房地产开发流程讲解手册.docx

房地产开发及流程（讲义）根据企业安排，今天由我给大家简介房地产开发及流程。本课重要向大家简介房地产开发过程中的重要节点和重要工作，目的是向大家普及房地产开发中的某些基本知识。由于本人学识和经验有限，在讲解过程中难免有不妥之处，还请各位同事予以批评指正。在正式开始之前，我先向大家简介几种常用日勺概念。一、容积率-是指项目范围内总建筑面积与用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接波及到居住的舒适度。一种良好日勺居住小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。二、绿地率用地范围内各类绿地口勺总和与用地日勺比率（）。（同步，还要弄清晰什么是绿化率？什么是绿化覆盖率？）三、建筑密度一一指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%）,它可以反应出一定用地范围内日勺空地率和建筑密集程度。四、建筑高度-一指建筑物室外地平面至外墙顶部口勺总高度。（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上日勺突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分口勺水平投影面积合计不大于屋顶面积B20%,且高度不超过四米的，不计入建筑高度。）五、开发强度一-土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项重要指标。（在一般状况下，土地开发强度越高，土地运用经济效益就越高，地价也对应提高；反之，假如土地开发强度局限性，亦即土地运用不充足，或因土地用途确定不妥而导致开发强度局限性，都会减弱土地的使用价值，减少地价水平）。五、道路红线道路红线一般是指道路用地口勺边界线。（插入东区项目总平面图予以阐明）第一节房地产开发的含义一、含义：1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业的经营管理者，运用科学日勺理论与措施，根据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产日勺开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动H勺全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业日勺总目日勺。2、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、获得项目用地（或合作谈判）、办理多种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务日勺全过程。今天我们着重讨论日勺是房地产开发日勺狭义概念。二、什么叫开发？开发日勺目日勺是什么？1、开发：开发是一种过程，是一种资源整合、科学管理的过程。那么，房地产开发都要整合哪些资源、要进行哪些方面的管理那？房地产开发需要整合日勺资源诸多，要是进行简朴日勺分类，我认为重要有如下几方面。一是土地资源，二是资金资源、三是人力资源、四是社会资源。同样，科学管理是要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成本、营销、物业等方面的管理。（插入示意图予以阐明）2、开发口勺目的：开发日勺目的就是通过资源整合、科学管理，最大程度日勺增长多种资源的附加值。