昆山美吉特工业品博览交易中心可行性研究报告XX78页.docx

昆山美吉特工业品博览交易中心可行性研究报告XX78页可行性研究报告本报告旨在对项目作出常规可行性研究；由于本项目要紧开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等。打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台。核心业态设置无机机电、机械设备、IC产业、电子电器、光伏产业、工业原料、生产设备、汽车零件等。有别于传统的、单一的工业品专业市场，在工业品行业现状、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的工业品博览交易中心；本报告以全面的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为根据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军工业品产业；何以在长三角、在昆山开发、建设工业品博览交易中心等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设工业品博览交易中心是市场的迫切需要；选择昆山是由于昆山综合成本最低，综合效益最好；本报告充分发掘昆山在“长三角经济圈“中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。第一章总论第一节可行性研究主题一、项目简介1、项目名称：昆山美吉特工业品博览交易中心2、项目承办单位：3、项目建设地点及占地面积：本用地位于昆山市陆家现代服务综合园区内，金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧，项目占地1500亩；二、可行性研究报告编制单位：三、研究工作范围：1、项目背景、开发规划的确定；2、市场环境分析；3、投资估算及经济效益分析；4、项目不确定性分析；5、项目社会效益与环境效益评价四、可行性研究报告的编制根据：1、中华人民共与国土地管理法2、中华人民共与国土地管理法实施条例3、中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例4、城镇国有土地使用权出让与转让实施办法5、中华人民共与国城市规划法6、苏州市城市建设规划管理办法7、中华人民共与国城市房地产管理法8、城市房地产开发经营管理条例9、城市拆迁管理条例10、城市商品房预售管理办法11、城市房屋租赁管理办法12、城市房地产抵押管理办法第二节项目概况一、项目实施进度计划安排：由于项目用地量较大，用地审批手续难以一步到位，因此本项目使用：整体规划、分区交迭连续开发、尽快完成的思路实施，争取在4年到5年时间内全部建设成投入使用；二、项目要紧技术经济指标:名称合计一期（2#地块）二期（1#地块）三期（3#地块）四期（4#地块）五期（5#地块）小计占地面枳（m,）959,073389,371259,283140,08370,88099,456959,073速就面积（m,）1,973,429632,723420,728409,408209,645300,9251,973,429地上堂就面枳（Itf）1,731,259580,163378,878350,208174,365247,6451,731,259地下堂筑面积（Itf）242,17052,56041,85059,20035,28053,280242,170容枳阜1.811.491.462.502.462.491.81总户救（户）4画称Itf合计1,974,429632723420,728409408210645300925553,630主修部分K分小计1,964,629632,723420,728399,608210,645300,925543,830清点式公167,1606098060,18046000167,160*育生69,5003680032,70069,500工业*M品馆/展示中心59,68059680XA品文696,871385923285,99824950办公352,23836780315458住宅312,010174365137645清府64,OOO6400064.000MT*4243,1705256041,850592003628053280243,170地下W*0000小升9,800009,800009,800公建配（X业品悔JMr）9,80098009,800第二章项目速设背景第一节项目建设背景一、我国现代服务业现状1、服务业在中国经济增长中的作用没有充分发挥出来。