆佰元整；C标段：小写人民币32700.00兀整；大写人民币叁万贰仟柒佰元整。(3)投标人中标后，按大同市物业管理条例第四十六条之规定，招标人与投标人在30日内正式签定物业服务合同，并报区(县)房产管理部门备案。(4)本次招标由中标人按照国家进展与改革委员会文件发改价格2011534号文件一次性支付代理服务费。(5)物业服务费标准:A标段：0.6元/月平方米B标段：高层0.6元/月平方米电梯保护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米C标段：高层0.6元/月平方米电梯保护费0.5元/月平方米多层0.6元/月平方米二、招标1、招标文件的构成招标文件包含下列文件及根据工作需要向所有投标人发出的补充通知等资料。第一章招标公告第二章招标项目简介第三章投标须知第四章物业服务内容及标准第五章评标办法第六章物业服务合同第七章附件2、主管部门备案招标人提交招标申请材料报物业项目所在区行政主管部门备案，取得招标备案回执。3、公布招标公告(1)招标人持区(县)、市房产管理部门出具的备案回执到代理机构登记并办理招标公告公布事宜。(2)招标公告期满后，投标人少于3人的，经同意招标人与房产管理部门能够使用协议方式选聘物业服务企业。并按有关规定进行协议选聘。4、招标文件的获取(1)投标人按照招标公告要求提供资信原件及复印件到招标代理机构购买招标文件。(2)投标人应认真阅读招标文件中所有的条款，按照招标文件要求编写投标文件。假如投标文件不符合招标文件的要求，对招标工作造成影响的，由投标人全权负责。(3)投标人应依招标文件的页码顺序认真检查其完整性，若发现缺页或者附件不全时，第一时间向招标代理公司提出，以便补齐。如没有提出，被视为招标文件完整。5、踏勘项目现场招标人根据项目的具体情况，能够组织投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对投标人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给投标人。6、招标文件的修改(1)招标人对已发出的招标文件予以澄清或者修改的，于提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的投标人。澄清或者修改的内容应作为招标文件的构成部分。(2)招标人对招标文件澄清或者修改的内容应当书面报送物业所在地的区、县(市)房产管理部门备案。三、投标文件的编制1、投标文件编制的基本要求(1)投标人应当按照招标文件的内容与要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求与条件做出响应。标部分为务必作出实质响应之内容。(2)招标人与投标人之间的一切来往文件均应使用中文，文件格式参考招标文件的第三章第四部分。2、投标文件的构成投标人务必按下列顺序提供有关资料，正本/副本中的每项资料复印件，均需加盖投标人公章，需要法人签章的地方要求法人签章或者签字。(1)*投标函：包含管理目标及其他履约承诺等。(2) *技术部分文件：包含物业管理服务实施方案、服务内容与标准、组织管理机构框架、管理人员配置与有关管理制度投标技术规范偏离表及投标人认为需要提供的其它技术材料。(3) *商务部分文件：包含开标一览表、投标分项报价表、物业服务费报价、拟投入本项目设施设备明细、物业服务承诺书。(4) *资信部分文件：包含公司介绍、组织结构、有效的企业法人营业执照副本、税务登记证副本、企业组织机构代码证副本，物业服务企业的资质、信用状况、法人代表身份证复印件、银行开户许可证、授权委托书原件、被授权人身份证或者身份证复印件、投标保证金收据复印件、管理业绩及获奖证明、检察机关行贿犯罪档案查询结果告知函。说明：具体内容参看招标文件第三章第四部分投标文件格式。3、*投标保证金(1)投标人在购买招标文件的同时，按各标段提交投标保证金,此保证金是投标的一个构成部分。(2)根据投标人的选择，投标保证金应使用电汇、转账等非现金方式进行交纳(关于不能以电汇或者转账形式，而使用现金方式缴纳投标保证金的，应以财务名义出具书面说明)，投标保证金应从投标人的基本账户中汇出，务必在提交投标文件截止时间前到账，否则将导致投标被拒绝。收款单位名称：大同市德润招投标代理有限责任公司开户行：中行南城支行帐号：139237511497(3)投标人的投标保证金电汇、转账等非现金方式交纳后，须在汇款/转帐凭单用途栏中写明投标人名称及项目编号。(4)注：投标人在办理投标保证金汇缴时务必在汇款单位附加信息及用途栏注明该项目的“招标编号”。并将凭单复印件(扫描件)传送我公司以备查验。投标人递交投标文件时，将投标保证金退还信息表(详见招标文件附表17)单独递交代理公司。(5)未按要求提交投标保证金，或者所提交保证金不完全符合各项要求的投标，将被视为无效投标。(6)如投标人有下列情况，将被没收投标保证金a.投标人未能在规定时间内按要求提交投标文件，造成招投标工作中止的；b.投标人未按招标人要求响应招标工作程序，造成招投标工作中止的；c.投标人未按招标文件要求制作投标文件，造成招标投标工作中止的；d.投标人在投标阶段撤回其投标文件的，造成招标投标工作中止的；e.投标人对经评标委员会修正后的报价拒绝签字确认的；f.由于中标人原因，未能在规定期限内签署物业服务合同的。(7)投标保证金的退还各投标人如无上述七项所列情况，在中标结果公告后5个工作日内，未中标投标人的投标保证金由招标代理机构财务部门办理退还手续。