也可以这样说，房地产开发其实质就是一种增长价值日勺过程。三、房地产企业口勺组织架构大家懂得，房地产开发是一资金密集型、专业性极强的行业，只有搭建一种经济、灵活、实用口勺房地产企业组织架构，才能正常、有序日勺进行项目开发工作。一般状况下，除企业董事会、总经理、副总经理外，有一定规模的房地产企业还应具有如下部门：1、行政办公室一负责企业的平常事务。2、人力资源部一负责企业的人事管理。3、计划财务部一负责企业的资金管理4、开发部-负责协助企业主管对项目的前期决策及进行项目前、中、后期日勺手续办理。5、协议管理中心（或法律顾问）一负责对协议日勺合法性、可执行性进行审核以及风险防备管理。（房地产开发过程中，要签订大量日勺、多种各样日勺协议，每一种协议日勺签订都需要有关专业曰勺知识作支持，单一的部门不也许包揽所有的协议签订。怎样在协议签订之前尽最大也许的消除隐患，这就需要在法律上、风险防备上对协议进行宏观管控。同步，一旦发生协议纠纷，也需要一种具有司法实践经验日勺部门对协议纠纷进行处理。）6、工程部负责项目的施工管理（工程进度、质量、施工安全管理）。7、成本部一负责项目的成本管理（造价管理）。8、采购部-负责项目设备及材料的采购。企业内部日勺部门之间，既互相独立、又互相联络，也即是说各个部门既有各自独立日勺职责范围，又有必须日勺互相内在工作日勺联络。在这里，我重点以工程部、成本部、采购部三部门有关工程设备及材料采购为例，讲一下互相部门之间的工作关系。根据量、价、实行相分离日勺原则，假如在条件容许日勺状况下，这三个部门应当是互相独立工作日勺o工程部根据设计提出设备、材料质量规定和设备材料采购清单，成本部提供价格控制空间参与并主持价格谈判，采购部根据得到日勺数量、质量、价格以及供货时间规定选择三家以上合乎条件日勺供货商，构成有三部门参与日勺招标小组进行采购招标，最终确定供货商，签订供货协议。（插入三部门工作流程图）9、营销筹划中心-负责项目营销及客户管理。10、物业部（物业企业）一负责项目建成后日勺物业管理。（插入组织架构表）第二节房地产开发过程具有那几种阶段从开发时间次序上来分，房地产开发有前期、中期、后期三个阶段。为便于讨论，下面我为大家逐一进行简介。一、项目日勺前期阶段前期重要是房地产开发商日勺准备阶段，在这个阶段，重要有项目立项、项目方案及施工图设计、项目报批报建等工作。（一）、项目立项项目立项，是房地产开发过程中日勺一种最为基础、最为重要日勺环节。项目立项的对日勺与否，直接决定了项目日勺成败；尤其是在企业起步阶段，一种好口勺项目决策，甚至可以决定一种企业的生死。在这里，我先向大家简介我们曾经做过日勺两个项目。在九十年代初，郑州市旧城改造项目诸多，企业在决策南乾元街改造项目时，由于当时企业刚刚起步，资金量很小，按照常规，是主线局限性以进行该项目日勺开发。不过，企业主管在充足听取有有旧城改造经验人员日勺意见后，详细研究旧城改造的内在规律和流程，大胆决策，迅速启动，用至少日勺资金（记得是几十万元），就撬动了项目，获得了较大日勺收益。这是我们进入房地产市场来以自有实力掘到日勺第一桶金，项目收益率极高。然而，在随即进行的天荣市场项目中，企业在项目决策上，由于当时不懂得专业批发市场日勺运作规律和利润空间，在对整个项目日勺定位上，没有进行深入的调查和理解。仅仅把我们定位在项目日勺前期旧城拆迁上，没有对项目进行二次开发，只是把土地一卖了之。由天荣企业对该项目进行二次开发，建成目前天荣服装批发市场。在这个项目中，项目是我们日勺、我们动用了大量日勺社会资源和人力资源，承担了最大日勺社会责任（负责安顿每一种拆迁户），把整个开发环节最重要、最难做的事情给做完了。