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无锡某地块整体策划报告42页锡国土2006-77地块整体策划报告2007年03月第一章无锡市宏观环境4一、地理位置4二、行政区划4三、交通区位5四、经济进展5五、人民生活6六、土地规划进展7（一）无锡整体规划7（二）北塘区规划8（三）滨湖区规划10第二章无锡房地产市场分析10一、整体房地产市场分析10（）土地市场分析101、市区总体土地开发规划102、土地供应情况113、周边竞争土地分析18（二）商品房市场分析221、供求关系222、价格走势23（三）整体房地产市场总结24二、区域市场26（一）北塘区261板块划分262、板块分析263、板块市场分析284、个案分析305、存量分析336、区域市场总结34（二）滨湖区351、板块划分352、板块分析361）、蠡湖新城板块362）、太湖新城板块443）、开发区板块503、区域市场总结50（）无锡市其他重点个案分析54第三章地块分析60一、锡国±2006-77江南工具厂地块601、地块现状602、交通现状603、周边配套614、地块四至615、项目SWOT分析62二、锡国土2007T无锡信息职业技术学院地块631、地块现状632、交通现状633、周边配套644、地块四至645、项目SWOT分析65第四章项目整体定位66一、锡国±2006-77江南工具厂地块66（一）整体定位66（二）产品核心魅力点67（三）总平规划构思67（四）户型691、面积及配比692、设计要点70（五）商业71二、锡国±2007T无锡信息职业技术学院地块72（一）整体定位72（二）总平规划构思74（三）户型面积及配比76第五章项目初步营销建议错误!未定义书签。一、开发周期思考错误!未定义书签。1、整体销售周期错误!未定义书签。2、整体推售顺序错误!未定义书签。二、产品价格建议801、现阶段价格估计802、一年后市场预测80第一章无锡市宏观环境一、地理位置无锡市位于北纬31。T至32°2',东经119°33'至120。38',长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界;上海大都市图M聚合轴次都市曲100公里西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里（市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里）。无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为高沙平原。二、行政区划无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为517.70平方公里，下辖江阴、宜兴两个市（县）与崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区与新区七个行政区。至2006年末全市户籍人口为452.84万人，常住人口557万人。其中七个行政区构成的市区户籍人口是226万人。三、交通区位无锡是长江三角洲地区最活跃、最具潜力的人流、物流、商品流的重要集散地之一。京沪铁路、京杭运河穿城而过，中国第一、世界第四的悬索大桥一一江阴长江公路大桥飞架南北，经济腹地广阔。随着沿海高速公路、京沪高速铁路的开工建设，在不久的将来,无锡将成为高速公路三线交会、铁公水空衔接配套的重要交通枢纽。航空无锡市距上海虹桥机场120公里。无锡市距南京碌口国际机场180公里。无锡市硕放机场距市中心20公里。该机场要紧服务于国内航线。海运无锡的海洋客货运输，要紧经由上海港、张家港、江阴港出海。无锡市区与这些港口以高速公路与国道相连，距上海165公里，距江阴港38公里，距张家港43公里。铁路经沪宁线可与全国铁路联网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供便利的条件。公路经沪宁高速公路约90分钟能够进入上海市区，312国道横贯无锡全境。经锡澄高速公路，无锡与江阴长江大桥（世界第四大悬索桥）贯穿。国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交会点正在无锡市。