传统经济进展理论认为，经济增长的过程本身是一个结构转换的过程，随着人均GDP的增加，服务业在GDP中的比重不断上升，但中国服务业的增长速度明显慢于GDP增长速度，在中国目前经济进展状况下，由于收入分配差距的过于显著与存在着一个绝对数字庞大的相对富裕阶层，支撑着一些奢华型服务业的畸形进展，中低收入阶层所需求的质优价廉的基本性需求服务业无法得到充分的进展，因此，服务业的有效供给相对不足，中国巨大的收入差距导致服务业比重在收入快速增长的同时，没有获得明显的提高；2、2005年第一次经济普查数据显示，服务业在中国经济的比重为40.7%,距离世界平均水平67.7%仍有很大差距；中国服务业的进展差距在于：一是服务业比重偏低；二是服务结构扭曲与升级速度缓慢，特别是以信息化为代表的现代服务业进展缓慢；三是服务贸易国际竞争力弱；究其原因，既有基础薄弱，服务消费供给不足的因素，也有服务消费意识淡薄与消费能力低下的因素，而更要紧的原因在于：经济进展战略思维的固化与调节政策的失灵。中国多年来“重物质生产体系，较服务消费”的思维方式是导致中国服务业进展滞后的最重要原因；3、中国服务业进展的特点一是进展地区间的不平衡，东部地区服务业总量最大，服务业吸纳就业人口也最多，最发达的北京、上海、广州等城市的产业结构已经演变为“三、二、一”格局，在这些地区，服务业已经向现代服务业转变，而中西部欠发达地区，除了教育与旅游进展较好外，整体服务业进展层次较低，进展后劲不足；二是服务业正逐步成为吸纳劳动力的主力军，但潜力仍然没有发挥出来；三是从服务业内部结构来看，传统服务业较为发达，现代服务业与新兴服务业明显落后；附表：1、三次产业奉献率年份国内生产总值第一产业第二产业第三产业#X业20031003.36332683658,5114537151.9146340538.1252194520041007.84935260552.2341901247.73944364020051006.08326271753.6385231447.0161138940.2782141420061005.353.0848272346.6022563641.6617989120071003.56707595654,1137046748,1899118342.31921938资料来源：中国统计年整2008第二产业对经济奉献率资料来源：中国统计年筌2008第三产业对经济贡献率2、第三产业增加值构成年第三产业交通运幡、仓储与邮政业批发与零售业住宿与餐饮业金融业房地产业其他2003年10014.1319.945.588.9111.0240.412004年10014.4119.295.688.3511.1141.162005年10014.7618.435.718.5911.2341.292006年10014.7318.265.6610.0211.4139.922007年10014.6018.165.7011.0511.8538.64资料来源：中国统计年奖20082007年第三产业增加值构成14.60%38.64%18. 16%70%1 1. 