成果那，只是给他人打了工，挣了几种工钱而已。目前该市场在已经卖掉二分之一的状况下评估价值到达15个亿左右，并以此作价入股一家境外上市企业，占该企业该项目25%的股份，准备二次拆迁重建，要建成比银基规模还要大的服装批发市场。不过，这已经和我们没有任何关系了。假如我们当时具有市场日勺概念、认识到市场日勺巨大潜在价值，我们完全可以借助合作方的资金实力，在这个市场中占有一席之地。仅仅这一种项目，就使天荣房地产打下了坚实的基础。在天荣集团随即出现的重大危机面前，由于有了天荣服装市场源源不停地在经济上日勺不停输血，天荣集团早就魂断蓝桥了。由此可见，项目立项在开发过程中的重要作用。下面，我分别向大家简要简介一下项目立项日勺几种重要工作环节。(1)、项目区位日勺分析与选择土地是房地产开发中最重要日勺生产资料之一，是一切房地产开发的基础。项目位置日勺好坏对房地产开发起着至关重要日勺作用。(2)、项目开发内容和规模的分析与选择有了好日勺项目土地，接着就要决定干什么、做多少日勺问题。这就是项目定位。目前，干什么，做多少，在你拿到土地的时候，政府在大日勺方向上已为你限定了许多条件，不过在市场细分上，并没有明确日勺多少规定，你还需要通过认真日勺调研，精确日勺把握市场，使所建项目符合市场的需要。如我企业目前开发的东区写字楼项目，土地出让协议上明确规定，土地使用性质为“商服用地”只能建商业和写字楼。容积率为4.0,根据这个容积率计算，地面以上总建筑面积只能是41000平方米左右。不过，商业建多少、写字楼建多少并没有对你做过细的规定。因此，我企业结合市场需要，通过充足调研和认真计算，最终确定为三层商业裙房、二十一层写字楼(3)、项目开发时机的分析与选择项目开发时机日勺选择，重要考虑项目周围的配套程度和市场需求决定的。配套程度越高、市场需求越旺盛，开发时机越好。反之则不好。不过，目前伴随国家对房地产市场调控力度加大，房地产企业捂地囤地日勺难度也越来越大。项目土地拿到手后，并不是你想什么时候开发就什么时候开发，而是在土地出让协议中就明确规定了你开竣工的时间，无理由超过规定的时间就要接受惩罚，直至收回土地使用权。如我企业东区写字楼项目，土地出让协议中明确规定该项目的动工时间为2010年10月31日之前，竣工时间为2012年10月30日。(4)、项目开发方式的分析与选择项目开发方式重要是指项目是独资开发还是合资开发，是分期开发还是一次性开发。这重要由资金和市场决定日勺。(5)、项目资金筹措方式的分析与选择开发项目资金的筹集是房地产开发中主线性工作。用多少资金启动项目，后续资金怎样安排，是使用自有资金还是依托销售回笼资金,是依托银行贷款还是借用投资企业保持项目资金链不停，这是每一种开发企业老总至始至终都要考虑的问题。(6)、项目产品经营方式的分析与选择确定产品日勺经营方式，是持有物业长期经营，获取最大日勺经济效益，还是迅速推出、迅速回笼资金加紧资金周转率，开发更多口勺项目。(7)、项目最终经济和社会效益的分析与确定通过以上分析，计算出项目的运行成本和盈利空间，以及产生的社会效益。我们正在搞口勺东区写字楼项目，我们日勺当家人陈总内心里也有一种运行成本和盈利空间分析，出于保密临时不便公开。(8)、结论给项目作出上与不上，怎么上日勺最终说法。以上讲了这样多项目可行性研究的内容和措施，看似复杂，其实在实战中也可以非常简朴。对于某些项目来讲，主线就没有时间叫你坐下去做认真日勺可行性研究汇报，你必须通过短暂思索，立即作出精确日勺判断。这就规定项目决策人员具有丰富日勺房地产开发经验和较大的抗风险能力。如我企业目前进行日勺东区写字楼项目，整个决策过程就是陈总一种人、一种晚上，土地底价确实定只有两三个，拿地的时间只有短短日勺7个小时（包括报名、打入投标保证金、中午吃饭和休息时间）。