4、投标文件的签署(1)投标人应按投标资料表的要求，向招标人递交投标文件，并明确标明“正本”或者“副本”。投标文件“正本”与“副本”如有不一致之处，以“正本”为准。（2）投标文件“正本”与“副本”均应使用不能涂改的墨水打印或者书写，同时按招标文件第三章第四部分对投标文件格式的要求，对需要加盖投标人公章或者法人签章处进行加盖章处理（加盖公章处复印无效）。（3）如投标人对投标文件错误处务必修改，修改处应加盖投标人公章，否则所做修改无效。四、投标文件格式（一）投标函（详见附件1）（二）商务部分文件1、商务部分文件：包含开标一览表、分项报价表、分项报价明细2、物业服务收费测算说明（1）物业服务收费明细是招标文件确定的招标范围内全部工作内容的价格表达。（2）投标人在编制物业服务收费明细时，务必按照国家进展改革委员会、建设部关于物业服务收费管理办法的通知大同市物业服务收费管理实施细则的有关内容进行测算。3、物业服务收费测算要求（1）投标价格使用方式按照每月每平方米建筑面积计算。（2）投标货币投标文件报价中的单价与总价全部使用人民币表示。（3）数字表示方式全部使用阿拉伯数字表示，计算结果应当保留小数点后1位，第二位小数四舍五入，同时用汉字大写注明（数字有误以汉字大写为准）（4）投入本项目设施设备配置表（格式见附件7）（5）收费形式：包干制。（6）投标人应根据招标人提供的招标文件、补充通知的要求，参照大同市物业服务社会平均费用水平、大同市物业服务收费管理实施细则，同时综合考虑企业自身情况及市场因素编制物业服务收费明细。（7）物业服务收费测算及分项开支测算请使用表格的形式表达，由汇总表说明物业服务总收费报价金额与各分项费用分摊比例，由明细表说明各分项收费报价金额及测算根据，费用支出应参照评分表所列名项费用操纵范围测算，如有偏离，可说明原因，商务报价评审分项开支总额及分项费用操纵比例的符合性、合理性（分项报价参照评分表所列项目逐一报价）。（8）统一报价表与投标函单独封存、与投标文件同时递交。（三）技术部分文件包含但不限于下列内容：1、*管理服务总体模式及配套措施；2、*管理机构设置、运作流程、激励监督机制、管理方式；3、*拟设立的各项规范与管理规章及档案资料的建立与管理；4、*人员招聘培训实施方案；5、*日常服务方案；6、*服务应急预案；7、*全年定期服务项目；8、*服务承诺书；9、*服务管理考核办法；10、*其它服务方案；（四）资信部分文件1、*企业简历：企业经营范围、企业文化等2、*企业法人营业执照副本复印件3、*物业管理企业资质证书副本复印件（经年审合格）4、*法人代表身份证复印件、法人代表授权书、被授权人身份证复印件、投标保证金收据复印件5、*检察机关行贿犯罪档案查询结果告知函6、*荣誉情况（详见附件13）7、*信用等级及不良信用记录该部分资料由市房产管理局物业管理科进行原件审查，并提出审查意见。8、上年度财务状况表（详见附件14）9、*拟派项目经理系公司的法定代表人，现拟派为"”物业服务的项目经理。若我方中标,拟派的项目经理在1年内不更换Q表格格式（详见附件12）投标人：（公章）法定代表人：（签字/盖章）年月日四、投标文件的递交1、*投标人应当于招标文件确定的提交投标文件截止时间前将投标文件密封送至招投标代理公司。2、*投标文件的密封与标记（1）投标人将投标函一份、开标报价一览表一份、电子版一份（U盘）密封包装在一个密封袋里，并在信封上标明“开标一览表”、投标单位名称。（2）投标人将投标文件的技术部分文件、商务部分文件、资信部分文件合并装订，标明“正本”与“副本”（正本1份、副本4份），并密封在一个包装中，投标文件使用A4白纸打印(正文使用宋体四号字，表格内容使用宋体五号字)，按照招标文件所规定的内容顺序,统一编制目录、编排连续的自然数页码，装订使用左侧胶装、不易散开、不掉页，不得使用活页装订。(3)在包装上应写明投标人及投标项目的名称，并注明“开标时间往常不得开封"同时在包装的连接处加盖投标人公章及法定代表人名章。3、*投标文件有下列情形之一的，视为无效，不得进入开标或者评标阶段：(1)逾期提交的；(2)提交时未密封的；(3)密封处无投标人的法定代表人签字(名章)与企业公章的;(4)投标报价超过拦标价或者比拦标价下浮幅度超过30%的；(5)投标文件未按招标文件规定制作、关键内容字迹模糊无法辨认的；(6)法定代表人、投标人代表或者拟任招标项目的项目经理未能按要求参加开评标会议的。法定代表人、投标人代表、项目经理未提供身份证、项目经理未提供岗位证书的；(7)投标文件中规定加盖公章或者签字的地方未加盖单位公章的，与法定代表人未签章的；(8)资信部分提供的资格文件不符合招标文件要求的;(9)由评标委员会确定投标文件无效的。五、开标与评标1、开标（1）开标在招标文件确定提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，由招标代理人主持。市房产管理局指派专人监督开标、评标过程。（2）开标时，根据大同市物业服务招标投标评标标准拆封投标函及开标报价一览表。（3）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的有效投标文件，开标时全部当众予以拆封。开标的先后顺序由各投标人签到顺序决定。（4）由招标人代表、代理人、监督人、投标人代表共同检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格。