四、经济进展年份200120022003200420052006国内生产总值（亿元）13601601.71901.22235028053300固定资产投资（亿元）405.01537.80893.321114.131335.091474.94房地产开发投资（亿元）49.3177.01131.79195.58226.79276.80无锡市国民生产总值呈直线上升趋势，强大的经济活力促进了房地产行业的迅速进展。房地产开发投资额逐年上升，与经济进展趋势保持一致，从00-06年未出现下降波动，房地产开发形势一片大好。五、人民生活年份200120022003200420052006全市在岗职工年平均工资（元）137821564418913221262560229658城镇居民人均可支配收入（元）9454998811647135881600518189城市人均住房使用面积（平米）18.81818.725.8627.1人民生活生平不断提高，手头资金逐步宽裕，商品房消费支出的资金越来越多。城市人均住房使用面积(平米)城镇居民人均住房使用面积整体呈现上升趋势，为了改善居住环境，商品住宅的需求量在扩大，在满足基本居住条件下，消费人群在追求更加舒适的高品质住宅。六、土地规划进展(一)无锡整体规划规划构建“多中心、开放式”的市城空间进展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇进展轴。以三条城镇进展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。无锡市域，规划形成一个特大城市、两个大中城市、十二个新市镇的三级城镇等级规模结构。一级中心城市一一特大城市，无锡市主城区。二级中心城市大中城市，江阴市区与宜兴市区。三级城镇一一十二个新市镇，洛社、玉祁一前州、胡城一阳山、安镇一羊尖、东港一锡北、鹅湖、长泾、青阳、张渚、徐舍、官林、与桥。功能定位充分利用无锡城市的自然、历史与文化资源，努力建设五大名城，提升城市的核心竞争力。五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新制造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城;具有人文特质的文化名城。充分依托无锡现有的产业基础，努力建设五大中心,全面提升无锡城市的综合服务水平与影响力。五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心。城市规模（至2020年）人口容量：480万建设用地规模：590平方公里人均建设用地：123平方米功能片区规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区与外围新市镇的城镇空间布局。（二）北塘区规划北塘区位于无锡市的中部偏西，规划总用地面积为31.40平方公里，规划人口规模为40.2万人。其功能定位是以进展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游与商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的进展，形成一个水岸文化居住服务综合区。其规划结构为“两带三尖、两心两区、三片两园”，打造出山水北塘、活力北塘、与谐北塘。两带三尖：“两带”指锡山、惠山沿山风光带与京杭大运河风光带，“三尖”分别是南尖、北尖、双河尖。ic规M位计亥 2WKJ3 月两心两区：“两心”是指北塘区的商业中心与行政中心，“两区”是指惠山古街历史街区与天主教堂风貌区。三片两园：“三片”是指盛岸居住片、风宾一杨木桥居住片与刘谭一广石居住片，“两园”分别指江海路商贸物流园与金山北工业园。（三）滨湖区规划滨湖综合进展区拥有良好的区位优势，丰富的风景资源与初具规模的产业特色,是我市推进“城市南进、产业北移”城市进展战略的重点地区，是无锡市建设滨湖城市的重点区域，是建设山水城、生态城的标志性板块。无锡市滨湖综合发展区规划土地利用规划图滨湖综合进展区规划成为无锡的行政文化中心、无锡的商务服务中心、无锡的科教研发中心、无锡的旅游度假中心、先进的设计创意中心等“五中心”。将滨湖综合进展区建成国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、表达现代城市风貌的无锡新城区等“五大区”。