这就像宋朝著名诗人陆游有关写诗的一句话：“汝果欲学诗，工夫在诗外:假如想到达精确判断、迅速决策的境界，那么、加强平时日勺学习和经验教训日勺积累，在关键时刻才会起到十分重要时作用。再举一种案例，说起来也许大家都不相信，1999年光彩市场的项目决策，只是两个人、十分钟时间，就决定了三千多万元日勺投资行为。这一看似疯狂日勺冒险投资行为，其实在其决策的背后存在着实现日勺极大也许性。一是当时重要决策人员有着丰富的市场招商及建设经验，深刻洞悉市场招商H勺内在规律，对迅速回笼资金有着极大日勺把握；二是对旧城拆迂改造有着丰富日勺实践经验，熟悉旧城改造整个手续日勺办理和拆迁流程，对拆迁日勺可实行性也有着较大的信心，因此才成就了今天的“光彩市场当时决心定下后，手上日勺现金只有50多万元（这点当时连我都不懂得，只有现任“光彩市场”日勺刘总一种人懂得）。不过那是一种特定年代日勺特殊事例，在房地产市场日益规范化日勺今天，是没有也许日勺。下面我们理解一下项目用地是怎样获得的。在理解怎样获得项目用地之前，我们先要懂得项目用地日勺分类。A、项目用地口勺种类（按土地的使用性质和功能分）（1）、住宅用地重要是指仅用于民用住宅口勺用地。如建业都市花园、二十一世纪等小区（里面也有部分商业配套），土地使用年限为70年。（插入住宅小区图片）（2）、商住用地-一重要是指用于居住和商业日勺混合用地。如都市中的临街高层住宅小区，底层一般为商业裙房，上层为民用住宅。土地使用年限一般为70年。（插入商住小区图片）（3）、商业（服）用地-重要是指仅用于商业及办公服务业用地。如都市中的各大商场、批发市场、服装市场。土地使用权期限一般为40504o如我们口勺东区写字楼项目用地。（插入商业建筑图片）（4）、工业用地（略）（5）、物流用地（略）（6）、仓储用地（略）（7）、绿化用地（略）（8）、市政用地（略）（9）交通用地（略）（10）、科研用地（略）当然，还可以从土地的区位上、资金投入日勺程度上进行分类。作为我们企业来讲，目前重要是围绕住宅用地、商住用地、商业(服)用地进行开发。B、项目用地日勺获得措施目前，项目用地的获得措施重要有下面几种形式。(1)、通过政府“招、拍、挂”日勺方式获得这是目前房地产企业拿地日勺最基本日勺一中方式。如我企业目前开发日勺东区写字楼项目。一般要通过报名及资格审查、缴纳投标保证金、参与投标报价等过程。(插入投标现场图片)(2)、通过(划拨)协议出让获得这是国家政府机关、公共配套、医疗卫生、军事用地、科研机构、教育事业等等机构拿地日勺基本措施。如我企业东区项目东边邻居煤田科研中心用地。通过这种方式拿到日勺土地均有着特定的用途，在使用中有着诸多限制性条款。如不许转让、不许变化土地用途，所建房屋不许进入市场等等。(插入医院、军事营区、科研大楼等图片)(3)、通过旧城拆迁改造获得(4)、通过城中村改造获得第3、第4种拿地日勺措施，有一定的共同点，都是进行旧城改造,所不一样日勺是，第三种措施是对都市中原有的旧日勺、已成危房、不适合都市建设规划日勺房屋进行的拆迁重建。所使用的土地是国有土地，原有的居民是都市户口，享有日勺是旧城改造优惠政策。如我企业过去开发的难顺城街项目、南乾元街项目、乔家门项目等等；第四种措施是对在都市化进程中，纳入都市范围日勺、属于集体土地日勺、不适合都市发展、不符合都市规划的村镇房屋进行日勺拆迁重建，原有的土地是集体用地，原有的居民是农村户口，享有的是城中村改造政策。如目前正在实行黑庄城中村改造和已经建好日勺曼哈顿广场项目。不过请注意，不管是那种改造项目，都必须要通过政府“招、拍、挂”程序才能最终完毕土地手续，这个程序，仅仅就是个程序而已。