85%批发和零售业金融业其他交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业房地产业3、三次产业就业人数年份经济活动人口就业人员构成（合计=100）万人）（万人）第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业200275360737403687015780210905021.428.62003760757443236546160772180949.121.629.32004768237520035269169202301146.922.530.62005778777582533970180842377144.823.831.42006782447640032561192252461442.625.232.22007786457699031444206292491740.826.832.4资料来源：中国统计年整20082007年三次产业就业人数构成27%第一产业第二产业第三产业二、现代服务业综合园区含概的内容现代服务业要紧指在工业化高度进展阶段产生的，要紧是依托电子信息等高技术与现代管理理念、经营方式与组织形式而进展起来的服务业。与传统服务业相比，现代服务业一方面是指突出表达了知识含量比较高，特别是基于信息技术的进展，以高新技术为支撑的服务业，即知识密集型服务业；另一方面是指随着某种经济或者社会活动中某局部功能的需求不断扩大，以致专业化运作的成本优势与规模效应得以表达，从营运主体中分离出来，形成专业的服务机构，即一些专业服务与新兴服务业。现代服务业的统计范围是不断变化拓展的，因而应对现代服务业的界定、划分也应不断地调整。服务业集聚是指在服务领域内相互关联（互补、竞争）企业与机构在一定地域内聚集，形成上、中、下游结构完整、充满创新活力的有机体系。在现代服务业集聚中，现代服务企业是关键企业，在集聚中处于核心地位，直接给消费者提供服务产品或者服务过程，并接收消费者的反馈信息；供应者是指为服务企业提供原材料或者者半成品的企业，通常不与消费者直接接触；有关机构要紧指行业协会、研究机构与政府有关机构等；人文环境指服务企业聚集的历史、文化与社会氛围；产业区的基础设施是指某一区域的道路、通信与安全；政策环境是指政府关于特定产业及区域的政策与法律规定。服务业的工业化，催生了现代服务产业园区的与出现与进展，一是来自对城市原有服务业较集中区域的重新规划；二是来自地方政府或者产业房地产商策划的主题园区。在现代服务产业体系中，一些中枢事务部门，如金融、风险投资、广告、法律咨询等产业，大多高度集中于城市中心区域，其空间上的集聚要紧追求信息的畅通性、商务合作的便利性与高度熟练的劳动力。而有一部分区位敏感度较低(区位靖大于1)的产业，如研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等，更适合形成各类形式的现代服务产业园区，是地方推动服务经济进展的重要抓手。三、现代服务业综合园区现状与进展趋势目前，从国家到地方、从城市到区县，各地争相出台产业优惠政策，加速推动现代服务产业的进展，其中现代服务产业综合园区已成为大城市主体功能的承载点、城市经济的增长点与城市竞争力的爆发点。而以研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等为要紧内容的现代服务产业园区，更是在经济现代化中扮演着重要角色，也为次级城市、次城市区域的跨越式进展提供了契机。园区形式要紧包含：(1)科技商务社区科技商务社区适合于城市边缘的城乡接合部区域的高新技术区的进展，是一个住宅、商店、休闲场所齐全，工作室或者厂房规划有序、有机组合，能够“自给自足''并能提供足够内部交流空间的综合社区。科技商务社区以吸纳创新型的研发企业、创业企业与企业总部为主，内部工作环境优越，服务配套设施完善，能够通过内部技术研讨会、企业家沙龙等公共活动，更好地活跃区域内的创新氛围。(2)呼叫产业(数据处理服务)园区引入国内外知名的第三方外包型呼叫中心与数据中心企业、地区总部型呼叫与数据中心企业，也可引入商旅服务业、外包呼叫中心、消费电子、电视购物、保险业的国内外多个龙头企业，并根据单个企业的特殊需求，进行定制式开发呼叫中心园区，提供酒店预订、网上购物、地图服务等方面的集中呼叫服务。园区物业通常为产权式公寓房、独栋办公房、商业及生活配套设施。(3)培训产业园区培训产业园区是将多个职业教育与培训机构整合起来，包含职业技能、素养培训、有用技术培训、企业培训教育、新兴产业培训、远程网络教育等，通过资源共享提升效率、塑造品牌。