某集团运营管理制度汇编.docx

某集团运营管理制度汇编（2015版）第二册计划管理体系世茂集团综合管理中心运营管理部为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理与精细化管理，方便各专业人员，特别是运营管理人员对运营管理制度的熟悉与查阅，特制定本运营管理制度汇编。运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分，系统阐述了集团运营管理的框架与要求。本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。前言2第一节项目基础信息认定4一、项目土地储备及开发面积指引4二、项目物业类型说明指引7第二节全周期目标管理12一、可售物业启动会13二、酒店评审会22三、商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业）23四、主题乐园启动会28五、展示区启动会28第三节年度运营计划管控29一、年度运营计划填表说明29二、项目进度计划管理制度37三、预算管理43第四节运营过程管理45一、运营简报45二、项目双周报48附件：48第一节项目基础信息认定一、项目土地储备及开发面积指引第一条目的、定义与原则1、目的为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有根据的提供不一致开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等有关面积数据，完善项目基础数据的管理。2、定义2.10 可售面积：取得商品房预售许可证、能够进行预售与销售的商品房面积。包含已经预售与正在预售的商品房面积。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，与为多幢房屋服务的警卫室（门卫室）、管理（包含物业管理）用房等不应计入可售面积。对自持经营物业，地上持有经营物业及地下用于商场等建筑面积视为可售面积。2.11 拟建面积：指项目获取土地后至工程开工前的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积-在建面积）。2.12 在建面积：指工程开工后至项目未取得竣工备案的建筑面积。2.13 竣工面积：指通过竣工验收后的竣工备案文件上载明的建筑面积。2.14 土地储备面积：指项目未取得竣工备案的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积）O2.15 工程开工：指由施工单位提出开工申请，经甲方最终书面确认能够进行施工，其书面载明甲方要求或者同意的基础施工阶段打桩或者挖土的起始日期。3、原则3.1 一致性原则本指引规定定义及相应面积统计、更新保护标准，各业务部门使用时应保持一致。3.2 确认性原则3.2.1 本指引规定的数据统计、更新保护，按固定表式，由项目公司设计部门负责组织填写、开发/工程/销售部门配合、项目成本合约部门复核、项目负责人确认并对项目数据准确性负责；区域开发、设计、工程复核、区域成本合约复核并汇总。3.2.2 对已获土地但未成立项目管理团队及区域所属的合资/合作项目，由区域开发负责组织填写、区域设计复核、区域成本合约复核并汇总，区域开发对项目数据准确性负责。3.3 数据提供3.3.1 成本合约部门是数据输出的唯一部门，该等数据的输出包含项目公司向区域、区域向集团的逐级汇总并提交。332每月23日，区域应向集团运营管理部提交本指引规定的数据报表，该等数据包含下款规定各阶段更新数据。3.4 数据的统计、更新保护项目及区域公司应按下列阶段对数据进行统计、更新：土地获取、扩初、施工图、预测、实测5个阶段，各阶段数据统计、更新内容及标准如下所述。第二条适用范围适用公司开发的所有项目。第三条土地获取阶段1 .