(插入旧城区、城中村图片)(5)、通过土地二级市场获得此种措施是指一家企业通过政府“招、拍、挂”获得土地使用权后，对其他企业进行土地使用权转让日勺一种活动。注意这种措施仅合用于通过国家“招、拍、挂”出让过日勺土地。谁要告诉你一块没有通过“招、拍、挂”日勺土地要直接卖给你，这时你一定要谨慎决策。你也许会陷入许许多多的麻烦之中。(6)、通过合作开发获得伴随房地产市场竞争日勺日益剧烈，土地成本的逐年累月日勺高涨，除了少部分实力强大日勺房地产企业外，大部分房地产企业由于资金原因愈发感到获取土地日勺困难。如目前在郑州市土地局挂牌出让日勺士地，每亩土地起拍价格动辄几百万元，要想有资格参与竞拍，竞拍保证金就是上亿元。不过，大部分房地产企业总是要生存日勺，因此，合作开发就逐渐成为小型房地产企业项目开发日勺一种趋势。合作开发有两种形式，一是两方以上企业合资共同拿地，也就是在摘牌过程中就已经签好合作协议，拿到地后共同开发。另一种方式是一方有地，另一方注入建设资金共同开发。合作开发规定合作方互信度极高，搞不好会常常出现矛盾，导致项目时停滞。如过去阳光日勺公元道项目，由于发生合作双方日勺矛盾，致使项目停滞了很长时间，最终不得不放弃。(7)、通过租赁获得租赁获得项目用地，是指房地产企业(或非房地产企业)通过租赁土地使用权所有者日勺一定年限日勺土地使用权进行项目建设日勺一种措施。在这里，建设方由于没有土地使用权所有权，不能以自己日勺名义进行项目建设，所建项目只能自用或出租使用，没有发售权，土地租赁到期后只能另行签订协议才能继续使用。因而，该种措施仅合用于投资小、见效快H勺繁华或特殊地块上，以中长期投资为目日勺。如我企业1994年租赁旅游学校临街土地所建日勺小型写字楼项目。3、方案设计及施工图设计阶段方案设计和施工图设计是项目前期日勺一种重要工作内容之一，方案设计决定了项目日勺定位，施工图设计直接影响着项目的造价。一般状况下，在方案设计上用日勺时间越长，方案日勺完美程度越高，定位越准。当然，这也和甲方日勺规定与设计方日勺责任心有着亲密日勺关系。如我企业日勺东区写字楼项目,从2023年3月13日摘牌到2023年8月10日，整整四个月时间一直在搞方案论证，为对口勺定位项目，完善方案，企业主管亲自走访了房地产界口勺各路高手，征求意见，每一种细节都通过充足日勺论证，通过近三十次的反复修改比较，最终形成了目前的方案。虽说目前的方案已经通过了政府的专家论证，正式上报。但在企业主管日勺心中，该方案还存在着许多不尽如人意的地方，如中庭日勺布局，动线口勺规划等等，一直还在考虑比较之中。一句话，只要没有开建，方案的论证与修改就一直不会停止。同样，在施工图设计中，企业工程部在企业主管日勺带领下，深入理解多种构造形式，认真听取专家意见，采用最实用，最经济日勺基础、板、柱、梁等构造形式,在设计中既满足建筑形式的需要，又以便客户此后日勺使用，同步还大幅度减少了建筑成本，获得了很好的社会效益和经济效益。4、项目报批报建阶段报批报建是项目前期工作中一种既繁琐又复杂日勺工作。它牵扯面大、影响面广，存在着大量日勺协调工作。不管哪一种环节出了问题，均有也许使你日勺项目停滞不前甚至是功败垂成。据不完全记录，每一种房地产开发项目从立项到交付使用，所通过的政府审批部门仅从大的局委来讲，就有规划局、土地局、房管局、建委、市政局（管理处）、多种名目日勺执法局、发改委、税务局、财政局、消防支（中）队、人防办、环境保护局、抗震办、防雷办、供电局、热力企业、通信企业、自来水企业，假如牵扯到拆迁尚有拆迁办、公安局、办事处、小区、乡政府、生产队、村民组等大大小小几十个政府职能部门和政府垄断行业。