2、投标文件的澄清为了有助于投标文件的审查、评价与比较，评标委员会能够要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。3、评标委员会评标由依法组建的评标委员会在封闭的情况下进行，整个评标过程在主管部门的监督下完成。（1）物业管理评标专家与招标人代表构成评标委员会负责评标活动，评标委员会成员五人或者五人以上单数。（2）评标委员会中评标专家由招标人于开标当日在市房产管理局设立的评标专家库中随机确定。（3）评标专家名单在开标前保密。（4）与招标人与投标人存在利害关系的评标专家不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。4、评标内容的保密（1）开标后，直到宣布授予中标人合同为止，凡属于审查、澄清、评价与比较投标文件的有关资料与有关授予合同的信息，都不应向投标人或者与该过程无关的其他人泄露。（2）在投标文件的审查、澄清、评价与比较与授予合同的过程中，投标人对招标人与评标委员会施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。5、错误的修正（1）评标委员会对有效的投标进行校核，修正错误。（2）评标委员会对经修正后的投标文件根据本招标文件中的评标办法进行评价与比较，并提出评审意见。（3）修正的内容不得超出投标文件的范围或者者改变投标文件的实质性内容。（4）投标文件错误修正原则：a.假如用数字表示的数额与用文字表示的数额不一致时，以文字数额为准；b.投标文件中当出现投标报价、费用成本测算前后不一致时，以成本测算为准；C.评标委员会按上述修正错误的原则及方法，对投标文件进行修正。经投标人确认同意后，修正后的投标文件对投标人起约束作用。6、有下列情形的，招标人应重新组织招标：(1)因投标人不符合投标条件或者投标文件无效导致不符合开标条件的。(2)经评标委员会评审，排名第一的投标人应当作为中标人，中标人放弃中标的。六、定标1、定标评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告。确定排名第一的投标人为中标人。2、中标通知书经监督人确认，招标人出具中标通知书，招标人与中标人应当到大同市房产管理部门办理中标备案手续。七、合同的授予1、招标人向中标人发出中标通知书，并在中标通知书发出后30日内与中标人签订物业服务合同。中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件。2、招标人与中标人签订的物业服务合同应在项目所在区(县)房产管理部门备案，并报市房产管理局。八、招标人1、招标人：大同市南郊区采煤沉陷区综合治理办公室2、地址：南郊区西韩岭村西南3、联系人：单学毅电话：13935244958九、招标代理人1、招标代理人：大同市德润招投标代理有限责任公司2、地址：大同市文博苑S9号楼4层3、联系人：刘建军4、电话：0352-7203455十、监督单位1、监督单位：大同市房产管理局物业管理科2、地址：大同市人民政府办公楼西配楼718房3、联系人：张宝良4、电话：0352-7935718十一、行政主管部门1、主管部门：大同市房产管理局2、地址：大同市人民政府办公楼西配楼718房第四章物业服务内容及标准第一节人力资源管理岗位素养要求1、物业经理：年龄45岁下列；大专以上文化，两年以上从业经验，物业服务企业经理上岗证。2、管理员：大专以上学历，1年以上物业行业从业经理，在其他项目担任过相同职务，业绩良好，良好的组织、沟通、协调能力。3、工程保护人员：年龄40岁下列；高中以上学历，有有关技术职称。4、秩序保护人员：50岁下列，身体健康，相貌端正，无不良记录，工作责任心强。5、保洁绿化人员：具备相应项目的保洁绿化经验，年龄在55岁下列。第二节物业服务标准及内容一、日常管理与服务1、管理站设置：小区设置管理站、配置办公家具，电话、电脑等通常的办公设备。2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或者岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。3、服务时间：周一至周六在小区管理处进行8小时业务接待并提供服务，其余时间设电话接待。4、工作计划：制定小区物业服务与物业服务年度工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。5、管理制度：有明确的值班制度与交接班制定，工作有记录。制定管理处内部管理制度与考核制度。6、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、收费根据、收费标准。7、服务费收支：每年向业主公布财务状况一次。8、满意度调查：采取多种形式与业主或者使用人沟通，对沟通与测评结果进行分析并及时整改，满意度70%以上。9、档案管理：建立小区物业服务档案（包含物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等）。10、财务管理：建立健全财务管理制度，对物业服务费与其他费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。11、装修事项：告知业主或者使用人装修须知，对违章装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告有关部门。