第二章无锡房地产市场分析一、整体房地产市场分析市区市场总体格局要紧由城中（崇安区、南长区、北塘区）、滨湖区、新区、锡山区、惠山区等五个区域市场构成，呈现一个中心向四片延伸进展的态势。目前城中、滨湖区、新区三个板块的进展处于领先水平，惠山、锡山房产进展相对滞后，新区与滨湖区的储备用地比较多，未来商品房供应量密集。（一）土地市场分析1、市区总体土地开发规划2006-2010年无锡市计划出让房地产开发土地计划如下：商品房建设用地规划指引年份总数其中（90平方米下列户型面积建筑面积规划用地平均容积率建筑面积用地面积建筑面积占比（万平方米）（平方公里）（万平方米）（平方公里）百分比20063952.51.581901.1948.10%20074252.71.572101.3149.41%20083652.31.591801.1349.32%20093101.951.601500.9448.39%20102501.551.611200.7548.00%合计1745111.598505.3148.71%规划土地建筑面积走势如下:土地建筑面积（万平方米） 2007年的商品房土地供应将达到最高点，总建筑面积有425万平米，未来土地供应量呈下降趋势。考虑到每年商品住宅空置面积在增加，政府有意在慢慢操纵土地的供应，这样以来，紧张的供求关系可能得到缓解，市场进一步健康进展。 从政府的土地供应指引来看，07年后供应量直线下降，除了政府出面调节市场的意图外，也反映出土地的稀缺性越来越明显，特别是核心位置的土地，将来是寸土寸金，土地价值越来越大。 每年土地出让容积率都维持在1.6左右，未来区域内进展还是以小高层与高层为主，这样低密度住宅的价值就有所凸显，别墅与多层产品的价格就会上升，市场格局也在进一步调整。 90平米下列土地的供应量占商品房总量的50%左右，再加上政策性用房的供应，总体占比能达到70%,这样符合了政策要求，也极大影响了市场户型供应结构，目前市场上2房以100平米左右为主，以后2房很多就要做到90平米下列，市场小户型的供应总套数会明显增大，小户型竞争会更加猛烈。相反三房的供应数量有所下降，开发价值也就增大。未来小面积房型如何拼凑联结将是产品打造的热点话题。2、土地供应情况2004-2006年全市土地供应情况年份土地供应面积（m,）可建筑面积（m,）平均容积率成交总价（万元）成交楼面价（元/平米）20047632048152640962.099233365020056431995117062301.82116373999420068535930189497642.221625804858无锡全市土地总面积4908平方公里。全市有未利用土地4933.33公顷（7.40万亩）,其中可供开发利用的有3220公顷（4.83万亩），建设用地180公顷（0.27万亩）。口土地供应面积（nV）可建筑面积（11T）无锡从2003年开始步入了大量供地的轨道。2004年，无锡市成功出让国有土地权6个批次、总面积达763.2万平方米的59幅土地，土地合同出让金总额益接近百亿元大关，达到99.23亿元。2005年10月10日，无锡土地出让史上空前的两幅重量级地块一一蠡湖新城二号地块与太湖新城一号地块，分别以32亿元与25亿元成功出让，掀起了无锡土地出让的第二次高潮。此年，无锡出让土地共643万平方米，虽较2004年有所减少，但出让总金额116.37亿元，已超过2004年的99.23亿元。2006年土地出让结果显示，土地供应面积与成交总价两项指标均再创新高。I=I平均容积率T一成交楼面价（元/平米）近三年，无锡市的楼面成交价出现一定的起伏。2006年，在土地供应面积与成交总价两项指标再创新高的同时，伴随的是成交楼面价的下跌，由于受到国家宏观政策的影响，房地产开发商正面临洗牌，因此在土地拍卖时也愈发表现出理性也实属正常。土地容积率一直在2.0左右徘徊，这全面反应出市场上的小高层、高层产品已经成为主流，同时已被消费者所同意。2004-2006年北塘区土地供应情况年份土地供应面积(m1)可建筑面积(m1)平均容积率成交总价(万元)成交楼面价(元/平米)占全市总量百分比(%)20041871553088061.65189636142.452005-一一2006116411326425372,2725108195013.6北塘区2004>2006年土地供应面积占全市总量的比例分别为2.45与13.6个百分点，均低于全市各区的平均值(100/7=14.3),由此可见，北塘区并非无锡市房地产的主战场。