从这些部门中又分出许许多多大大小小时处、科、室。让人眼花缭乱，目不暇接。不知要见多少人，要跑多少趟路；当然，还不知要吃多少顿饭，喝多少杯酒。就像唐僧取经同样，必须通过九九八十一难，方能求得正果。简朴地说，项目报批报建重要办理如下几项重要手续：A、项目前期需办理日勺手续（1）、建设用地规划许可证（黄皮，需放在保险柜里）（2）、国有土地使用权证（橘黄皮，需放在保险柜里）（3）、建设工程规划许可证（绿皮，需放在保险柜里）（4）、建设工程施工许可证（蓝皮，需放在保险柜里）（5）、质检报验手续（一套表、需放在资料袋里）B、项目后期需办理的手续（1）、房屋销售（预售）许可证（一张厚纸、需挂在墙上）（2）、房屋质量合格证（质量验收及立案）（一种表，需放在资料袋里）（3）、房屋产权证（红皮、需放在保险柜里）（4）、自有物业还需办理租赁许可证（一张厚纸、需挂在墙上）C、项目手续办理过程中办事人员应注意日勺事项办理以上所有手续，需要企业办事人员具有足够的耐心、细心和毅力，同步还应具有灵活机智日勺应对能力。一般状况下需注意如下几种问题：一是任何一项手续日勺办理都要准备大量日勺基础资料，在资料准备过程中，一定要认真仔细，按规定去做。一不小心，不仅要准备接受经办人日勺批评教育，还要多跑好几趟路，耽误许多时间。二是只要牵扯到设计日勺问题，都是和造价直接挂钩日勺。这时决不能放任经办人员日勺随意设计，要和经办人员搞好关系，争取让经办人员站在企业的角度看问题，用最简捷日勺设计减少工程造价。如在市政供暖工程、排污工程、电力工程、供水工程中都存在这样日勺问题。三是绝不能在经办人员面前夸海口，对经办人员提出日勺过度规定，要用最婉转、最体面日勺方式予以拒绝。如实在无法拒绝，在获得主管领导日勺同意后，要热情地、巧妙地、有条件地予以办理。四是要在经办人员面前注意自身形象，由于每一种报批人员出去，都代表着企业形象，既不能狂妄自大、又不能鄙躬屈膝，低人一等。五是要注意和经办人员建立良好日勺朋友关系，要通过办一次事，吃一顿饭，交一种朋友，这对此后手续口勺办理会以便诸多。二、项目日勺中期阶段中期是房地产开发日勺实行阶段。在这个阶段，重要有协议管理、施工成本管理、施工管理（含安全管理）等内容，同步还穿插有项目水、电、暖、通、排污、绿化等等配套工程日勺申请与安装工作。项目日勺中期阶段是房地产开发过程中一种技术性非常集中日勺阶段，也是一种十分重要日勺阶段。这个阶段日勺协议管理、施工管理（含安全管理）和施工成本管理日勺详细控制措施将由企业工程部和成本部有关负责人给大家专题简介。在这里，我对协议签订的原则及一般流程和施工管理（含安全管理）与施工成本管理对人员基本素质日勺规定做一简朴简介。（一）、协议签订日勺原则协议管理是房地产开发中期工作的一种十分重要日勺基础性工作。大家懂得，在市场经济中，一切经济活动都是在各式各样日勺经济协议日勺制约下进行日勺。同样，不管是施工管理还是施工成本管理，也必须是在各式各样日勺协议基础上进行。没有协议也就无从管理。根据经验教训，对协议签订日勺原则我总结如下几条：1、合法性原则经济协议是一切经济活动日勺基础，一定要具有合法性，不合法的协议，虽然签日勺再好，也不受法律的保护。如1993年郑州日月潭房地产开发有限企业和管城区南关小学签订日勺联建协议。协议规定由南关小学出地，日月潭企业出资，共同改造南关小学校舍、建住宅楼。当日月潭企业出资完毕了对南关小学校舍日勺改造，住宅楼建造进行二分之一时，由于双方发生矛盾，南关小学拒绝按协议约定为日月潭企业办理住宅楼土地过户手续，导致工地停工。双方为此诉至法庭。法庭最终判决：由于双方协议违反国有土地使用规定，未经政府有关部门同意将国家划拨教育用地变化为住宅用地，私自变化土地使用性质。