根据签订的土地框架协议、招拍挂或者股权转让/土地合同、已获土地证，统计更新各地块项下各产品类型对应的总建筑面积（包含地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块的用地面积（包含代征地面积、项目净用地面积）及绿地面积；说明所占权益比例。2 .计容面积通过容积率计算；占地面积通过建筑密度计算；绿地面积通过绿地率计算。3 .该阶段的产品类型的填写按土地框架协议、招拍挂或者股权转让/土地合同、已获土地证项下约定的内容填写。第四条扩初设计阶段1 .根据扩初设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包含地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块景观面积及绿地面积。地块景观面积通过其定义进行计算；绿地面积通过绿地率计算。2 .该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。第五条施工图设计阶段1 .根据施工图设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包含地上建面、地下建面）、占地面积。2 .该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。第六条预测阶段1 .根据可售面积定义及预售条件，在土地获取、扩初设计、施工图设计及预售各阶段统计更新各地块项下的可售面积。其中土地获取阶段统计更新至产品类型项下的可售面积；扩初设计、施工图设计、预售阶段统计更新至产品类型项下的最小核算单位的可售面积。2 .土地获取阶段的产品类型按土地框架协议、招拍挂或者股权转让/土地合同、已获土地证的约定。扩初设计、施工图设计及预售阶段的产品类型按“世茂集团物业类型说明指引”的约定O第七条实测阶段（竣工备案）1 .根据实测/竣工备案，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的实测可售面积、当月竣工面积、累计竣工建面及累计计容面积。2 .该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。第八条科目成本测算及分摊对面积数据的应用按“世茂集团开发成本科目说明指引”约定的科目成本测算、科目成本分摊所使用的面积指标：扩初设计阶段前使用土地获取阶段数据；扩初设计及以后阶段使用扩初设计阶段数据，若后阶段统计更新的总面积比扩初设计相应总面积差异3%及以上的，则应按最新的统计的面积对科目成本测算值、科目成本分摊值进行调整；项目结算阶段使用实测/竣工备案阶段数据。第九条土地储备土地储备应统计更新当月开工建面、在建面积、拟建面积与土地储备面积。其中拟建面积与土地储备面积按其定义，由固定表式自动生成，项目未竣工备案前，土地储备关联的项目总建筑面积在未取得工程规划许可证前使用土地获取阶段的更新数据（土地合同或者招拍挂文件/股权转让文件载明的数据）、扩初设计及以后阶段使用扩初设计阶段所取得项目工程规划许可证载明的数据，项目竣工备案后使用实测/竣工备案阶段数据。二、项目物业类型说明指引第一条目的、定义与原则1、目的为规范成本、营销、设计、开发、工程统计口径，便于成本、销售同平台数据的比较与分析，与为利润测算提供正确的数据支持。2、定义物业类型是指开发项目的属性，亦可称之“业态类型”、“核算对象”。3、原则3.1 一致性原则本指引规定的产品类型，各业务部门使用时应保持一致；本指引规定物业类型项下的最小核算单位，由各业务部门自行确定，若不一致的应明确对应关系。3.2 确认性原则3.1.1 指引规定的产品类型不满足项目需求的，由区域运营负责人向集团运营管理部提供相应的产品类型名称，由集团统一修订相应的产品类型。