北塘区近年土地供应及最大可建筑面积走势图口土地供应面积(11f)I可建筑面积(而)近年来，随着无锡市房地产开发热潮的不断高涨，北塘区的土地供应量也随之逐年增长，特别在2005年出现供应短缺的情况下，2006年的土地供应量出现大幅增长，此年土地供应面积达到116万平方米，最大可建筑面积达到264万平方米，为近年来的最高值。北塘区土地容积率及楼面价走势图匚二！平均容积率T-成交楼面价(元/平米) 从北塘区土地供应容积率来看，总体趋势处于增长的过程中，从2004年的1.65上升至2006年的2.27,反映出北塘区高层产品将成为市场上的一种主流趋势。 从楼面价来看，2006年较2004年上涨约54.7%,但是总体的上涨量只有336元/平方米，鉴于其较低的基数，能够预见北塘区市场在土地楼面价上还是存在一定的弹性空间。2004-2006年滨湖区土地供应情况年份土地供应面积(m2)可建筑面积(m2)平均容积率成交总价(万元)成交楼面价(元/平米)占全市总量百分比(%)2004370558257065961.5455042996548.62005274827044796801.63675743150842.72006168241629610521.76388215131119.7与北塘区不一致，滨湖区近年来土地供应面积所占全市总量的比例，一直都高于全市各区的平均值，2004、2005年甚至达到了40%以上，滨湖区作为无锡房地产的主战场之一，其短兵相接的景象可见一斑。口土地供应面积（11n可建筑面积（而）I 从图中能够看出，2004年滨湖区的土地供应量与最大可建筑面积在近三年中均处于一个最高点，此后的2005年与2006年中，由于滨湖区地理位置及国家宏观调控等因素的影响，土地放量逐步放缓。滨湖区土地供应容积率及楼面价走势图I平均容积率-成交楼面价（元/平米） 土地供应容积率方面，近三年一直处于不断增长的过程中，在2006年其平均容积率为1.76,在土地供应量放缓的情况下达到近几年的最大值，小高层产品将成为未来区域市场上的主流物业形态。 2005年滨湖区的楼面价在2004年的基础上得到了56%的提升，但在2006年出现了一定的起伏，较2005年下跌约13%,这也客观地反映出国家与政府在土地方面的宏观政策对该区域市场所产生的影响。3、周边竞争土地分析2006-77江南工具厂地块竞争土地一览地块编号地块位置土地用途容积率()量体(Itf)可建筑面积(m1)出让底价(万元)成交价(万元)涨幅成交楼面价(m1)中标单位锡国土2006-45兴源路与春中路交叉口西南侧居住、商业2.885490239372531465314602220华仁建设集团有限公司锡国土2006-19第三织布厂北侧地块居住1.8149209.6268577414004140001541无锡奕淳房地产开发有限公司锡国土2006-63广石路北侧，南至广石路、东至规划道路、北至现状河道、西至新锡澄路。居住2.2129366.128460516763167630589无锡市北塘区房地产经营公司锡国土2006-62锡澄路锡沪路交叉口东北侧商业、办公、居住2.248765.810728517292173420.3%1616无锡市银桥房屋开发有限公司本案江南工具厂商业、办公、居住3.034479.1103437170262890070%2794无锡市建班房地产有限公司合计1003276(截止07年03月)通过对区域历年商品房用地筛选分析，目前与本案存在竞争威胁的未推土地有4块，均为06年供应。其中，有1块地是商、住、办综合用地，1块商住两用，2块地为纯居住用地。 从容积率来看，竞争地块基本都在2.0以上，住宅建筑形态以高层为主； 从体量来看，相比06年而言，几块竞争地块体量都不小，加起来的可建筑总体量有100万方，这样也加大了对本案的威胁程度； 从成交价格来看，仅本案涨幅明显，成交楼面价也是最高的;综合来看，竞争最大的是锡国土2006-45,不管从位置、建筑形态、成交楼面价与开发商等角度分析，都对本案构成最大威胁。