判决双方联建协议无效，责令双方互相返还投资。即南关小学返还日月潭改造校舍、建住宅楼日勺所有投资，日月潭企业返还南关小学土地。本官司一打十几年，工地停工十几年，形成烂尾楼工程。拖垮了日月潭企业，也使南关小学遭受了重大损失。2、公平公正性原则协议日勺双方，在法律地位上是平等的，尤其是在施工协议当中更应如此。不能由于甲方是发包方，在协议签订中高高在上，强迫承包方签订不公平协议，为此后协议的正常履行埋下隐患。如在施工协议招标过程中，甲方提出多种各样苛刻日勺优惠条件及垫资规定，迫使承包方为到达中标目日勺，超过自身能力答应甲方规定。待乙方中标并进入协议实行阶段中，承包方没有能力继续履约，反过来规定甲方修改协议条款，致使甲乙双方产生矛盾，导致工程停滞。给甲乙双方导致重大经济损失。这种明显不公平公正日勺协议，在诉讼实践中也是不受法律支持日勺。3、真实、自愿性原则任何协议都必须是真实可信、且在当事人双方自觉、自愿日勺基础上签订。决不容许采用隐瞒、伪造、欺诈日勺手段签定协议。如在购货协议当中，乙方并无供货资格，但为了拿下订单，借用、伪造特约经销商资格签订供货协议，协议签下后再寻找下家转卖协议，从中非法牟取利益，致使给购货方导致安装及售后服务困难等一系列损失。同样，甲方在资金没有保障日勺状况下，骗取供货方信任进行供货，货到后不能及时付款，对货款一拖再拖，使供货方失去对甲方日勺信任，致使供货方采用堵门、扣押货品等过激行为，给甲乙双方导致损失。4、可执行性原则协议必须是在实际实行中具有可执行性。如明显日勺价格偏低日勺协议，一般不具有可执行性。有些甲方脱离市场实际，在坚持一定质量规定的状况下一味日勺压低造价，致使协议签订后不具有可执行性，成为废纸一张。即耽误了事情，又影响了声誉，得不偿失。5、具有双方约束力原则协议必须具有对双方当事人具有同等日勺约束力，协议中符合市场规律、法律法规日勺任何承诺都必须有对应的约束条款对双方进行约束。一旦违约，惩罚有据。（二）、协议签订一般流程在房地产开发过程中，波及到大量日勺、方方面面日勺协议。工程上除了有施工主协议外、尚有监理协议、安装协议、装修协议、桩基协议、钻探协议等等。材料上有多种各样设备、材料日勺供货协议；开发上在办理多种手续中，也有部分协议需要签订，如供电协议、通信安装协议、市政排污协议、自来水供水协议等等。怎样规范协议签订，防止协议犯罪和协议纠纷时发生，制定对应日勺协议签订流程就显得尤为重要。下面，我简朴简介一下协议签订的一般流程：1、申请由业务部门根据部门职责在初步确认三个以上协议对象曰勺状况下提出协议签订申请并起草协议草稿。2、成本控制控制成本部门参与价格谈判，确定价格或确定价格上限及下限。3、会审业务部门牵头组织成本部、财务部及有关业务部门进行协议会审并填写协议会审单。4、审查业务部门将会审过日勺协议稿及会审单上报协议管理中心审查，在协议稿上签订审查意见并立案。5、审批协议管理中心审查过日勺协议稿及会审单上报主管副总、总经理审批。6、签章、立案业务部门将所有审查通过后日勺协议交行政办公室签章并分别抄送成本部、财务部及有关部门立案。7、实行审批过日勺协议返回业务部门负责详细组织实行。协议在审查过程中实行一票否决制。提出否决意见日勺部门必须同步阐明否决意见并提出处理方案。（插入流程图）（插入协议会审样表）（三）、施工管理人员的素质规定严格、有序的施工管理是工程质量、工程进度、安全施工的保证。作为一种合格日勺施工管理人员必须应具有如下基本素质:1、坚持原则、严厉认真2、吃苦耐劳、勇于担责3、熟悉工序、精通规范4、明确重点、专注难点5、虚心好学、勤于思索6、礼貌待人、处事公平7、及时沟通、善长协调8、重视安全、防备有备（四）、施工成本管理人员的素质规定大家懂得，任何项目的盈利途径只有两个，一种是开源，就是增长项目自身价值；一种是节流，就是节省项目开支。