3.1.2 指引第三条第1款规定的第一级分期由项目提交并经区域、集团确认的项目启动会资料明确的分期为准，不作调整；第一级分期项下的第二级子分期在确认的项目启动会资料后，根据实际情况，可在单体建筑未开工前预先进行调整，该等调整由项目、区域工程部门发起，征询销售及成本合约部门意见后，经区域总裁确认，报集团运营管理部备案。第二条适用范围适用于开发的民用建筑项目。第三条物业类型包含层次1、物业类型的层次项目-地块分期-产品类型-最小核算单位。1.1 项目名称的确定1.1.1 内部管控的项目名称应由两部分构成：即“城市+项目特定名称”，如：“昆山蝶湖湾项目”、“成都猛追湾项目”。1.1.2 现有项目由各项目拟定名称后，经区域运营负责人审核，上报区域/旅游公司总裁确认；后续新增项目亦须按1.1.1条的方式命名，由项目预备会进行确认。项目名称确认后，作为此项目内部管控及与合作对象签署合同（销售合同除外）的唯一使用名称，不得修改。1.1.3 对销售案名的确定由销售部门另行规定，并作为销售宣传及与小业主签署销售合同的使用名称O1.2 地块名称的确定地块是指招拍挂或者协议项目收购所形成的各地块。其地块名称应与土地证上所规定的名称保持一致，如项目对该地块有其他特定叫法，可加括号备注说明。13分期名称的确定1.3.1 分期是指土地获得后，逐步施工的区域划分。1.3.2 分期建立的基本原则：1）税务筹划合理性原则：应按税收缴纳最合理的方式在地块中对分期进行合理划分；2）开发周期一致性原则：同一分期内的开发周期应保持一致，分期内不一致楼栋的开工时间相差不宜超过3个月，竣工时间依次类推；3）开发面积适中原则：同一分期内的面积不宜过大，以建筑面积不超过10万平方米为宜；4）产品差异原则：同一分期内的产品类型应基本相近，若产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别归入不一致的分期以作为成本核算的对象。133现已明确分期的项目，需进行调整分期的，应按1.3.2条的规定，经项月工程、设计、成本、财务、销售等各取能部门达成一致，由项目总监上报区域运营负责人审核、区域/旅游公司总裁确认；新项目及未明确分期的地块，应按1.3.2条的规定建立分期，经项目工程、设计、成本、财务、销售等各职能部门达成一致，由项目预备会/启动会进行确认。项目的分期经确认通过后，将作为内部管控及成本核算的根据，不得修改。1.3.4关于面积较大的分期，可分为两级层次，第一级分期名称使用“第一（二、三、四）期”表示；第一级项下的第二级使用子分期的形式，子分期名称以“2.1、2.2、23-.”表示。子分期可根据项目实际施工情况自行添加及调整，作为施工节奏的管控，但不作为成本核算对象。1.4 最小核算单位，是指各单体建筑（即为单体楼栋）。第四、物业产品类型1、住宅：1.5 公寓1）低层：地上L3层。与多层（或者小高层、高层、超高层）相连的低层并入多层（或者小高层、高层、超高层），但低层沿街商铺除外，该等商铺按下述第2.1.2款的规定。2）多层：地上46层。3）小高层：地上层（或者11+1层）。4）高层：地上12层及以上。5）超高层：建筑高度大于100m。1.6 住宅商业：是指项目性质为住宅的小区（建设规划红线范围）内的低层沿街商铺、独立单体建筑的住宅商业等。但不含具有产权的会所，该会所按下述第2.1.7款的规定。1.7 花园洋房：是指设计图纸明确名称之花园洋房的低层或者多层。1.8 别墅：含叠拼、联排、双拼、独栋、类独栋等。1.9 公共车库D地下车库：具有住宅项目性质的地下建筑，含与住宅单体建筑相连（或者独立）且为公共的地下停车库、自行车库等；住宅单体建筑独用的地下停车库（非公共的停车库）、自行车库等视为本楼栋的地下室。2）地下人防车库：属于地下人防工程的停车库；住宅单体建筑独用的地下人防工程视为本楼栋的地下室。3）地上车库：设置在地上建筑内的公共停车库，普通的地面停车位不属于地上车库。1.10 套建筑：含学校、幼儿园、活动室、独立单体的门卫室、独立单体的垃圾房、独立单体的物业用房、独立单体的变电站、无产证的会所等。1.11 他，含具有产权的会所、保障房等。