由地方政府或者产业房地产商，负责园区的开发与管理运营，吸引多家培训机构入驻园区，以动态的，短期的培训项目主，也能够是半年左右的集训。园区运营商负责招生、学生管理、实习安排、后勤服务。培训机构、专家学者、独立顾问等只需要开发好培训课程。(4)电子商务+仓储物流电子商务仓储物流中心以其对外交通便利、多类型交通与低廉的租金成本等方面优势，吸引大中城市电子商务企业入驻，进展以“生活资料''为特色的集仓储、简单加工、物流配送、检测维修、贸易于一体的物流产业链，打造大型的特色仓储物流园区。其要紧设施包含电子交易结算中心、电子信息中心、物流配送中心、商务办公楼、产权商铺、会务酒店、公寓与餐饮娱乐设施。(5)逆向物流专业处理中心吸引家用电器、IT行业的大型企业与第三方逆向物流企业合资兴建开发，集汇合、处理、库存、配送、信息整合等功能于一体的逆向物流专业处理中心，同时配备专业的逆流物处理技术、人员与处理设备或者设施，满足逆向物流一体化、信息化、社会化、绿色化、专业化与产业化的要求，打造具有相当集聚能力的逆向物流中心。其要紧设施包含办公区、售后维修区、仓储作业区、回收处理中心、生活服务区。我国的服务业综合园区的进展趋势各地园区化进程不断加快近年来，各地纷纷鼓励企业“退城进郊”、“进区入园”，促进产业合理集聚，产业园区化比重不断提高。各类产业园区，目前已经成为各地加快经济进展的重要载体，其在产业、出口与利用外资等方面的集聚效应日益显著；产业链式进展与集群化趋势尽管近年来我国的产业园区化进程在快速推进，但这种单纯的园区化即产业“进区入园”，只能解决产业的地理集中或者产业集聚问题，它只是现代产业空间组织的一种低级形态。从现代产业空间组织形态看，产业园区的进展通常要经历园区化、链式进展与集群化三个阶段。目前，我国很多园区特别是市县级园区还停留在单兔的园区化阶段，园区功能定位不明确，缺乏特色与专业化分工，企业间缺乏有机的联系，犹如“一个麻袋装着一大堆土豆”。这个麻袋就是园区的边界，土豆就是我们招商引资来的企业，我们一打开麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有机关联。可喜的是，近年来我国一些条件较好的园区已开始出现产业链式进展与集群化的趋势。如北京、天津开发区的电子信息产业，昆山花桥的国际商务区等，很多园区都提出要大力进展产业链经济，加快产业集群化的进程。显然，产业链式进展与集群化是未来园区产业进展的方向；园区内产业出现融合化趋势各地园区开始不断强化现代物流、商务服务、研发、信息咨询与中间服务等生产性服务业的相互融合，建立完善的产业支撑服务体系，以促进现代制造业与现代服务业的融合进展。能够说，产业的融合进展是当前各类产业园区进展的大趋势；四、长三角区域工业品行业进展现状中国五金行业求购市场数据来源：中国工业网专业市场的出现是市场经济进展到一定阶段的必定产物。由上图能够看出，长三角区域是中国五金制造与需求的重要区域。按照中国五金行业特色区域称号命名管理办法（修订稿）中的命名办法来划分：现有中国五金产品之都三个即：中国锁都（温州）中国阀门之都（玉环）中国钮扣之都（桥头）有中国五金产业基地八个即：中国五金制品产业基地（小榄）、中国（水口）水龙头生产基地、中国不锈钢制品生产基地（新会）、中国（温州）金属外壳打火机生产基地、中国（温州）剃须刀生产基地、中国五金制品（余姚）生产基地、中国出口工具生产基地（金华）、中国丝网产业基地（安平）；有中国五金之乡（镇）三个即：中国拉链之乡（桥头）中国五金之乡（永康）中国五金之镇（大新镇）按照各生产基地的进展模式，我们能够把14个五金生产基地划分为：（一）历史悠久型如：张家港市大新镇是苏南地区乡镇企业起步较早的工业卫星镇，以五金起家，靠五金发家，已有70多年的生产历史，是协会授予的全国第一个“五金之镇”；再如：安平丝网业已有500年的历史，最早可追溯到弘治元年，即公元1488年，可谓历史悠久，源远流长，这样的基地还有永康五金、水口龙头等；（二）先商后工型如：温州市永嘉县桥头镇，在20世纪80年代初，敢为人先的桥头人制造了中国第一个小商品市场、桥头钮扣市场，通过多年的进展，现在已经形成了以钮扣、拉链为龙头，各类经济齐全的产业群。