12、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。13、社区文化：每年开展1次有一定规模的社区文化活动。二、日常保护保养服务1、维修服务：急修服务10小时内到位，36小时内修复；小修5日内修复；特殊情况务必做出说明与限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位进行联系与沟通。2、房屋结构：每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知有关业主、使用人并安排专项维修。3、门窗：每半年一次巡视楼内共用部位的门窗，保持门窗开闭正常。4、屋顶：每年检查一次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损与屋面瓦破碎应及时告知有关业主、使用人并安排专项维修。5、道路、路面、侧石、窖井盖：每半年一次对道路、路面、侧石、客井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知有关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。6、雨、污水管道及化粪池：每年对楼外排水管道巡检一次，适时清理、清掏楼外排水管道及化粪池。7、地面排水沟与围墙：每半年一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，围墙每年巡查一次。8、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在要紧通道设置安全疏散指示，每半年检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。9、公共照明系统：楼道灯完好率9096,景观灯、节日彩灯完好率为80%以上。室内、室外公共电器柜每季巡查一次。10、消防系统：消防泵、消火栓每年检查一次，每年保养一次。灭火器每年检查一次。消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查两次。11、智能化系统：系统每半年检查一次，发现问题及时维修。保留当天监控录像。三、物业服务区域清洁卫生服务1、共用楼道：每周打扫1次各楼层通道与楼梯台阶；每周清洁1次楼梯扶手；每季度擦抹1次各层与通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度擦1次楼道共用门窗玻璃。2、电梯及电梯厅：每2日清洁1次电梯轿厢，抹布擦拭1次电梯门壁；每月对电梯内的墙面与地面进行全面的擦拭清洗1次；灯饰及轿厢顶部每月清洁1次。3、共用卫生间：每日对共用卫生间清洁1次；每月2次对共用卫生间进行消杀。4、停车场、共用车库或者车棚：每2日清扫1次车库；每半年擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位挡、防火门等公共设施。5、道路：每日清扫1次；每年清洁路灯1次。6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱：标识、宣传牌每周擦拭1次；雕塑每季度擦拭1次；每半月擦拭1次业主（使用人）信报箱。7、绿化带：每周清扫2次绿化带、草地上的垃圾。8、休闲、娱乐、健身设施：每周清洁3次。9、门卫、岗亭：每日清洁1次。10、垃圾收集与处理：生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾1次；垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾1次；垃圾日产日清。11、卫生消杀：针对灭蚊、蝇、蜂螂、灭鼠的实际需要与季节特点制定具体计划。四、物业服务区域绿化养护服务1、草坪：成活率在80%以上；无大面积病虫害；根据草坪情况实施淋水、施肥、修剪与灭虫。2、园林树木：生长长势通常，树林生长基本正常。3、花坛：花卉长势较好。4、人工湖、喷水池：每旬打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每周对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每6个月对喷水池清洁1次。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：每年清洁1次，检查1次。五、物业服务区域公共秩序保护服务1、专职公共秩序保护人员，身体健康，责任心强；定期进行安全防范学习；当班时应佩戴明显标志；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。2、每日巡逻次数很多于2次；在遇到突发事件时，及时报告警方,必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场与证据；安全巡逻有记录有检查。3、制定紧急事故处理预案。4、设有业主（使用人）求助与报警电话，并保证白天正常接听；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门保护小区正常生活秩序。5、有车辆管理制度；按照委托合同的约定进行进出车辆管理等工作。小区设置明显的交通标志；按照合同特别约定履行车辆保管责任。6、按照物业服务合同约定，配置相应种类、数量的消防器材、