2、商业与办公：2.1 集合型商业有较大规模，商业经营的整体性较强，能够通过合适的商业定位与经营手段，形成统一的商业品牌与口碑，辐射较远距离的消费客群的商业建筑。2.1.1 大型单体商业：建筑单体计容面积大于2万平方米，能够将百货、超市、家居、各类型零售专卖店、各类型娱乐及服务等1种或者多种业态集中设置在一个建筑单体内的商业经营场所，包含购物中心、单体百货、单体大卖场等。其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包含车库、人防、机房等）部分面积。2.1.2 街区型商业：建筑总计容面积大于2万平方米，由2个以上的多个小型商业单体（计容面积小于1万平方米）围合而成的具有内部（半）露天广场与内部露天步行街的商业单体集群。其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包含车库、人防、机房等）部分面积。2.1.3 大型地下商业：建筑面积在1.5万平方米以上，设置在独立地下建筑内，具有商业经营功能，同时在地面上没有与之直接连接的商业建筑（即非地面商业的地下部分）的商业空间。包含地铁商业、人防空间商业、地下联通通道商业、地下商业街等。2.2 配套型商业整体规模较小，或者有一定规模但经营整体性较差，不需要明确业态定位，适合各业户分散经营的商业建筑。2.2.1 裙房商业：建筑单体计容面积小于2万平方米，地上建筑楼层3层或者以上，要紧经营面积与塔楼建筑（包含办公楼、酒店、SOHO、酒店公寓等）相连接，共用塔楼建筑的配套功能（包含地下停车库、机房等）的商业建筑。其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包含车库、人防、机房等）部分面积。2.2.2 沿街商铺：地上建筑楼层在2层或者下列，部分经营面积与塔楼建筑（包含办公、酒店、SOHO、酒店公寓等）相连接或者独立单体建筑的沿街商业建筑（住宅项目的沿街商铺属于住宅商业）；2.3 其它类型商业具有商业经营功能，但产权属性属于工业、教育、文化、艺术等新建或者改造建筑。包含产业园区、旧厂房改造商业、博物馆商业、体育馆商业等。2.4 标准办公楼建造用途要紧用于企业办公经营，单套面积单元大于150平方米，不设置套内餐厨、卫生设施，仅设置单层公共卫生设施，能够实现单套、多套连通及全层连通使用的办公产品。2.4.1 多层办公楼：地上层的办公楼。2.4.2 塔楼式办公楼：7层以上的办公楼。2.5 其它类型办公楼建筑用途兼顾企业办公经营与居住等其它一些使用功能，设置套内餐厨、卫生设施，不适宜多套连通使用的准办公产品。2.5.1 别墅式办公：建筑单体在5000平方米下列，楼层在4层下列，有独立的出入口与大堂，仅适用于一家企业封闭使用的小型单体办公。2.5.2 SOHO式办公：套型设计在150平方米下列，提供套内餐厨及卫生功能的可兼顾居住功能的办公产品。2.5.3 产业园区型办公：土地产权为研发或者工业等类型的办公产品。2.6 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，但本质仍然是公寓（其产权非住宅产权，通常为40或者50年），其属性可分为“自持”与“可售”两大类。通常“自持”产品会配置有酒店式管理服务，“可售”产品则多不配置酒店式管理服务。2.7 公共车库是指为商办项目服务的、不能作为独立车位出售的汽车库、自行车库与机械车库等。2.7.1 地下车库：含地下及半地下车库等。2.7.2 地下人防车库：属于地下人防工程的停车库。2.7.3 地上车库：设置在地上建筑内的公共停车库，普通的地面停车位不属于地上车库。2.8 配套建筑：是指为商办项目服务的、独立单体的管理用房、垃圾房、设备用房、变电站等。2.9 其他1）展览中心2）文化中心3）艺术中心4）其他3、酒店。