与此类似的还有新会不锈钢制品行业，也是在开展贸易的基础上进展为不锈钢制品生产基地的；（三）市场进展型如：温州市剃须刀行业起步于20世纪80年代末，是从无到有，从小到大快速进展起来的新兴五金产业。再如：广东中山市小榄镇，在改革开放的浪潮中，把握了时代的脉搏，抓住了进展机遇，大力进展工业，其中五金制造业也得益于此，并被列为小榄镇的六大支柱产业之一，通过多年的进展，形成了以锁具、燃气具为龙头，上下游产品及各类配件齐全的产业群。涌现出了一批以固力、华锋为首的锁具制造业，以华帝、长青为首的燃气具制造业，以史丹利、高天为首的较链制造企业，以聚龙为首的指甲钳家用护理产品制造企业等等。这样的基地还有玉环阀门、温州锁都、温州金属外壳打火机、余姚五金制品生产基地等；五、长三角区域工业品产业化进展意义正是世界科技的进展，新材料、新工艺、新技术的使用极大的提高了生产力，推动了社会的进程，对五金产业而言，新材料不仅提升了五金产品的质量与性能，也引领了行业潮流，五金新材料的研发与运用更是大大推动了新品智能化、精巧化的进程。同时在新的设计理念的指导下，五金新品款式更是充满着迷人的魅力。新材料、新工艺、新技术，成就了五金真品质。中国五金行业从上世纪九十年代以来一直保持高速进展的态势，目前已成为世界上重要的五金制品大国，但不可否认的是我国五金行业在产品研发、创新、品牌经营、营销管理、企业规模、资金实力等诸多方面与世界五金知名企业存在着较大的差距。但相信通过各方的共同努力，这些困难都是能够克服与解决的。专家预测：到2020年，中国工业增加值占全球工业增加值的比例要从2000年的5.72%增长到10%以上；制成品出口占全球制成品出口的比例，要从2000年的5.22%增长到10%以上。到那时，中国还要有一批强大的五金制造业集团，形成若干个有特色、有国际知名度的五金制造业集中地。现在的长江三角洲地区，在电子产品制造上形成了一定的规模，今后应争取成为这方面的世界级五金制造业集中地。因此，长三角地区五金产业化进展，有助于提升整个中国五金行业的科技含量，增强中国五金产品在在品牌研发、创新、品牌管理、营销管理、企业规模、资金实力等多方面的竞争力，做大做强，开拓国际市场。六、长三角区域工业品行业进展前景据测算，基础设施建设每投入100亿元,就需五金产品7亿元；就江苏而言，年基础设施建设投入近Ioooo亿，五金产品需求量近700亿元。因此，长三角五金业的进展机遇非常难得，潜力非常庞大，形势非常喜人，前景非常广阔；七、昆山，苏州与上海及周边大型专业市场分析专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市进展而来,后由农村到城市郊区，慢慢进展为大型专业市场与专业MALL两种形式集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业与个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台；专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态间歇性集市或者称乡村集市；交换的扩展使各地城市纷纷建立商场'，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市；随着需求的提升，这些专业性集市慢慢突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高与集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展；在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场研究分析项目周边案例，寻求项目持续进展及其研究借鉴的方法案例分析案例1:上海奥特莱斯(OUtletS)案例2：上海国际机电五金城案例3：上海五金城-中国五金第一城案例4：上海吉盛伟邦绿地国标家具村案例5：上海意邦国际建材品牌中心案例6：无锡新世界国际纺织服