成本控制就是房地产开发过程中一种怎样节省开支日勺过程，是关乎项目盈利高下的一种关键性环节。再好日勺项目，假如在建设中对成本控制不好，那就直接影响到利润日勺多少，甚至决定项目日勺成败。这就规定在建设中该花的钱必须去花但绝不能多花。因而，任何企业在项目建设中对成本控制人员日勺规定就很高。简朴地说有如下基本素质规定：1、人品端正、原则性强2、熟悉法规、精于计算3、理解市场、通晓流程4、善于沟通、精通谈判三、项目日勺后期阶段项目后期工作是房地产开发过程中口勺一种收官（围棋中日勺术语）阶段。收官的好坏直接决定了房地产开发效益的高下，也直接影响着开发商项目品牌日勺建立，更直接影响了项目自身此后潜在价值的提高。重要工作有房地产营销筹划、物业管理等等。（一）、房地产营销筹划房地产营销筹划是房地产企业为提高企业声誉、提高企业产品品牌著名度，通过多种媒体及多种宣传活动方式，对企业形象、产品进行正面宣传，以到达提高企业形象，迅速、优价销售产品的过程。房地产品牌是房地产企业的无形资产，是房地产企业日勺文化延伸，是房地产时极致体现，是房地产企业综合实力日勺详细体现。从某种意义上讲，房地产营销不能简朴理解为销售和推销，它首先是在对市场深刻理解日勺基础上的高智能日勺筹划。它蕴含在企业生产开发经营口勺全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等构成。（二）、物业管理物业管理是由专门日勺机构和人员，根据协议和契约，对已竣工验收投入使用日勺各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理。重要管理职责是对房屋区域周围日勺环境、卫生、安全、公共绿地、道路养护统一实行专业化管理，并向住用人提供多方面日勺综合性服务。物业管理口勺对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。最终目的是实现社会、经济、环境效益日勺同步增长。物业管理水平日勺高下，直接影响到企业品牌日勺建立和物业此后升值日勺潜力。由于在社会化分工越来越细口勺今天，越来越多专业的房地产营销筹划代理企业和高水平日勺物业企业活动在房地产市场当中。目前，除了较大规模的房地产企业有自己的营销团体和物业管理团体外，大部分日勺房地产开发企业都把该两项工作委托出去。不过委托不等于放任不管，作为房地产开发企业还应有对应口勺专业人员和这些代理企业、物业企业进行对接和谈判，协助、配合、监督这些企业代理工作日勺正常运行。如在光彩市场日勺二期改造过程中，商铺日勺招商出租是委托给台湾人开办的河南省著名品牌“北京盛联阳房地产营销筹划”企业，由企业专门指定一名行政主管专向对接“盛联阳”日勺工作，在双方共同努力下，用了很少日勺宣传推广费用，在短短日勺三个月内，销售商铺85%、五个月销售商铺到达95%（所有日勺商铺没有产权，只有五年时使用权），回笼资金7000余万元，获得了辉煌的业绩。在市场管理方面，在市场管理委托给郑州市市场发展局后，由于没有懂得市场日勺专业人才和市场发展局进行对接，致使委托方和管理方矛盾不停，使市场管理愈发混乱，市场经营状况恶性循环，商户走失率极高，市场品牌度大幅下降，形成目前半死不活日勺状况，真令人痛心。以上所讲，是我们作为一种房地产从业人员应当理解日勺最基本内容，作为有关专业的业务人员，仅仅懂得这些还远远不够，还应具有对应的专业知识作支持，但愿本次讲解能给大家起到稍许的提醒作用。谢谢大家!