酒店：按属性可分为：三星、四星、五星、超五星、商务酒店、精品酒店、快捷酒店、公寓式酒店等4、主题乐园类型暂无细分项第二节全周期目标管理项目启动会适用范围：会议对应物业类型范围适用管理制度可售物业启动会1、住宅2、建筑面积3万方下列商业与办公（含自持与可售）3、酒店式公寓世茂集团可售物业启动会管理指引酒店评审会酒店持有酒店建设期总体管理思路及评审会流程商业项目启动会建筑面积3万方以上的商业与办公（含自持与可售）世茂集团商业项目启动会管理指引主题乐园评审会主题乐园世茂集团主题乐园评审会管理指引展示区启动会售楼处、样板房、展示区专项启动会-一、可售物业启动会（一）可售物业启动会管理指引第一条目的、根据与适用范围1、目的通过过程的动态管理，实现项目事前决策、事中跟踪与事后总结，保证项目预期效益的实现。项目启动会在项目全周期运作中起到承上启下的作用，参照项目投资拿地时确立的方案的要紧指标作进一步细化，重点解决项目开发进度、销售、设计、工程质量、成本、财务、效益之间的统筹安排，并作为后续工作推进、点评及考核的要紧根据之一。同时，为项目启动会更有效率的召开，在项目启动会前特安排产品定位、方案设计与目标成本三大专业评审会。专业评审会要紧决策需在启动会上向许副主席及集团各职能领导做重点汇报。2、根据根据前期已开的项目“拓展会”为基础，进行细化。3、适用范围适用于房产开发项目的可售物业部分。当项目中存在多种不一致的可售产品类型时（如高层、联排别墅、可售商业等），需在启动会中分别展现。自持物业（持有商业、酒店、主题乐园等）不适用于本指引。关于持有类商业及售后返租类商业须单独召开“商业项目启动会”、自持酒店须单独召开“酒店评审会”、主题乐园须单独召开“主题乐园评审会”。第二条项目启动会管理原则1、阶段性管理项目启动会分为两个阶段，即“专业评审会”与“正式启动会”。两阶段启动会的要紧内容及有关要求如下:会议名称产品定位专业评审会方案设计专业评审会目标成本专业评审会正式启动会召开目的项目产品定位确定项目方案设计确定项目目标成本确定项目核心指标确定召开时间土地获取后30天内、初步方案前产品定位专业评审会后、土地获取60天内、规划方案意见征询前方案设计专业评审会后、土地获取75天内、桩基或者总包招标前三大专业评审会后，土地获取后90天内，开工前参会人员集团：集团客户管理中心、集团营销区域：区域负责人、区域运营、区域营销/设计/物业、项目：项目负责人、项目营销/设计集团：集团设计区域：区域负责人、区域运营、区域设计项目：项目负责人、项目设计集团：集团成本、集团采购区域：区域负责人、区域运营、区域成本项目：项目负责人、项目成本集团：许副主席、各职能中心负责人、物业、集团运营管理部区域：区域负责人、项目负责人、区域运营、营销、设计、成本、财务负责人召集人项目营销项目设计项目成本区域运营汇报人项目营销项目设计项目成本项目负责人决策人集团客户/营销管理中心集团设计集团成本许副主席输出成果产品定位PPT及会议纪要方案设计PPT及会议纪要目标成本PPT及会议纪要正式启动会PPT、测算底稿及会议纪要备注:(1)上表所列示的参会人员为务必参加会议的人员，其他职能可凭实际情况选择性参加。(2)已召开专业评审会的会议决议形成后续专业评审会的决策根据，有关职能部门如有意见请及时沟通。设计、物业需提早参与到营销产品定位。设计方案上会前需征询营销、成本、工程、客服与物业等部门意见，待意见反馈并达成一致后上会。关于集团重点项目，以上各专业评审会建议集团、区域与项目各职能部门都参加。(3)为保证会议的有效推进，在专业评审会阶段，关于项目召集人召集并已确定好召开时间的会议，各参会方须准时参加。若无故缺席，视为其对会后决议的默认同意。关于区域、项目提报的上会资料与会议纪要等，集团有关职能部门应于3个工作日内做出反馈意见，否则默认为同意。(4)关于已通过项目启动会或者已开工的历史项目，若项目在后续施工中未发生属于启动会重大变更事项清单中的内容时，可不再重复召开启动会。(5)若项目在未召开或者未通过启动会的情况下擅自开工，将对项目处罚三颗星(30万)，并对项目负责人进行书面通报。