装城案例7：无锡五洲国际工业博览城案例分析一：上海奥特莱斯(OUtIetS)上海奥特莱斯位于位于青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路，由百联集团与香港九龙仓集团共同投资开发；奥特莱斯划分为A、B、C三个区，由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道;1、入口设在嘉松中路，由入口进入，左手边为购物区，右手边为停车场2、整个奥特莱斯购物区划分为A、B、C三个区3、从A区到C区，建筑由低（一层）到高（三层）4、购物区由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲，餐饮与娱乐为一体A区处于最佳位置，均为单层店铺，集聚了世界顶级品牌折扣店；B区店铺以一层为主，局部两层；要紧为国际高档品牌折扣店，结合少量餐饮店；B区ms三三aaC区为三层店铺，多为国内外知名品牌，进驻的休闲餐饮商店为顾客提供完善的服务；案例分析二：上海国际机电五金城青辽方,*方陶嘉定新城：为上海重点建 设的三大新城之一，总投 资额将达3000亿左右， 带动对五金机电的巨大 需求；大*t育痉公克莫干南翔、江桥区域： 受轨道交通建设带动，城 市化进程加速，目前有大 量有大量楼盘建设、上项目位置：位于上海嘉定区国际汽车城内，毗邻F1赛车场;安亭国际汽车城：拥崇'F1赛车、上海大众等大量知名生产制造企业，大量厂房、基础设施亟待建项目地理位置优越，处于三大需求市场的中心位置，并可获得公路、水运、铁路等交通支持；公路：处于多条高速公路的下匝口、沪宁高速（A11公路）华新匝道口距市场5公里；沪嘉浏高速（A12公路）马陆匝道口距市场5公里；嘉金高速（A5公路）宝安公路匝道口距市场1公里；郊区环线（A30公路）宝安公路匝道口距市场4公里；水运：可获得吴淞口码头的水运支持，宝安公路是市场的门户黄金通道，可直达吴淞口码头；市场的薄藻浜码头为国家级航道，通航能力IoooO吨，连接吴淞码头；铁路：南翔与安亭均有铁路货运编组站项目占地IlOo亩，总建筑面积70多万平方米；目前已开发两期，商用房2000套，共30万平方米，板材与钢材市场7万平方米；一期：推出商铺992套，近5万平米。要紧经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、工业机械、磨具磨料等十多类机电五金产品；二期：推出892套商铺，共42000平米左右。除规划更具特色的机电五金产品区域外，还启动了板材与钢材市场；项目功能设置基本以交易区为主，项目未设仓储区、办公区,生活配套在交易区内由部分个体经营者提供建筑设计表达了商住两用的理念,保证每个门店都有一套住宅与之配套；底层商铺面积：开间4米，进深12米，层高3.85米；单间店铺面积为48平米；住宅配套：每两间门店上设计住宅2套，分两层。单套面积为96平米，层高2.95米，顶层设有阁楼；保证每间店面都有一套住宅与之配套；由于开发商长期在浙沪从事五金生意，带来大量浙江投资客。经营户要紧是以嘉定、闵行其它中小五金城的搬迁过来的客户为主案例成功经验规划选址科学：周边三大需求引擎驱动；商住两用：全面满足经营、居住、办公需求。招商、管理品牌号召：品牌厂家、经销商带动中小商户；优惠组合：租金、税收优惠争夺周边商户资源；统一招商：投资客返租，统一招商，规范租金水平与各区业态分布。案例不足之处规划仓储不足：项目未规划仓储区域，采取从周边工业园统一租赁，再返租给商户的模式，目前供不应求；未规划生活配套：导致生活配套靠分散的门店解决，形象不统一；管理功能平台单一：除五金城网站外，未构建其它服务平台，五金城覆盖区域有限；案例分析三：上海五金城一中国五金第一城上海五金城项目是以五金文化为核心的大型新兴五金专业市场，是上海市新世纪的一项重点工程，选址于国际汽车城外冈工业园区；外冈工业区：位于外冈镇宝钱公路以南，沪宜公路两侧，是综合工业区，分成6个片区，以汽车零部件、光电子、塑胶五金、水暖五金、精密机械制造、出口加工等产业为主，是上海未来进展的先进制造业的重要增长极；项目分两期开发，一期规划620亩，二期规划1600亩，总建筑面积达150万平方米，总投资20亿元人民币以上，共分四个阶段实施。