2007-1无锡信息职业技术学院地块竞争土地一览地块编号地块位置土地用途容积率（）量体（nf）可建筑面积（m4）出让底价（万元）成交价（万元）涨幅成交楼面价（元/W）中标单位锡国土2006-50滨湖区河埒地区青祁路与梁溪路交叉口西南角办公、商业、居住3.0179323.6537971911019110101693大连万达集团股份有限公司锡国土2006-60湖滨路与梁溪河交叉口东北侧及西北侧商业、办公、娱乐、居住、创意产业2.5366246.191561530885308850337无锡市房地产开发集团有限公司锡国土2006-81建筑路与青祁路交叉口西南角商业、办公、居住2.539213.698034253927398%279无锡市滨湖区河埒街道资产经营公司锡国土2006-82滨湖区蠡园开发区范园内A块公共绿地：B块居住、商业、办公2.254358.6119589185813090066%2584无锡宝雍阁房地产开发公司本案梁溪路与湖滨路交叉口西南角商业、办公、居住2.5104314.1260785547658250051%3164无锡市房地产开发集团有限公司合计1931994（截止07年03月）通过对区域历年商品房用地筛选分析，目前与本案存在竞争威胁的未推土地有4块,均为06年供应。所有土地均为商业、办公、居住综合用地。 从容积率来看，竞争地块基本都在2.2以上，住宅建筑形态以高层为主； 从体量来看，只有2块地是30万方左右，其余几块竞争地块均为大盘，加起来的可建筑总体量达到193万方，对本案的威胁程度同样很大； 从成交价格来看，锡国土2006-82与本案涨幅明显，但锡国土2006-82的成交楼面价低于本案580元11f;总体而言，不管从位置、建筑形态、体量与开发商等方面分析，竞争最大的是锡国土2006-50都对本案构成最直接威胁。（二）商品房市场分析1、供求关系02-06年商品房供求情况如下表:年份20022003200420052006市区商品房预售量（万肝）163348445497485市区商品房成交量（万肝）163285358361412供销比1：11.22：11.24：11.38：11.18：1市区商品住宅预售量（万疔）310392350市区商品住宅成交量（万疔）150245310300328供销比1:11.3；11.07：102-06年商品房成交面积口商品房成交面积（万平方米），住宅成交面积（万平方米）从上面的图表能够看出： 市区商品房成交面积逐步上升，从04年开始年商品房成交量都超过350万11f,住宅部分都在300万户以上。总体趋势是从02年开始商品房供需两旺，市场迅速进展，到06年达到新高度。 商品住宅成交量从02-04年都处于高速进展趋势，到了05年有小幅滑落，06年再创新高。这样看来，住宅的年成交面积在300万户左右比较符合无锡市场行情。 从03年开始，商品房市场供销比都超过了1：1,商品房销售逐步倾向于买方市场。尽管供求关系在2006年有所缓解，但连续多年供过于求所累积的存量，必将增加后期市场的压力，供求关系仍旧紧张。 2006年商品住宅供销比为1.07：1,比2005年的1.29：1有所下降，同时连续好几个月出现供销比接近1：1,供销比的持续下降，可能会对房价产生一定的上升压力。2、价格走势（商品房住宅均价）市区商品住宅均价（元/平方米） 从02年开始，市区商品住宅的价格呈直线上升趋势，06年达到最高点。目前住宅的单价水平维持在4300元/肝左右，北塘区目前在售个案整体略低于全市均价，而滨湖区大部分楼盘都超过这个水平，可见滨湖区市场处在领先水平。 从04年开始，无锡整体房地产市场住宅均价涨幅逐步趋缓，至2006年第4季度，市区商品住宅加权均价为4315元/平方米，同比增长4.23%,涨幅较2005年进一步回落，回落了6个百分点。目前无锡房价进一步走向平稳，未来房价波动幅度不大。 目前的房产市场对房价非常敏感，一个区域乃至一个大盘的价格变化可能对市区价格产生很大的影响。进展相对落后的惠山区与锡山区的可开发量大、房价低，未来区域内可能出现边郊大盘，区域内商品住宅的供应量骤然上升，势必会压低市区价格平均水平。()整体房地产市场总结 房地产开发投资总体向好，房地产开发资金呈现多元化2006年我市区完成房地产开发投资202.07亿元,同比增长22.26%,增幅较去年增长6个百分点，占固定资产投资总额比例约为19%。房地产开发投资更理性，总体态势更趋平稳。从房地产开发资金来源来看，则呈现多元化。市区房地产开发汲取国内贷款50.34亿元，同比上涨22.13%；利用外资7.05亿元,同比上涨102.35%,利用外资明显增多;自筹资金76.95亿元，同比增加31.29%,涨幅明显，其中自有资金45.85亿元，同比增加8.37%；其他资金来源为129.09亿元，同比增加22.83%0 市场以普通住房消费为主，产品结构发生变化国家对房地产业的政宏观调控政策仍将以普通住房消费为主，操纵过度投资。