2、核心指标管控自本世茂集团可售物业启动会管理指引正式公布之日起，所有召开启动会的项目，其各项指标除了不得低于拓展资料上承诺的指标外，还应满足下列要求：项目整体可售物业的全周期销售净利率，一线城市(北京、上海、广州、深圳)项目或者经集团认定后的个别项目不得低于侬，二线(省会城市、计划单列市)、三线城市(除上述一、二线城市外)项目不得低于15%;(2)获取预售证后1个月累计去化率不得低于幽，3个月累计去化率不得低于迦，交付时累计去化率不得低于助包交付满一年后累计去化率不得低于婴；(3)含低密度产品的项目在土地协议签署后一线城市丝_仝月_内，二线城市9个月内,三线城市6个月内须开盘;(4)含低密度产品的项目在土地协议签署后仝且内应力争首批入账；土地总价10亿元以内的项目在土地协议签署后15个月实现经营性现金流转正;(6)土地总价10亿以上、20亿元以内的项目在土地协议签署后篁上且实现经营性现金流转正；(7)若项目包含自持物业，在分摊自持物业相应的开发成本后，项目整体利润率不小于0；(8)项目商业部分的规划证取得、工程计划、竣备节点须与住宅部分独立分开填报(项目须向政府独立报规，若当地有特殊规定除外，但须提供相应证明文件)。针对上述的核心管控指标，集团运营管理部将对启动会上会前的上会资料按此要求进行预审，若不达标原则上将不得召开启动会；在项目启动会通过后，集团运营管理部将按照启动会的承诺指标进行实时监管与点评。3、启动会管理纪律为保证启动会召开的严肃性与高效性，对会上确定的各项指标在项目全周期实施过程中做到动态管理，确保能够实际达成，启动会的过会流程及后续跟踪均应按照启动会纪律得各项内容执行:内容要求处罚奖励启动会关便要求1、启动会作为项目开工的里程碑，未通过启动会不同意开工；2、召开正式启动会前务必通过三大专业评审会，且启动会内容原则上不得与专业评审会决议内容不一致，否则需经集团有关部门同意；3、启动会执行严格的流程管理，请遵照下文的“会议过程管理”执行；4、应在启动会前完成有关指标的SAP录入，并在启动会后坦区内完成数据更新；5、过程中重要变更：如在启动会重大变更清单里事项在项目实施过程中发生变更，务必提早得到集团有关部门（详见“启动会重大变更事项清单”）的认可，并按照清单内的处理原则处理。1、项目未完成启动会版的当年签约、回款与利润率指标其中2项，处罚1星（5万）；未完成3项，处罚3星（30万）；2、每年根据实际完成情况进行复盘，低于启动会全盘货值、全周期毛利5%10%,处罚1星（5万）；10%以上，处罚3星（30万）（关于已售产品的未来均价不高于项目实际销售均价的120%,若未来存在当前未售产品，按启动会货值计算）；3、启动会结束后10天仍未完成SAP录入的，处罚1星（5万）。1、经营性现金流转正：项目现金流转正较启动会版提早3个月内奖励1星（5万）；提早6个月奖励2星（10万）；2、完成启劫会版的签约、回款基础上，每年的利润率高于启动会版2个点，奖励1星（5万）。预审上会资料1、启动会的上会资料应参照集团运营管理部统一公布的模板（含PPT及EXCEL测算底稿）进行编制；2、区域运营负责人应在启动会召开前召集区域各职能部门预审上会资料，经区域各职能部门认可并由区域总最终确认后方可上会；3、区域预审通过后的上会资料应在会前3由提供至集团运营管理部，并由集团运营管理部统一发集团各参会人员批阅。若集团职能部门批阅发现存在较大风险或者问题，可终止上会，区域项目按集团职能部门要求调整后上会；未在规定时间将上会资料提供至集团的，或者上会资料不符合集团要求的，该启动会不召开且视为“不通过”提报上会计划1、项目应根据上会资料的进展情况并经区域各职能部门同意上会后，方可提报上会计划;2、区域运营人员应汇总整理本区域各项目的上会计划并进行统一安排，并于每月25日向集团运营管理部上报次月召开启动会的上会计划；3、上会计划应包含召开项目（或者分未在规定时间提供上会计划，或者提供信息不完整的，处罚1星（5万）期）、可上会时间等内容；4、启动会的计划时间须与对应的一级节点时间保持一致；未及时上报计划清单或者漏报的项目将不作安排。