其中包含1400间营业房，1500个展位以上的国际展示中心，风格特殊的花园式新型仓储物流及配送中心，各类五金精品馆，大型生态停车场，五金工业区域，配套生活小区等先进设施。全部建成后的五金城将是亚洲五金行业最大的展示中心、采购中心、信息中心，集展示贸易、仓储物流、信息技术及科技交流于一身，融研发、生产、销售及配套设施于一体的五金机电专业批发大市场。一期20万平方米，于2006年3月盛大开业，截止有三年运营时间，现阶段入住率在60%,但真正在经营商户40%不到，整个市场的商业气氛冷清，与之嘉定安亭国际五金城反差特别大；冷冷清请，多数铺面关看门从现有的经营状态看，分析有下列几个原因：1、政府行为而非市场自发形成，位于相对陌生区域，商脉与人流缺失，商户认可度低；2、项目中心周边规划配套设施的建设滞后于项目的建设，导致现阶段配套严重不足；3、多数人租铺目的：1）反正租金便宜，占住位置，以后情况改善就继续，不行就撤出。2）只是设个点在这里，不营业，平常收发邮件、与外界商务往来联系功能；3）有的商户纯粹就是当仓库在用。案例分析四：上海吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村项目位于上海市首批启动的现代服务业集聚区赵巷超级商业中心内；项目距上海虹桥综合交通枢纽仅8公里，（虹桥综合交通枢纽集中诸多运输方式的换乘功能，包含：民用航空、高速铁路、磁悬涪城际铁路、高速公路客运、城市轨道交通，客流量约48万人次/日，其规模与先进程度在全世界鲜有，估计在2010年世博会前投入使用。）紧临沪青平高速公路，并通过其连接上海内、中、外环线及沪宁、沪杭、沿江、A30、奉莘等高速公路网。规划中的轨道交通M9线、R2线也将通过国际家具村，关于云集市区人流与江浙一带的消费往来，有极为便利的交通。项目总投资超过30亿元，总建筑面积75万平方米，是由吉盛伟邦集团与绿地集团共同打造的、中国最具规模的全球家具采购直销中心；吉盛伟邦绿地国际家具村一期占地20万平方米，现已入驻二百余家近400余个家具知名品牌，其中既有来自欧美日等国世界知名一线品牌FLEXFORM、B&B、FENDI、HuIsta.ROLF-BENZ、STRESSLESS.NATUZZI.BOCONCEPT.DEED,也有国内外家具界知名品牌亚力山卓、艾芙迪、环美、富兰蒂斯、FFDM、镜威、高意COE、曲美等。吉盛伟邦绿地国际家具村以全球家具旗舰店集群的崭新形式颠覆了传统家具卖场模式，成为继奥特莱斯之后又一郊区化、超大型、体脸式购物中心，形成以国际一线品牌领衔的家具品牌梯队，为上海乃至长江三角洲的消费者引入全新的家居生活方式,提供了一个家居购物与休闲的好去处；案例分析五：上海意邦国际建材品牌中心陆海空立体交通，辐射长三角意邦国际建材品牌中心地处江浙两省咽喉要道上海青浦,紧邻虹桥综合交通枢纽，周边已形成成立体交通网络，直线连接上海各个区域，辐射整个长三角乃至全国要紧省市；一个枢纽：距世界最大的交通枢纽站虹桥综合交通枢纽12公里（2010年建成后单日客流估计达48万人次，同时与城际铁路、高速铁路、城市轨道、长途客运、市内交通等实现无缝对接），1小时直达杭州、南京，3小时通达江浙全境，4.5小时抵达北京；二大空港：距虹桥机场约12公里，1小时抵达虹桥、浦东两大空港；二条轨道：毗邻M9、R2；四大港口：洋山深水港、外高桥、吴淞、太仓四大码头环伺左右；四条铁路：沪宁铁路、沪杭铁路、沪宁城际铁路（在建中）、京沪高铁（在建中）从旁通过；八大高速：可便利抵达A5、A8、A9、A11>AI5、Al6、A30、疑泽高架路等构成的快速交通网入口。