随着一系列宏观调控政策的出台，特别是“国六条”的贯彻落实，促进了住宅供应结构的进一步优化。从面积来看，商品住宅市场继续向经济节约型方向进展，2006年建筑面积在144平方米下列的新增商品住房比例为66.95%,与去年基本持平；建筑面积在90平方米下列的新增商品住房比例为16.68%,比2005年增加了近10个百分点。未来商品住宅市场的中小户型的供应量将继续增加，单套总价在逐步降低以迎合市场需求。 买方市场特征更加明显，市场供给结构进一步优化2006年我市商品房批准预售面积485.32万平方米，加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场供应总量达到904.48万平方米，房地产市场供应总量充足，市场供求关系正逐步变化，消费者将对楼盘质量、企业品牌提出更高的要求，房地产开发商的销售压力会有所加大，开发商竞争更加猛烈，开发商将在竞争环境下更好更准地定位，开发出性价比高的楼盘来满足市场需求。 市场需求总量保持平稳进展，消费将进一步激活商品房市场成交仍将保持平稳进展的态势，维持在300万方/年左右的水平。随着“山水名城”城市化进程的不断推进，滨湖、盆湖地区进一步成为市场关注的热点地区，大量流淌人口与改善性购房主体的增加将使市场需求总量有增无减。 市场主体逐步理性，商品房价格继续保持平稳增长状态从价格结构看，市场供给以中低价位商品住房为主，价格在4000元/平方米下列的住宅占供给总量的50.33%,较2005年有所增长。国家宏观调控政策的背景下，房价大幅上涨的空间已不是很大，随着中低价位楼盘的不断推出，供给结构进一步优化，开发商楼盘品质不断提高，楼盘价格基本表达价值，商品房价格将继续保持平稳。 土地供应再攀新高，后市消化隐忧渐显 小高层、高层产品渐成市场主流二、区域市场（一）北塘区1、板块划分北塘区规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。北塘区的功能定位是以进展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游与商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的进展，形成一个水岸文化居住服务综合区。北塘区的居住功能规划结构将形成“盛岸”、“凤宾一杨木桥”与“刘谭一广石”三大居住片。2、板块分析区域位置北塘区南部为滨湖区与南长区，东部为崇安区，北部与西部分别为惠山区的堰桥镇与钱桥镇，规划总用地面积为31.40平方公里。区域环境北塘区是无锡市区内的老城区，目前的硬件设施还不是很好，但随着近年来旧城与城中村改造步伐的加快,区域内居民生活居住环境已逐步得到改善，而长期所形成的居住氛围己相当浓厚，基础生活配套齐全，交通也较为便利，区域的价值正日益显现。 个案分布目前北塘区内在售的项目不多，本区域在售的三个项目分布于盛岸居住片区与凤宾一一杨木桥居住片。片区名称要紧项目凤宾一杨木桥居住片尚城盛岸居住片高峰汇二泉紫园、仁与英伦皇家花园 区域市场描述由于目前该区域内的土地供应有限，商品房开发体量不大，同时，各在售项目面市已有一定的时间且销售状况良好，因此市场的存量不大。2006年4月开盘的“高峰汇二泉紫园”影响力较大，成为目前市场上该区域的地标性楼盘。周边市场个案一览表公开日期案名产品类型位置总建（万户）平均价格（7Em,）主力面积（IIr）主力总价（万元）销售率销售速度（套/月）工程进度2006-04-22高峰汇二泉紫园高层盛岸路钱泉路口（易初爱莲惠山店西300米）8.99（已推7.55）41002R:91-983R:1332R:37-403R:5580%45准现房2005-03-27仁与英伦皇家花园多层小高层盛岸西路288号若冰桥城25（已推23.86）39502R:93-1083R:126-1372R:36-433R:50-5480%69主体施工2006-09-16尚城小高层高层春申路与青石路交叉口西南侧（状元楼对面）7.3（已推5.51）6500（小户型）6100（标准户型）1R:51-632R:98-1053R:1201R:33-412R:59-643R:7393%92结构封顶资料来源:同策公司外地事业部07.033、板块市场分析 产品规模分析从产品规模上看，北塘市场的产品规模都不大，大多都是10万平方米左右的中小型社区，其中仁与英伦皇家花园算是一个大盘，总建达25万平方米。