确定召开时间1、集团运营管理部将对各区域每月的上会计划进行统筹安排，最终的启动会上会时间以发出的正式邮件时间为准；2、启动会召开时间一旦确定后将不得任意更换与调整。未按确定的召开时间上会，或者会前擅自更换与调整的，处罚1星（5万）会议决议跟进1、启动会的结果分为通过、不通过与有条件通过；并由许副主席进行最终决策；2、不论启动会通过与否，区域运营负责人应在会后”内组织项目编制启动会会议纪要，并发送给各参会人员备案；3、关于“通过”的启动会，区域运营负责人应在会后"内将上会资料提供至集团运营管理部备案；4、关于“有条件通过”的启动会，区域运营负责人应按会议精神组织项目调整上会资料，并在会后四区内提供至集团各参会人员；若因核心指标未达集团要求而被定为“有条件通过”的，则需在会后10天内重新上报至集团许副主席，并最终决策是否能够“通过”；5、关于“不通过”的启动会，区域运营负责人按会议精神组织项目重新修改并编制上会资料，并应再次上报上会时间。未在规定时间提供调整后的上会资料或者会议纪要的，处罚1星（5万）4、启动会重大变更事项管理集团各职能中心也将对启动会通过后承诺的各项专业关键指标作实时跟踪与管控，并结合过往启动会承诺的兑现程度为区域及项目团队建立“信用档案”，作为通报奖励/惩处的根据与未来启动会通过与否的考察备案。同时，在启动会通过以后，为避免项目在执行过程中发生与启动会约定不一致的重大变更，并对启动会版承诺的核心指标形成影响，最终造成项目、区域与集团的较失，集团特此制定启动会重大变更事项管理指引，以参照执行：4.1 适用范围此管理指引适用于2014年下半年及以后新开启动会项目（包含已有项目新开地块/分期/楼栋）。4.2 提报内容详见附件1启动会重大变更事项清单（项目填写）。4.3 提报原则当项目涉及到变更项中的任何一项发生“需上报的变更范围”的变更，同时对核心指标造成负面影响的，均需提报“变更清单”至集团有关监管部门，并抄送配合部门备案（详见详见附件1启动会重大变更事项清单（项目填写）。4.4 核心指标包含货值、现金流、利润率、交付及客户满意度的启动会版承诺指标。4.5 变更认定项目提交负面清单后，由集团有关监管部门及配合部门对清单中的内容进行认定，并由集团运管管理部以邮件形式公布最终认定结果。4.6 动态跟踪集团运营管理部将组织集团有关监管部门及配合部门不定期前往项目现场勘察；项目勘察的周期原则上很多于一季度一次。SAP系统后续将对重大变更做“跳闸”设置，一旦有关变更超出一定范围（详见附件2启动会重大变更事项清单），系统将关闭合同签订、付款，价格规划等功能。4.7 针对“估计发生变更”的处理措施4.7.1 经认定对核心指标影响较小，或者是影响较大但存在特殊原因，项目可直接发起线上签报流程，经许副主席及集团有关监管部门审核通过后，形成变更结果，项目并按变更结果实施；4.7.2 经认定对核心指标影响较大，且不存在任何特殊原因，需由区域运营安排专题会议或者在月底协调会讨论，经许副主席及集团有关监管部门审核通过并形成会议纪要后，形成变更结果，项目并按变更结果实施。4.8 针对“已发生变更”处理及处罚措施一旦集团在现场勘查过程中发现项目存在未提早上报变更情况，将做瞒报处理，项目罚2颗星，项目绩效记录一次未完成，区域有关职能（集团监管/认定部门确认）绩效记录一次未元成O4.8.1 经认定对核心指标影响较小，则区域须提供应对方案及后续补救方案，由区域运营安排专题会议，经许副主席及集团有关监管部门审核通过后，形成变更结果，项目并按变更结果实施；4.8.2 经认定对核心指标影响较大，项目追加处罚2颗星，项目绩效记录一次未完成，区域有关职能绩效记录一次未完成。4.9 后续跟踪变更同意后，项目须更新最新的启动会方案，并按此方案实施；变更被否决后，项目仍须按启动会的指标实施。附录名词解释1、项目开发周期指项目土地获取至项目整体交付使用之间的时间段。2、项目销售周期指项目第一次获取预售证至项目可售物业销售至90%之间的时间段。