意邦国际建材品牌中心总的建筑面积为88万方；市场定位：品牌建材旗舰集群，体脸式营销总部，全球建材装饰采购基地经营定位：批发、零售、工程采购、团购、国际贸易等整合各方优势资源，携手权威机构倾力打造“六大平台”，力求为进驻商家打通国内外建材创富通道：翻够/蝴三pwim三/电子商贸平台：与主流网站形成战略合作，线上线下互动平台；或者自建意邦网上交易平台；自有媒体平台：与知名传媒集团合作，形成专刊，覆盖上海所有建材行业的促销信息、新闻、潮流趋势等，面向整个长三角地区消费者与专业企业公开发行；宣传推广平台：囊括长三角要紧城市的电视、报纸、杂志、网络、广播、户外高炮等立体宣传推广方式；专业活动平台：包含设计师大赛、品牌评选与颁奖仪式、经典作品展、行业高峰论坛等于一体，成为整个长三角建材行业信息的舆论发源地、决策地与行业风向标；共享联盟平台：拟通过联合周边的大型品牌商业项目与长三角的大型家装公司形成促销联盟。如消费者在联盟商户处购买商品，可享受购买建材的抵扣券或者有关优惠待遇；专业会展平台：拟塑造成华东建材行业规模最大，品牌商家最多的产品展销会。每年春秋两次建材品牌展会活动，包含建材新品公布、潮流设计展示、建材文化展、家装设计大赛作品大众评选等活动，融合建材品牌消费的熏陶、消费者品牌意识培养、快乐购物等于一体的品牌展会。一期推出了意邦饰界，总建为9.7万方，共4层，其中出售的是1-3层，铺位的主力面积在25-30平方左右，面积段从14-200平方都有，但14平方的只有一套，200平方的也只有一套。总的套数为1518套。4层为意邦自营，自营的业态为餐饮；一楼为油漆、木楼梯、木地板、玻璃、橱柜等业态，出售的均价为22000元/每平方米，总价操纵在60-70万，首付50%;二楼为五金、龙头、淋浴配件等业态，出售的均价为15000元/每平方米，二楼的总价操纵在40-45万，首付50%；三楼为布艺、窗帘、装饰、装潢等业态，出售的均价为8500元/每平方米，三楼的总价操纵在22-26万，首付50%；投资回报：每年10%的回报率，包租20年，抵扣一年直接从总价中扣除。比如一套铺位的总价为50万。第一年的5万直接从首付中扣除。首付就减少了2.5万，为22.5万。20年的回报总额为100万，等于200%的回报率；案例分析六：无锡新世界国际纺织服装城中国无锡新世界国际纺织服装城位于无锡高新技术开发区沪宁高速公路无锡东出口麦德龙向东约500米；总占地面积约65万平方米，总建筑面积达到130多万平方米,项目容积率0.88,绿化率12%,可容纳2-3万商家入场经营。项目内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区；经验一：成功的运营手法1、主动赴国外招商；2、在上海等一线城市进行强势招商;3、进行全球性路演活动；4、强力媒体轰炸，制造明星效应。新世界：高调招商新世界国际强势抢滩上海百家日企相约来新世界纺织服装城“相亲”新世界在美服装业掀起“中国风暴”新世界国际赴日本招商胜利而归无锡新世界国际纺织服装城全球路演活动启动由于20062008年，全国纺织行业整体亏损加大、投资增幅回落 国家将纺织行业列为潜在产能过剩行业，在货币信贷与土地监管等方面采取了紧缩政策，调控效果较为显着，使得纺织行业固定资产投资明显回落。 2007年，纺织行业投资增长走势呈现“高开低走，持续回落'的态势，全年完成固定资产投资额为2029.71亿元，同比增长27.09%,比上年投资增幅下降了8.36个百分点。 纺织行业整体亏损面继续下降。根据国家统计局数据资料,2006年在统计的39422家纺织企业中，亏损企业为5994家，亏损面达15.20%,比2005年亏损面下降近2个百分点。2007年已开业纺织专业市场与2007、2008两年内马上开业的新市场项目即有37个，投资总额超过466.85亿元，总建筑面积已达1305.5万平方米以上；中国纺织服装专业市场联盟2008年江苏新增8家，在全国新增市场数量中占21%,占地面积在全国新增市场中高达41%;新增市场的投资总额趣过446.85亿元。其中，投资额在10亿元下列的项目占42%,投资额在10亿30亿元的占22%,投资额在30亿元以上的占19%;全HiHt小家Je专业市场愉次（修分）（EH-）江田液江口北京口山东 4. Hh淘IMtfDXiF BB BiZ-? HJI f 次.仪附陕西新增市场散置对比图（IS二）（单位:万平米）19%QO-IO B10-50 50 J,00. 口IOO以上新增各种经营类别市场比例图（图四）3