周边市场个案规模一览表开盘时间案名5万下列5T0万10-20万20万以上2006-04-22高峰汇二泉紫园2005-03-27仁与英伦皇家花园2006-09-16尚城资料来源：同策公司外地事业部07.03 产品形态分析从产品类型上看，周边个案以小高层、高层为主，多层相对较少。小高层、高层也将成为周边地区今后产品的主力。从市场接收度来看，无锡市民关于小高层与高层还是比较能够同意的。周边市场个案类型一览表开盘时间案名多猿小高层网M2006-04-22高峰汇二泉紫园2005-03-27仁与英伦皇家花园2006-09-16尚城资料来源：同策公司外地事业部07.03 平均价格分析从价格上看，周边目前的套内成交价格带基本达到4000元/平方米以上,距离市中心的直线距离与楼盘本身的品质、特色成为影响价格的要紧因素。区域最高报价为尚城6500元/平方米,该楼盘位置距离市中心最近，售价较高。周边市场个案套内成交价格一览表开盘时间案名4000下列4000-43004300-46004600以上2006-04-22高峰汇二泉紫园2005-03-27仁与英伦皇家花园2006-09-16尚城资料来源：同策公司外地事业部07.03主力面积分析从主力面积上看，套内户型面积操纵的比较适中。二房的主力面积集中在90107平方米之间，三房的主力面积集中在125140平方米之间。周边市场个案面积一览表资料来源：同策公司外地事业部07. 03开盘时间案名70下列70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-1402006-04-22高峰汇:泉紫园2005-03-27仁与英伦皇家花园2006-09-16尚城主力总价分析周边市场个案总价一览表开盘时间案名35万下列35-40万40-45万45-50万50-55万55-60万60-65万65-70万70万以上2006-04-22也许一.泉紫园2005-03-27仁与英伦皇家花园2006-09-16尚城资料来源：同策公司外地事业部07.03二房三房从主力总价上看，二房的主力总价集中在3540万元之间,三房的主力总价集中在5055万元之间。由于该区域地段价值及产品品质的不一致，价格方面显示出相对较大的离散性。4、个案分析3规划图,TjHP%i*一一修岸西路，一Itk乜惠山/森林公园7J案名高峰汇二泉紫园地理位置无锡市北塘区盛岸路钱皋路口开发商销售商占地面积4.25万m2建筑面积8.9万in?建筑形态高层建筑风格规划户数616已推体量7.55万m2容积率1.8绿化率65.60%得房率76%-79%推案阶段一期公寓工程进度绿化景观施工交房日期2007年底面积范围91-141m2主力面积2R:91-983R:133平均单价4100元/平方米主力总价2R:37-40万元3R:55万元公开日期第一批2006-4-22笫二批2006-10去化率80%已售套数（07-3止）493综合分析环境分析依托盛岸路原有的居住、商贸与文化优势,周边配套齐全，惠山森林公园、易初爱莲、苏宁电器围绕四周，交通便利。规划特点小区规划遵循景观与人性相结合的原则,突出现代人文的品质化特色，规划建设成一个现代高标准的人文全景建筑。主诉求坐拥山水，进退繁华。价格走势2006-06-19：4000元/平方米2006-11-09：4100元/平方米2007-01-16：4180元/平方米去化分析一期第一批2006422开盘，第二批房源于2006-10推出，销售率80%,目前销售周期约11个月，月均去化量在45套左右。综合评判1、高层可远眺惠山公园，景观佳。2、周边享受原有成熟生活配套，市场认可度高。规划图位置图格外语学校J易初爱连静会津路、江海西路蜀IiH化园案名仁与英伦皇家花园地理位置盛岸西路288号若冰桥墟开发商销售商占地面积15万in?建筑面积25万in?建筑形态多层小高层建筑风格英式规划户数2045已推体量23万in?容积率1.49绿化率45%得房率80%-86%推案阶段四期公寓工程进度一期已交房，二期马上交房，三期做景观，四期达到预售标准交房日期2007-9-30面积范围80-MOm2主力面积2R:93-1083R:126-137平均单价3950元/平方米主力总价2R:36-43万3R:50-54万公开日期一期20050327,二期2005-08-28,三期2006-05-13,四期2007-01-06去化率80%已售套数（07-3止）1634左岸里座