3、“工程成本”包含开发费用、建安费用（即各可售产品类型建安费用、车库、其他建安费用）、营建成本。4、“开发成本”包含土地成本及工程成本。5、 “开发总成本”包含开发成本、开发间接费（工程部门）及资本化利息。6、 “房增开发成本”包含开发成本、开发间接费（工程部门）。7、计算内部收益率（IRR）所使用的企业基准收益率ic=10%°8、目标成本相应定义详见“世茂集团项目目标成本管理指引”的规定。9、“当期”、“各期”是指一个项目项下规划的分期开发的范围。关于“项目”、“地块”、“分期”、“产品类型”的定义及包含的内容详见世茂集团物业类型说明指引的规定。10其他定义按现行法律、法规及条例的规定。(二)可售物业启动会流程1 .可售物业启动会基本流程一一”审会II* 会卜”JL 季型评审会 展示又启会<>jrt*JLMi4<mt<(tt)*tU计才M林义公正久s.*诉会一>if普巾会心会IW-J如火IS-JoL»x*tU*if-1-rrTETrTr-,-r-rrrrJ计才，,评率会-n林*JLUQ会W*HM1,地HHBJO大科、*ttt<i.土地Img大A<:3rtCMW浅井：$看，；?e.,M*5JIA.tt<44S¼W工工箕，&«»云；*XirA«K7.ABtM£<me人.a.MMt-»Mt«AH一.；Vf人.«A«SflAHa<t41W><«»4ItA.*«<4B公«*AM-AMttAcS<«<.*，&404Gt人.，:眸JL，”=t人$a.aae<9*<M<tfA."*t.3«.«.*1，人j三"TM及日僦纣HtM人管M49<if“工4RftA*1LAb<<.<lftca<*<ct*vH.*曲叔tttPFT络叁！说讣才宣PFrq会视*&Q<4.fT<U虎费*ppHAPP1及，愎与叁i£:(1)以上8克许合约G身酎同或之在Jt/丛冰工期XKa之上.手后小舄林*化后.廿同会同步做柘质调整.(2)所利乖立参会人贵为也演今加会it妁人ILA处以魁可足实除情说速择机RA2 .可售物业启动会部门工作面沟通流程畿计，物9产品定自人计方Ih><t.*Jt、IM.松本,工做.±f11tJt.母金JtHf4«4一Ii办业务条或在区域和项目层面需充分支圉*3 .可售物业启动会流程Hnrr国注&，。身会车会UM<会上合/tt<<受评会，i>W色率M通找“2W，XWrRfK畀次上RK娥誉te毕乾鼻Il*t4*.H弊昆发文”M二，t1.ftnar*人卡外*WM*H4tf育”<4MMttr,”秀后的*本*，：<<H9<fA二、酒店评审会（一）酒店速设期总体管理思路对CMiM设计招标Hkr移交方案阶段精装停阶段国M中Ci.叟蚁%ViWftiBi2.flKV三IK11VI6Mft<hrf三.1,fitR*W*<Mtt:3相关BUftflTl时5Melir.1 .伍仪”1ftV*金井曲1：2 .惨方/a<fif.Ibt的*所或住<«*S(tt11电勒现不良电三HHttft.覆团用0IC«ueT警U.WUWR11.W目拓，有日纱ST潜ajf4W*N±<1.I.W设的何告Wa同方MRlVX?.*与方不»*食.仃方双合30H审”A出电,而做IE比.心分区离胃.m掉和曳均隹男末埠）I3.MRt玄QHW0»出RH.j.与fW市冬.门特船H计风塔及RB&*K万讨市井IltR：职Mtt*IB会的“*管荏,登场盾出vii供IBaBa少Jt*及以上>j.fttMSA>4V章的*修改JM罐及相作金门.对多号或何*HXt*VB.KP“金，鼻W4而K供金电）.GitIfl(R*,100日的iX，0!的Iift.ItSoI0电算wEa.KM1.0明拓国改fti?.nstax悟且内含货货.i庶X，R3<什客”及香空筑.lt*2.0H*j力安防文件2m讦*：，It方*指海«<.3国&*耳情徒信A及许！：样；3.时懵一媒甘*曜*帔*的诚*觉食.L位业18%2.WfB林工作次及本负舞.i.HflSAT遐杼金每管控.1.忏E2. 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